萬(wàn)達(dá)模式思考

　　

　　襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可能不是個(gè)案。據(jù)了解，上海、廣州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、武漢等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。

　　

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項(xiàng)目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬(wàn)平方米。但2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入僅有34.6億元，而萬(wàn)達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盈利主要來(lái)自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)僅占3.29%。

　　

　　記者獲取的一組未經(jīng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)證實(shí)的數(shù)據(jù)稱，2011年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，首年租金平均（首年有優(yōu)惠）為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。按使用面積計(jì)租，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均租金約5元/天·平方米。

　　

　　相比之下，龍湖地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]商業(yè)的單位效益租金要好一些。2011年龍湖旗下商業(yè)地產(chǎn)租金收入已超過(guò)4億元。至2011年6月，龍湖已開(kāi)業(yè)的持有物業(yè)面積近40.6萬(wàn)平方米。而其2010年年報(bào)顯示，龍湖租金收入毛利率高達(dá)79%。

　　

　　但這并不阻礙萬(wàn)達(dá)向全球第一的商業(yè)持有規(guī)模沖刺。

　　

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)120座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

　　

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬(wàn)達(dá)模式的迅速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張，是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)找到了三個(gè)制勝點(diǎn)。第一，萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)組合業(yè)態(tài)，至少建設(shè)和開(kāi)業(yè)初期可以促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增長(zhǎng)；第二，萬(wàn)達(dá)旗下的院線和百貨，還能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；第三，也是最重要的，萬(wàn)達(dá)快速建設(shè)的模式符合了地方政府追求短期政績(jī)的需求。

　　

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)一位內(nèi)部人士稱，“萬(wàn)達(dá)內(nèi)部對(duì)銷售要求極高，一般要求開(kāi)盤當(dāng)天去化率要在80%以上，有的項(xiàng)目甚至100%。如果完不成集團(tuán)的要求，可能就要面臨走人的風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)這位人士估計(jì)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)今年主動(dòng)辭職的中高層比例就在20%-30%之間。

　　

　　今年10月13日，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目系統(tǒng)9月?tīng)I(yíng)銷考核會(huì)在北京石景山萬(wàn)達(dá)鉑爾曼大飯店召開(kāi)。會(huì)議的主要內(nèi)容是對(duì)銷售回款優(yōu)秀的公司進(jìn)行表?yè)P(yáng)，對(duì)銷售回款差的公司進(jìn)行批評(píng)?？偛枚”惧a要求項(xiàng)目系統(tǒng)抓住市場(chǎng)、盯住銷售，完成全年銷售指標(biāo)。

　　

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一位營(yíng)銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)人告訴記者，萬(wàn)達(dá)在持有物業(yè)方面與其他商業(yè)地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)方式并不同。比如，他的工作任務(wù)是，集團(tuán)給出一定的預(yù)算，他們按照該預(yù)算定期完成一些旺場(chǎng)的工作就可以，但對(duì)于商場(chǎng)的租金收入狀況他們知情不多。“租金都是定期打到項(xiàng)目指定的財(cái)務(wù)公司用來(lái)還貸。”

　　

　　上述萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士告訴記者，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部采用的均是模塊化管理。“萬(wàn)達(dá)有著強(qiáng)大的制度化。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)最終形成的企業(yè)文化是，企業(yè)不過(guò)分依賴人，離職任何一個(gè)中高層都很難影響到萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張速度。”

　　

　　但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴(kuò)張，而是后期運(yùn)營(yíng)管理，否則就要面臨漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)姜汝祥認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)模式的硬傷在于，用住宅的思想做商業(yè)地產(chǎn)。

　　

　　萬(wàn)達(dá)公布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年業(yè)績(jī)比去年同期下滑約9%，這是萬(wàn)達(dá)歷史上第一次同比減少。2011年，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)1825億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.9%。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的減速，王健林曾將原因歸結(jié)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩。

　　

　　在商業(yè)地產(chǎn)減速的背景下，萬(wàn)達(dá)又將大規(guī)模圈地的模式，復(fù)制到了文化旅游地產(chǎn)。根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)投資規(guī)模已接近2000億元。而萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張，幾乎重復(fù)著其商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的核心要素，即低價(jià)拿地，先用項(xiàng)目的住宅銷售收入來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　

　　然而，令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產(chǎn)圈地模式，迄今未找到合適的商業(yè)模式，未來(lái)一旦經(jīng)營(yíng)不善，地方政府以及銀行將一同承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果說(shuō)大型城市綜合體運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，可能給當(dāng)?shù)亓粝驴諘绲墓腆w建筑，文化旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不當(dāng)留下的，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創(chuàng)傷。

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