廣州的舊城改造如今是進行得如火如荼。在獵德村、琶洲村成功變身之后，林和村改造后開發(fā)的住宅項目也即將開售。隨后將是冼村、潭村、楊箕等城中村改造開發(fā)的項目上市。在這場變革當中，過去的舊城已經(jīng)換新顏，搖身一變成了廣州中心區(qū)豪宅。以保利天悅為例，250~280平方米中央公園大宅，目前均價已升至3.5萬~4.2萬元/平方米，這個價格遠遠高于海珠區(qū)的樓市均價。而林和村改造后開發(fā)的住宅項目命名為“峻林”，均價預計為4萬元每平方米。

 

    城中村變身后以豪宅居多

 

    據(jù)記者了解，去年，廣州在全市啟動了20條城中村改造，其中相當部分城中村改造后都成為了豪宅或者即將成為豪宅。比如獵德村和琶洲村，在大房企的改造下，新上市住宅項目都成為了區(qū)域的標桿。

 

    廣州市社會科學院研究員談錦釗日前分析，城中村多數(shù)身處鬧市中，處于城市發(fā)展中很值錢的地段，好地段如果不開發(fā)高價值的樓房，是對寶貴土地資源的浪費。而農(nóng)民被拆房后也想要返還豪宅，或出租或自住。因此，城中村改造后多變身豪宅。

 

    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為，城中村變身后以豪宅居多，原因很多。首先，被改造的城中村多位于中心城區(qū)，這些項目周邊配套完善，經(jīng)濟發(fā)達，本身土地的價格就十分高昂，有做豪宅的先天優(yōu)勢。其次，這些舊改項目改造的成本非常高昂，且不說釘子戶拖延進度所造成的巨大財務成本，拆遷、物業(yè)補償、對村里未來收入來源補償?shù)鹊?，均使得舊改項目成本居高不下。為回本，開發(fā)商只能開發(fā)高端豪宅，否則將是虧本的買賣。

 

    或?qū)е聵莾r結(jié)構(gòu)性上漲

 

    近期，廣州由城中村改造而來的豪宅陸續(xù)上市。它們是否會拉高廣州的樓價？

 

    鄧浩志認為，目前廣州樓價二元分化，中心城區(qū)樓價高昂且抗跌，周邊郊區(qū)樓價較低但波動比較大。高價項目成交多了，最終在統(tǒng)計結(jié)果上會導致全市均價上漲。不過，這只是結(jié)構(gòu)性的上漲，實際上并不會改變廣州中心城區(qū)的均價，也不會影響郊區(qū)的樓價。

 

    談錦釗也認為，大量市中心豪宅上市當然會拉高某一地段平均樓價，但在邊遠郊區(qū)，房子供應量大，房價會較穩(wěn)定。另外，談錦釗表示，城中村改造是城市土地高效利用的必然產(chǎn)物，對提高廣州城市中心地位有很大幫助。但并不等于城中村所有土地都要全部推平，一定要注意保留城中村有重要文物價值的建筑、地形地貌和歷史建筑、構(gòu)筑物，還要保護相關(guān)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，因為這是城市文化資源的重要組成部分。

 

    獵德村：天鑾商業(yè)單位均價近5萬

 

    改造者：合景泰富、新鴻基地產(chǎn)、富力地產(chǎn)

 

    回顧：有800多年歷史的獵德村是廣州市天河區(qū)街屬下的行政村，位于珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]南部，南臨珠江。2007年5月獵德村宣布啟動城中村改造，為廣州市首個啟動城中村改造的村落。2007年9月29日，獵德村商業(yè)地塊被富力與合景地產(chǎn)聯(lián)合以46億元競得，成為當年的“地王”。2007年10月16日，獵德村正式開拆。2011年10月28日，獵德村改造項目天匯廣場首期CBD行宮“天鑾”亮相，對外開放樣板房。這個由合景泰富、新鴻基地產(chǎn)和富力地產(chǎn)三家香港上市房企豪砸46億元打造的華南首個CBD大型城市綜合體正式在珠江新城誕生。

 

    看點：天匯廣場位于珠江新城CBD中軸線的特殊位置，決定其命運必將與豪宅掛鉤。項目由CBD行宮、國際名品shopping mall、希爾頓旗下康萊德酒店、超甲級寫字樓、天匯公園等五大都市頂級物業(yè)形態(tài)組成。首期開發(fā)臨江的CBD行宮全部為豪華江景單位，天鑾是7棟29～49層的超高層豪華公寓?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，提供游泳、健身、餐飲等多功能的豪華住客會所。

 

    動態(tài)：根據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，三季度天鑾商業(yè)單位網(wǎng)簽70套，月均成交23套。價格方面，三季度天鑾48176元/平方米。不過由于最近廣州市實行豪宅限售政策，天鑾的簽約量出現(xiàn)減少現(xiàn)象，從7月網(wǎng)簽36套連跌兩月，9月僅網(wǎng)簽11套。據(jù)悉，目前天鑾的A1~A7棟單位已全部開售，戶型主打212~488平方米四房大戶型單位，200平方米單位售價在4萬~6萬元/平方米之間，400平方米單位售價在8萬~10萬元/平方米之間，均價51000元/平方米。

 

    林和村：“峻林”即將上市均價預計4萬

 

    改造者：新鴻基地產(chǎn)

 

    回顧：據(jù)新鴻基地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理黃少媚透露，早些年林和村在與多家開發(fā)商進行接觸、溝通之后，最終選擇了與新鴻基地產(chǎn)合作。除了因為新鴻基地產(chǎn)有雄厚的實力和充足的資金保障外，其改造方案也符合村民的利益，并能促進區(qū)域的發(fā)展。據(jù)悉，新鴻基地產(chǎn)的改造方案當時是獲得了林和村村委會全票通過。2010年，林和村正式拆遷。

 

    看點：林和村改造后命名為“峻林”，項目位于天河區(qū)林和東路，緊鄰廣州城市中軸線東站廣場和天河商圈，占地3萬平方米，建筑面積約18萬平方米，提供7棟高層住宅及1棟寫字樓，配套園林泳池會所及優(yōu)質(zhì)幼兒園。據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)根據(jù)項目特點和廣州本地市場需求，將“峻林”定位于城市精英住宅，提供250套精致單位，戶型從138~206平方米，全部為廣州暢銷戶型；更發(fā)揮新鴻基地產(chǎn)40年高端住宅發(fā)展經(jīng)驗，為“峻林”提供紐約風建筑設計，配置國際星級酒店標準會所、廣州地區(qū)首次采用的Amani風格住客大堂，得到現(xiàn)場參觀客戶的一致青睞。黃少媚透露，“峻林”不會成為貴價樓盤，也并非針對富豪居所，瞄準的是頂端都市精英居所這個群體，均價預計為4萬元每平方米。

 

    動態(tài)：新鴻基地產(chǎn)首個市區(qū)住宅“峻林”于上周五(11月2日)開放銷售中心、會所及示范單位。據(jù)記者了解，“峻林”開放一周以來，參觀的客戶已超過一千組。第一期推出B1和B2棟共250套住宅單位，主力面積從138平方米至206平方米。