“我們就不要拿糖尿病來(lái)嚇唬這個(gè)五歲的小孩。” 中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮近日在談及貴陽(yáng)樓市“崩盤(pán)論”時(shí)如此形容，而他口中的“這個(gè)五歲小孩”正是指貴陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)。
為何用“五歲小孩”形容貴陽(yáng)樓市？在陳淮看來(lái)，對(duì)于城市人口和經(jīng)濟(jì)都在發(fā)展中的貴陽(yáng)，不應(yīng)該用潛在的供應(yīng)量去衡量短期的需求。事實(shí)上，這樣的貴陽(yáng)恰似中國(guó)樓市的一個(gè)縮影，早在去年，瑞信就指出，中國(guó)二三線(xiàn)城市的住宅建設(shè)正在導(dǎo)致住宅存量供應(yīng)過(guò)剩和地價(jià)泡沫，貴陽(yáng)僅是其中之一。按照這樣的說(shuō)法，如果貴陽(yáng)被認(rèn)為面臨崩盤(pán)，那么中國(guó)樓市呢？
“五歲小孩不用擔(dān)心得糖尿病”
通常而言，國(guó)外所述的“崩盤(pán)”具體表現(xiàn)為整體經(jīng)濟(jì)下滑、房?jī)r(jià)突然下跌和存量房空置率高企三個(gè)方面。中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)和訊房產(chǎn)表示，具體到量化的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)下跌10%、空置率為10%可稱(chēng)之為“崩盤(pán)”，貴陽(yáng)樓市符合這一點(diǎn)。
“但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、商品房需求旺盛的中國(guó)。”薛建雄補(bǔ)充道，“從歐美經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平以及房企利潤(rùn)率來(lái)看，這就好比70歲老人認(rèn)為17的小伙摔了一跤后就很難恢復(fù)了，而事實(shí)是中國(guó)樓市就像這個(gè)17歲，在相對(duì)過(guò)剩之后，只需要經(jīng)歷一個(gè)短暫的周期就能恢復(fù)供需平衡。”
毫無(wú)疑問(wèn)，相對(duì)于目前500萬(wàn)人口的貴陽(yáng)，媒體不完全統(tǒng)計(jì)出的3490萬(wàn)平方米的供應(yīng)量明顯過(guò)剩。但如此龐大的供應(yīng)量并不是馬上就能顯現(xiàn)，貴陽(yáng)宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝對(duì)和訊房產(chǎn)表示，一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期在3至10年，就花果園這個(gè)可住35萬(wàn)人的項(xiàng)目也要等到2015年才能全部建成交付使用。
陳淮則更為直接地拋出反問(wèn)：“有誰(shuí)會(huì)質(zhì)疑貴陽(yáng)在未來(lái)三到五年或者更長(zhǎng)時(shí)間，城市人口會(huì)迅速增加？有誰(shuí)會(huì)質(zhì)疑城市居民居住條件和我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平還遠(yuǎn)不相稱(chēng)？很多人正在群體性、成規(guī)模的進(jìn)入改善期，如果你否定不了這個(gè)前提，就不要輕易提崩盤(pán)。”
事實(shí)也證明，現(xiàn)階段貴陽(yáng)樓市難言崩盤(pán)。在貴陽(yáng)市政府工作報(bào)告中有提到，到2015年，貴陽(yáng)市人口新增目標(biāo)將為150萬(wàn)，按照人均住房面積30平方米算，這又將釋放4500萬(wàn)平方米的潛在需求。
不僅如此，貴陽(yáng)的城市首位度還很高。陳淮提到，貴州總共近4000萬(wàn)人口，還有很多人生活在不宜人居的惡劣環(huán)境中，人口向城鎮(zhèn)集中會(huì)是一個(gè)不懈的過(guò)程。此外，貴陽(yáng)的低房?jī)r(jià)、宜居的氣候環(huán)境以及一環(huán)外不限購(gòu)的政策亦能吸引周邊省市的購(gòu)房者。按照全國(guó)銷(xiāo)冠花果園項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)本地的客戶(hù)僅占購(gòu)買(mǎi)量的35%，貴州地州市和省外客戶(hù)則分別占據(jù)50%和15%。
中國(guó)樓市不會(huì)崩盤(pán)亦難言過(guò)剩
貴陽(yáng)是貴州的，城鎮(zhèn)化是中國(guó)的，從這個(gè)意義上講“崩盤(pán)論”很難成立。華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事副總經(jīng)理公衍奎對(duì)和訊房產(chǎn)表示，其實(shí)“崩盤(pán)”并沒(méi)有具體量化的標(biāo)準(zhǔn)，但是可以肯定的是，就目前而言，中國(guó)的城市住宅還是嚴(yán)重短缺，甚至前些年的缺口都還沒(méi)補(bǔ)上。
2011年，瑞信統(tǒng)計(jì)了中國(guó)住宅存量，通過(guò)除以需求，計(jì)算出過(guò)去三年里建成住宅的去化周期。結(jié)果顯示，深圳住宅儲(chǔ)備幾乎只需一年便能售完；但在二線(xiàn)城市中，大連需要7.5年，武漢則多達(dá)8年，瑞信由此還“點(diǎn)名”了潛在住房過(guò)剩最嚴(yán)重的十大二線(xiàn)城市。
“這只是一種相對(duì)過(guò)剩，是局部地區(qū)一段時(shí)間內(nèi)的過(guò)剩。”在公衍奎看來(lái)，這種“過(guò)剩”主要表現(xiàn)在兩方面，一是短期內(nèi)供應(yīng)量超出了購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)相對(duì)過(guò)高引發(fā)的過(guò)剩；二是當(dāng)前階段需求不足，主要表現(xiàn)在受購(gòu)房者資產(chǎn)配置和政策限購(gòu)等因素的影響。
如果說(shuō)瑞信的分析缺乏對(duì)中國(guó)特殊背景的理解，那么關(guān)于住房空置率的數(shù)據(jù)也能反映出實(shí)質(zhì)問(wèn)題。國(guó)家電網(wǎng)和國(guó)統(tǒng)局曾做過(guò)不同的統(tǒng)計(jì)，結(jié)果均顯示我國(guó)城市住宅空置率至少高于20%，而國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率商品住宅空置率的合理區(qū)間一般為3%—10 %。
不過(guò)，公衍奎對(duì)此表示，我國(guó)目前并沒(méi)有一套系統(tǒng)的針對(duì)商品房空置率的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)外很多國(guó)家因?yàn)橐魇湛罩枚愘M(fèi)的，因此有一套更為“苛刻”的計(jì)算方法，比如一家兩套或多套房的在統(tǒng)計(jì)時(shí)能完全避免計(jì)算重復(fù)，而國(guó)內(nèi)除了可能大規(guī)模重復(fù)計(jì)算之外，還有很多并不算商品房的住所被歸入在內(nèi)，因此，用類(lèi)似“空閑率”難以判斷中國(guó)樓市是否過(guò)剩。
“房地產(chǎn)的供和求永遠(yuǎn)不會(huì)同步變化。”陳淮強(qiáng)調(diào)，在一個(gè)長(zhǎng)的時(shí)間跨度中，一兩年的供大于求或供不應(yīng)求都是常態(tài)現(xiàn)象，今年的住房供給至少取決于兩年前的土地和貨幣供給。事實(shí)則是，住房開(kāi)發(fā)的周期還存在政策標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商實(shí)際執(zhí)行的時(shí)間差。
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