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  • 子房先生:房地產(chǎn)“限利”新政有違市場的邏輯

    2012年10月29日 15:38
    來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
        說到“限”字,很多人的思緒馬上會回到計劃經(jīng)濟(jì)的年代,大到國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè),小到居民的日常生活,這個“限”字陪伴著國家和人民一同成長;隨著市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善,正當(dāng)國人認(rèn)為這個字將逐漸淡出歷史舞臺之時,它又吊詭般地原地滿血滿魔復(fù)活了。
     
        當(dāng)然,它信的可不是春哥,而是相信通過行政手段配置資源比市場機(jī)制更公平、更有效。房地產(chǎn)行業(yè)就是一個典型的例子。在“限貸”、“限購”、“限價”之后,如今又迎來了“限利”。
     
        近日,陜西出臺樓市調(diào)控新政,要求商品房利潤須控制在10%左右,并且要求各地要按照各項指數(shù)測算出較為準(zhǔn)確的土地、開發(fā)成本,在此基礎(chǔ)上,加上10%左右的合理利潤率,得出房屋最后的售價,超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預(yù)售證。
     
        從地方政府角度來講,在一些地方想方設(shè)法突破中央房地產(chǎn)調(diào)控政策、變換花樣救市的情況下,陜西有關(guān)部門通過測算和控制房地產(chǎn)的利潤,主動加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控,無疑值得贊許;從當(dāng)?shù)匕傩战嵌葋碚f,陜西樓市此前一直較為平穩(wěn),然而,隨著大型房企的進(jìn)入,最近幾年部分項目出現(xiàn)非理性上漲跡象。此政策出臺給他們實現(xiàn)“住房夢”帶來了福音。
     
        但從可操作性來看,這個政策有待商榷。一個房子的成本是非常靈活的,這個房子的成本怎么來算,如何控制?開發(fā)商在操作性方面比政府的監(jiān)管要靈活很多。如果限制所有項目的利潤在10%以內(nèi),市場正常的有序競爭將會被抹殺,開發(fā)商群體將不會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的情況,企業(yè)做出好房子的動力也會大大減少。
     
        另外,10%的利潤是按照一個項目整體來算,還是以一年的周期來算?總體來說,是比較難執(zhí)行的一個政策。而如果不能落地,那么損害的就是政府的公信力;如果落地強(qiáng)制執(zhí)行,不僅難度大且會抑制企業(yè)在此開發(fā)的積極性??梢哉f,該政策會使地方政府落入進(jìn)退兩難的境地。
     
        毋庸置疑,控制某個行業(yè)的利潤率是典型的計劃經(jīng)濟(jì)思維。對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控,雖然行政手段的效果最立竿見影,但后遺癥也最為嚴(yán)重:整個市場經(jīng)濟(jì)可能會被嚴(yán)重壓抑,土地資源也將被極大浪費(fèi),政府稅收也會大幅縮水。其實,最好的方式還是應(yīng)該采取市場的手段,通過調(diào)劑供給等方法來解決。
     
        從整個中國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的角度來看,這也是一種倒退。30多年的改革,企業(yè)終于擁有了自主生產(chǎn)的權(quán)力,現(xiàn)在又部分地回到了計劃經(jīng)濟(jì)。我們不是本著改革的精神來處理面臨的問題,而是走回頭路,用傳統(tǒng)的行政手段來處理。企業(yè)的定價和利潤都要按政策意圖來做,這個政策無疑會扭曲市場秩序。
     
        也許有人會說,開發(fā)商都是一群唯利是圖和沒流著道德血液的人,從他們身上“割肉”是應(yīng)該的。但人們是否會想到,面包昂貴的原因是面粉貴,面粉貴是因為稅費(fèi)過重呢?人們是否會意識到,政府過度介入經(jīng)濟(jì)活動后,“尋租”的現(xiàn)象難以避免,資源分配也帶有主觀任意性,哪里還有公平可言?人們是否能理解,利益的重新分配不能是由政府單獨(dú)說了算,而是要符合法律程序?
     
        不久前,人民日報刊文指出必須克服“改革疲勞癥”。仔細(xì)想想,這個動力的源泉就是市場。市場競爭的過程,本身就是決定公平公正的過程。但如果資源都是由政府來分配,那每個人都會有意見。所以,任何政策應(yīng)該更多地體現(xiàn)尊重市場,保護(hù)產(chǎn)權(quán)制度、鼓勵自由競爭和自由準(zhǔn)入,讓市場的邏輯發(fā)揮更好的作用。越是政府退一步,市場進(jìn)一步,越是政府權(quán)力少一點(diǎn),公民權(quán)利多一點(diǎn),經(jīng)濟(jì)就會越發(fā)展,人們的生活也就會越幸福。
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