高端住宅的紀(jì)錄不斷被刷新。近日，據(jù)上海媒體報(bào)道，位于浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號(hào)，其中一套房源以21.56萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)問(wèn)鼎上海最貴住宅。雖然該消息隨即被項(xiàng)目售樓處否認(rèn)，不過(guò)值得關(guān)注的是，不論是成交單價(jià)抑或成交總價(jià)，國(guó)內(nèi)高端住宅的價(jià)格正出現(xiàn)新的上漲趨勢(shì)。

 

    高端住宅價(jià)格創(chuàng)新高

 

    日前，上海媒體的一則報(bào)道，將上海高端住宅價(jià)格推向新的高位。10月22日-10月28日，中糧海景壹號(hào)共成交了2套房源，其中1套單價(jià)達(dá)到21.56萬(wàn)元/平方米，成為上海首套單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的新建商品住宅。報(bào)道稱，這是一套位于10樓的五室二廳，面積為390平方米，總價(jià)達(dá)到8400萬(wàn)元。

 

    不過(guò)，一位銷售人員表示，該項(xiàng)目并沒(méi)有成交過(guò)這樣的一套房源。據(jù)其介紹，該項(xiàng)目自今年年中開盤以來(lái)，成交均價(jià)為12萬(wàn)元/平方米，最高成交價(jià)也不足20萬(wàn)元/平方米。隨后記者在上海房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站上查詢，該項(xiàng)目的最高報(bào)價(jià)為20萬(wàn)元/平方米，累計(jì)合同均價(jià)及累計(jì)合同撤銷均價(jià)分別為11.75萬(wàn)元/平方米和15.77萬(wàn)元/平方米。在此之前，上海成交的最貴單價(jià)房源是湯臣一品，其在2010年曾成交一套單價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米的高端住宅。

 

    除了上海，北京的高端住宅價(jià)格也正在被刷新。今年7月，位于通州(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)區(qū)大運(yùn)河畔的別墅項(xiàng)目運(yùn)河岸上的院子[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，推出12套別墅，單套價(jià)格平均3億元。在這12套樓王中，有的歐式別墅使用面積只有1500平方米，按使用面積計(jì)算，折合單價(jià)達(dá)20萬(wàn)元/平方米，成為北京最貴住宅。

 

    事實(shí)上，單價(jià)動(dòng)輒逾10萬(wàn)元的高端住宅早已不是什么新鮮事，來(lái)自東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的千萬(wàn)級(jí)高端住宅共賣出16套，分屬6個(gè)樓盤。在單價(jià)創(chuàng)出新高的同時(shí)，單套戶型供應(yīng)面積也均在300平方米以上，遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]LAVIE甚至單套超過(guò)1000平方米，使高端住宅成交總價(jià)也再創(chuàng)新高。前10月，北京共有近100個(gè)項(xiàng)目交易完成近1700套過(guò)千萬(wàn)元的高端住宅，總銷售額超過(guò)270億元。

 

    高端市場(chǎng)整體升溫

 

    自今年3月樓市復(fù)蘇以來(lái)，京滬兩地高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)一直不錯(cuò)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，年初至今，上海市單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的新房住宅共成交1326套，同比提升8.1%；而作為極度稀缺資源的10萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)高端住宅表現(xiàn)更是搶眼，共計(jì)成交110套，同比提升1%，平均每3天不到就能售出一套。

 

    在北京市場(chǎng)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，繼二季度跨越式提升之后，三季度高端公寓成交繼續(xù)攀升，共售出2475套，成交面積38.2萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為47357元/平方米，環(huán)比二季度分別增長(zhǎng)29.7%、21.3%和12.1%，成交均價(jià)創(chuàng)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的季度價(jià)格新高。

 

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，主要由于近期偏高端住宅產(chǎn)品的頻頻集中成交，譬如成交均價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元/平方米的釣魚臺(tái)七號(hào)院，在三季度就實(shí)現(xiàn)了4套成交。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對(duì)記者表示，從去年3月到今年5月，出于對(duì)房?jī)r(jià)的控制，高端住宅的預(yù)售證發(fā)放遲緩，導(dǎo)致今年5月之后高端住宅出現(xiàn)一輪集中入市潮，交易量和價(jià)格均有所上漲。

 

    縱觀北京高端住宅市場(chǎng)，價(jià)格逐年攀升。2009年，單價(jià)最高的銀泰中心柏悅居單價(jià)僅在8萬(wàn)元/平方米左右，2010年售價(jià)最高的霞公府均價(jià)已達(dá)到9.5萬(wàn)元/平方米，而到了2011年，釣魚臺(tái)七號(hào)院的均價(jià)高達(dá)13.5萬(wàn)元/平方米，今年又漲至16.5萬(wàn)元/平方米。

 

    對(duì)于高端住宅未來(lái)的整體成交走勢(shì)，郭毅表示，由于高端住宅普遍既滿足居住質(zhì)量改善，同時(shí)具有資金增值避險(xiǎn)的能力，高端住宅市場(chǎng)的需求仍然存在，客戶看中的是其未來(lái)的升值空間，由于供應(yīng)的稀缺性，千萬(wàn)級(jí)高端住宅的成交表現(xiàn)尤為搶眼。

 

    高端住宅的軟硬件

 

    不過(guò)，不容忽視的是，在高端住宅整體成交量回升的同時(shí)，也存在部分高端住宅相對(duì)冷淡的市況。譬如位于門頭溝的中駿綠洲莊園，單套總價(jià)上億元，自今年4月推出39套房源以來(lái)，至今仍是零成交；位于豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)的億城燕西華府(樓盤資料業(yè)主論壇)，擬售價(jià)為3.6萬(wàn)-5.6萬(wàn)元/平方米，自去年入市推出的164套房源至今僅成交51套。

 

    “高端住宅是商品房市場(chǎng)里一個(gè)更小眾化的細(xì)分市場(chǎng)”，胡景暉表示，必須同時(shí)擁有地段、環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)、圈層等方面的價(jià)值因素，其中項(xiàng)目的軟性因素，更是支撐高端住宅價(jià)值的核心所在。供給的不足也將促使高端住宅價(jià)值的攀升，從北京近幾年土地供應(yīng)來(lái)看，核心城區(qū)可供開發(fā)的住宅用地基本消化殆盡，未來(lái)北京高端住宅的供應(yīng)將極為有限，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)富階層數(shù)量增多，財(cái)富積累速度加快，未來(lái)北京高端住宅的購(gòu)房需求將會(huì)穩(wěn)中有升，預(yù)示著頂級(jí)高端住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)供需缺口，高端住宅價(jià)格將會(huì)持續(xù)攀升。

 

    鏈家地產(chǎn)分析師張絮表示，千萬(wàn)級(jí)高端項(xiàng)目客群都是財(cái)富階層，對(duì)生活品質(zhì)、舒適度更是頗為看重，因此除價(jià)格之外，項(xiàng)目更要有足夠高的定位和品質(zhì)，才能在市場(chǎng)中走俏。“現(xiàn)在的市場(chǎng)要求開發(fā)商創(chuàng)造出跟別人不一樣的東西，不僅是產(chǎn)品品質(zhì)，管理、服務(wù)、創(chuàng)新上的競(jìng)爭(zhēng)更是重中之重”，北京某高端樓盤銷售負(fù)責(zé)人如此表示。