廣州市國(guó)土房管局日前公布的10月樓市成交數(shù)據(jù)顯示：一手樓網(wǎng)上簽約面積84.75萬(wàn)平方米，同比增加74%，環(huán)比增加13.4%；網(wǎng)上簽約均價(jià)13454元/平方米，同比下降2.5%，環(huán)比下降3.5%。
上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，廣州樓市10月的成交呈現(xiàn)出“量猛增、價(jià)微跌”的良好態(tài)勢(shì)。作為業(yè)界人士，我對(duì)這一態(tài)勢(shì)也感到有些出乎意料。
從供需兩個(gè)方面來(lái)分析，可以看到供應(yīng)方面，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有放松積極備戰(zhàn)銀十，其推貨的態(tài)勢(shì)要比二、三季度更加強(qiáng)勢(shì)；可能開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷方面不如二、三季度，但增值優(yōu)惠的程度則很高。在需求方面，購(gòu)房者目前雖然并沒(méi)有陷入盲目追漲的狀態(tài)，但由于擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，有效購(gòu)房需求群體尤其是二次以上為子女購(gòu)房者的購(gòu)房愿望比較殷切。
我在分析國(guó)慶黃金周樓市的成交時(shí)就曾指出，有幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注和留意：一是中心城區(qū)成交減少，有價(jià)無(wú)市，高端市場(chǎng)成交平淡；二是近郊的番禺和蘿崗新盤(pán)成交比較火爆，成為剛需和改善型需求購(gòu)房首選區(qū)域；三是南沙新區(qū)再次帶旺投資性購(gòu)房熱潮，雖然都是限購(gòu)限貸購(gòu)房，但具有明顯投資意向?，F(xiàn)在看來(lái)，這幾個(gè)特點(diǎn)也是符合整個(gè)10月樓市的成交表現(xiàn)的，同時(shí)也是10月樓市成交猛增的主要原因。
至于為何會(huì)出現(xiàn)均價(jià)下跌的現(xiàn)象，原因也是上面三個(gè)特點(diǎn)造成的：中心城區(qū)成交減少，而郊區(qū)的番禺、蘿崗和南沙成交大增，由于城區(qū)盤(pán)價(jià)高量少、郊區(qū)盤(pán)價(jià)低量大，成交均價(jià)必然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。這種現(xiàn)象也通常被認(rèn)為是樓價(jià)“假摔”，實(shí)際上是結(jié)構(gòu)性變化帶來(lái)的均價(jià)下跌。
今年四季度樓市整體應(yīng)該處于量?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。目前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存仍然居高不下，資金雖有所緩和但仍偏緊，加上剛需產(chǎn)品不足、高端產(chǎn)品過(guò)多，樓市大幅漲價(jià)的底氣并不足；但開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿也沒(méi)有，不過(guò)仍保持較高的推盤(pán)熱情。
因此，四季度廣州樓價(jià)即使上漲，也只會(huì)是小幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)大漲；而在成交量方面，相對(duì)于10月份，11、12月一手住宅成交可能會(huì)有所回落，但仍然會(huì)保持較高的成交量。
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