寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個(gè)概念大家可能比較陌生，它是一個(gè)非商業(yè)核心商務(wù)區(qū)，一般分布在各個(gè)城市的工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)或郊區(qū)，三到五層，最大的特點(diǎn)是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會(huì)非常多。甲級(jí)寫字樓的位置是在主要的商業(yè)區(qū)，而且具有很多的地理優(yōu)勢(shì)有很多商品的支持；需要要有強(qiáng)大的資金實(shí)力，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的開發(fā)商，有一個(gè)比較完善的配套設(shè)施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設(shè)備；在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有很多的系統(tǒng)，還有足夠的配套電梯；樓層凈高要求是2.7米，有達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)的施工；在出售出租方面，甲級(jí)寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會(huì)引起寫字樓運(yùn)作的管理出現(xiàn)問(wèn)題；在物業(yè)管理方面，傾向于一些經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理。每個(gè)城市關(guān)于甲級(jí)辦公樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當(dāng)?shù)貙懽謽堑募?jí)別評(píng)定是因地制宜的。乙級(jí)寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務(wù)區(qū)，具有良好的管理和使用質(zhì)量，設(shè)施有一點(diǎn)老化；丙級(jí)寫字樓一般都是15—25年已經(jīng)老化了。 

 

　　寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問(wèn)通過(guò)近兩個(gè)星期的實(shí)地工作進(jìn)行資料收集。房地產(chǎn)顧問(wèn)是一個(gè)比較中立的角度，既使顧客提供了數(shù)據(jù)，也必須去重新審視，確認(rèn)它的準(zhǔn)確性。這些資料信息全部是顧問(wèn)公司做的，包括現(xiàn)在時(shí)間、級(jí)別、所在行政區(qū)、所在商業(yè)區(qū)。出租出售這個(gè)名詞的意思，就是這個(gè)樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無(wú)法確定它的一個(gè)整體面積的時(shí)候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個(gè)樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個(gè)樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右；出現(xiàn)這些區(qū)別是因?yàn)樗脩魧用娴牟煌?，因此，單層面積的確定直接影響到未來(lái)客戶群體的確定。層數(shù)、層高非常關(guān)鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項(xiàng)目的出租出售情況。電梯要求非常嚴(yán)格，一般甲級(jí)寫字樓的電梯等候時(shí)間不能超過(guò)30秒鐘，而電梯數(shù)量直接是跟服務(wù)的一個(gè)樓層的面積相關(guān)。物業(yè)管理公司，是甲級(jí)寫字樓的關(guān)鍵要素。同時(shí)寫字樓要占有位置的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據(jù)行業(yè)和來(lái)源地進(jìn)行分析。購(gòu)買者的目的，購(gòu)買者是自用還是出租。之后，還需要關(guān)注在本項(xiàng)目市場(chǎng)一般需要經(jīng)過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間才能獲得穩(wěn)定的入住率，根據(jù)該數(shù)據(jù)，可以大致預(yù)測(cè)貴公司項(xiàng)目在未來(lái)有多長(zhǎng)時(shí)間能出租完。

 

　　供應(yīng)分析：寫字樓的供應(yīng)總量將對(duì)寫字樓市場(chǎng)的空置率和租金產(chǎn)生直接而深刻的影響。在供應(yīng)分析部分應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目所在城市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展和整體供應(yīng)水平進(jìn)行討論，對(duì)分地區(qū)的供應(yīng)數(shù)量與質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)述，以對(duì)目前的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)有一個(gè)全面而深入的認(rèn)識(shí)。

 

　　首先，把整個(gè)城市一個(gè)歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場(chǎng)曾經(jīng)在什么時(shí)候出現(xiàn)了供應(yīng)高峰期，比如說(shuō)上海是在98年有80萬(wàn)的工程量；其次，寫字樓區(qū)域，建議用圖表來(lái)做分析，做一個(gè)詳細(xì)研究。就商務(wù)配套而言，寫字樓最主要的商務(wù)配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

 

　　層高問(wèn)題，層高是一個(gè)非常關(guān)鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點(diǎn)關(guān)注，一般而言，優(yōu)質(zhì)辦公樓的層高應(yīng)該在2.7米以上。

 

　　在停車場(chǎng)比例上，充分考慮公共交通的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)在北京、上海的發(fā)展，據(jù)我們的分析，每個(gè)城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因?yàn)樗?gòu)買一輛車需要繳4萬(wàn)塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數(shù)量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國(guó)前幾名的城市。據(jù)我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會(huì)用到提供100-200平方米左右一個(gè)車位。

 

　　空調(diào)系統(tǒng)，甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓有最大的區(qū)別，乙級(jí)寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨(dú)立計(jì)量的空調(diào)系統(tǒng)，因?yàn)檫@樣可以保證用戶自行控制使用費(fèi)用，甲級(jí)寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數(shù)采用中央空調(diào)。

 

　　租售策略，每個(gè)地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級(jí)寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級(jí)辦公室是出售形式的，乙級(jí)寫字樓是出租型的，成都出現(xiàn)該種現(xiàn)象的原因，我們的初步分析是，許多乙級(jí)寫字樓的產(chǎn)權(quán)不太明晰，不可分拆進(jìn)行銷售，它只能進(jìn)行招租。 　 

 

　　在現(xiàn)實(shí)供應(yīng)之外，我們還應(yīng)該關(guān)注未來(lái)供應(yīng)，這其中尤其要關(guān)注土地交易信息，這些項(xiàng)目在未來(lái)幾年將進(jìn)入市場(chǎng)和你的項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，我們還應(yīng)該關(guān)注城市規(guī)劃，以便從宏觀層面了解城市的商務(wù)區(qū)的發(fā)展或變遷。

 

　　微觀需求分析：微觀需求分析，包括現(xiàn)實(shí)需求分析，潛在需求分析。現(xiàn)實(shí)需求分析要對(duì)全市具有代表性的辦公樓進(jìn)行租戶調(diào)查，分析出有租戶的特質(zhì)；潛在需求分析要對(duì)最近剛租用購(gòu)買寫字樓物業(yè)或者計(jì)劃租用購(gòu)買寫字樓物業(yè)進(jìn)行研究。

 

　　市場(chǎng)指標(biāo)分析：是指租金、售價(jià)以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細(xì)了解租金在過(guò)去的變化規(guī)律和發(fā)展周期，以便我們將這些規(guī)律應(yīng)用到未來(lái)的租金變化預(yù)測(cè)中?？罩寐屎妥饨鸬淖兓秦?fù)相關(guān)的，在空置率最低的時(shí)候，租金是最高，這是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。因此，租金與空置率是互動(dòng)的，緊密聯(lián)系在一起。所有的租金和空置率都應(yīng)該分不同的區(qū)域和不同的辦公樓級(jí)別進(jìn)行分析。在市場(chǎng)指標(biāo)分析中，我們不能忽視停車費(fèi)的收入和免租期的租約條件。

 

　　預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目的租金預(yù)測(cè)：我們會(huì)用兩個(gè)方法：一個(gè)是宏觀方法，一個(gè)是微觀方法。宏觀方法是基于一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)的周期，通過(guò)使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)未來(lái)的租金；微觀方法主要使用該城市或地區(qū)的企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)的需求。