現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6459萬套，而我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4068萬套，缺口為2391萬套。以目前的產(chǎn)能，不到兩年時間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求。
“九成家庭有房”一度成為了熱門搜索詞匯。然而，“有房家庭”并不意味著沒有住房需求，無房家庭并不是構(gòu)成住房剛需的全部?；谖髂县斀?jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心(下稱“中心”)的首輪調(diào)查數(shù)據(jù)，根據(jù)我們深入測算的城鎮(zhèn)地區(qū)住房的存量需求以及“十二五”期間的增量需求，發(fā)現(xiàn)我國住房剛需已經(jīng)不再旺盛，房企生產(chǎn)過剩，房產(chǎn)冬天即將來臨。
住房需求
住房需求包括現(xiàn)有家庭的剛性需求及每年新增的住房需求。
城鎮(zhèn)地區(qū)現(xiàn)有家庭的剛性需求包括無房家庭的住房需求，有房但人房分離家庭的住房需求，以及與長輩同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。
計算現(xiàn)有家庭的住房需求，我們首先考慮無房家庭的住房需求。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，常住地為城鎮(zhèn)地區(qū)的家庭中有15.30%無住房。其中，在北京、上海、深圳，戶主年齡在35歲以下家庭中，無房家庭的占比更高達(dá)40%。
其次，由城市化帶來的人口流動造就了一批有房但人房分離的家庭，如進(jìn)城農(nóng)民工家庭、“北漂”家庭等，他們也構(gòu)成了一部分住房的剛性需求。根據(jù)中心的數(shù)據(jù)，僅有一套住房且常住地為城市地區(qū)的家庭中，人房分離家庭的占比為13.75%。假設(shè)人房分離家庭額外需要一套住房，則11.68%的城鎮(zhèn)家庭將需要住房。若排除人房分離家庭中屬于城市戶籍的家庭，則這部分需求為8.8%。
再次，對有房且人房未分離的城市家庭，還存在一部分居民與長輩同住。雖然這部分居民在統(tǒng)計上“被有房”，但他們構(gòu)成了城鎮(zhèn)地區(qū)的潛在住房需求。在排除在校學(xué)生、喪失勞動力者以及因度假、生病、生小孩等與長輩同住者外，有房且人房未分離居民中，有16.17%與長輩同住且年齡界于18~40歲之間，他們需要額外的住房。這部分人離開父母組成新的家庭，相當(dāng)于5.91%城鎮(zhèn)家庭需要住房。
上述現(xiàn)有家庭的剛需住房需求為城鎮(zhèn)家庭的30%，為6459萬套。
計算新增的剛需住房需求，我們首先考慮農(nóng)民工進(jìn)城。“十二五”期間農(nóng)民工每年將以約4%的速度增長。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年外出農(nóng)民工家庭約4521萬戶。由此推算，“十二五”期間新增農(nóng)民工家庭帶來的住房需求為823萬套。
其次，“十二五”期間，部分居民將年滿18周歲，他們作為新增的成年人將構(gòu)成“十二五”期間的住房需求。這部分城市地區(qū)家庭約占4%，約為861萬套。
最后，“十二五”期間，部分家庭的房屋將被拆遷，這些拆遷戶的住房需求也應(yīng)計入城鎮(zhèn)住房總需求。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，“十一五”期間全國總計拆遷1100萬戶，若“十二五”期間拆遷家庭按10%增長，則“十二五”期間將約拆遷家庭1210萬戶。
綜上，在不考慮家庭“改善型”住房需求的情況下，“十二五”期間我國城鎮(zhèn)新增住房需求為2894萬套，每年為579萬套。需要特別說明的是，此處的總需求只部分考慮到了居民的改善型住房需求。
住房供給
住房供給包括擁有多套住房家庭的住房供給以及新增商品房的供給。其中，中心數(shù)據(jù)顯示，城市家庭擁有2套住房的占13%，擁有3套住房的占2.51%。假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留1套住房自住，則這部分家庭的住房供給可滿足18.02%的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭的住房需求。
在商品房供給方面，2011年末，全國住宅商品房待售面積16.9億平方米。取2010年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積31.6平方米，城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人，則2011年未出售的商品房約186萬套。
據(jù)此推算，在未考慮老齡化帶來的住房供給的情況下，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4068萬套。
在計算房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能時，有施工面積、開工面積和竣工面積的區(qū)別，差別較大。如果以居于中間的開工面積來計算，2011年中國住宅開工面積為14.6億平方米?？紤]到其中有1000萬套小戶型保障房，全國2011年新開工住宅總數(shù)估計約為1945萬套。
房地產(chǎn)行業(yè)冬天將臨
現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6459萬套，而我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4068萬套，缺口為2391萬套。以目前的產(chǎn)能，不到兩年時間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求。雖然由于實施了數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011年房屋新開工面積僅較上年增長16.2%，低于2010年41.9%的增幅。
從長期而言，房地產(chǎn)行業(yè)主要是滿足新增的需求。如前所述，每年新增需求為579萬套，只有現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)能的1/3。因此筆者以為，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天3~5年后就會來臨。
根據(jù)中心收集的季度回訪數(shù)據(jù)，在2012年前兩個季度中，新購住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。而在排除人房分離家庭以及有子女成年的家庭后，這些新購住房的家庭中仍有50%是基于投資目的買房。這說明，一方面房產(chǎn)調(diào)控的效果不如預(yù)期，另一方面房產(chǎn)市場的供給過剩正逐步顯現(xiàn)。
的確，市場上已經(jīng)有很強的信號表明房產(chǎn)供給過剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，達(dá)20.4億平方米或224萬套，這值得重視。宏觀調(diào)控所采取的差別化購房策略使得投資性住房需求得以抑制，住房供給超出住房剛性需求的深層供需狀況在一定程度上得以展現(xiàn)。
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