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  • 富力四度沖擊A股:基本沒希望

    2012年11月19日 10:20
    來源:理財(cái)周報(bào)
        富力地產(chǎn)回歸A股可謂鍥而不舍。在三度折戟后,今年富力地產(chǎn)發(fā)起了第四次沖擊。
     
        今年2月份,證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部上交所申報(bào)企業(yè)基本信息情況表顯示,富力地產(chǎn)的狀態(tài)為“落實(shí)反饋意見中”。
     
        9個(gè)月過去了,富力地產(chǎn)的狀態(tài)依舊沒有改變,上市的大門依舊對富力地產(chǎn)緊緊地關(guān)閉。
     
        不過,有知情人士告訴記者,富力地產(chǎn)打算剝離其住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù),或?qū)⑸虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分上市。
     
        理財(cái)周報(bào)記者就此向富力地產(chǎn)求證,富力地產(chǎn)回應(yīng)一切以公告為準(zhǔn)。
     
        “富力地產(chǎn)回歸A股是沒有希望的。”一位長期研究富力地產(chǎn)的港股分析師指出。
     
        或剝離住宅地產(chǎn)資產(chǎn)
     
        “富力地產(chǎn)如果要上市的話,目前只能夠剝離住宅地產(chǎn)方面的資產(chǎn)。”上述長期研究富力地產(chǎn)的港股分析師告訴記者。
     
        在今年2月份3家地產(chǎn)公司——富力地產(chǎn)、大連萬達(dá)、首創(chuàng)置業(yè)上報(bào)材料后,外界認(rèn)為對于房地產(chǎn)上市政策將會(huì)有所放松。但是,證監(jiān)會(huì)隨即出來否認(rèn),認(rèn)為上述三家房企申報(bào)材料并不是意味著政策的放松。
     
        9個(gè)月過去了,隨著新股發(fā)行節(jié)奏的急劇放緩,富力地產(chǎn)年內(nèi)回歸A股基本無望。而上述分析師更是一針見血地回應(yīng),“富力地產(chǎn)回歸A股沒有希望。”
     
        不過,有知情人士告訴記者,富力地產(chǎn)目前正在謀求其它方式,希望能夠通過剝離住宅地產(chǎn)的資產(chǎn),將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市。
     
        目前,富力地產(chǎn)住宅地產(chǎn)收入占比超過八成,某些報(bào)告期甚至高達(dá)九成。因此,住宅地產(chǎn)依舊是富力地產(chǎn)中非常重要的資產(chǎn)。
     
        不過,富力對于商業(yè)地產(chǎn)的投入力度卻非常大。
     
        在廣州的CBD,富力地產(chǎn)擁有近20棟高端商業(yè)物業(yè),包括最新落成的位于珠江新城中軸線的富力盈凱廣場。而在北京、天津、成都等城市都有高端物業(yè),此外,富力通過與連鎖酒店集團(tuán)合作,開發(fā)酒店。
     
        “商業(yè)地產(chǎn)目前雖然收入占比不高,但卻是富力最重要的一塊資產(chǎn)。”知情人士表示。
     
        “商業(yè)地產(chǎn)需要較長的時(shí)期培育,前期投入很大,不過如果經(jīng)營得好,后期也將會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了比較成熟的理念,前期的投入現(xiàn)在到了收獲的時(shí)期了。”上述分析師告訴記者,“從這點(diǎn)出發(fā),如果富力將很可能將商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)拆分上市。”
     
        而最新的一份研究報(bào)告指出,由于富力的收租業(yè)務(wù)規(guī)模在行業(yè)中規(guī)模較大,其投資物業(yè)于6月底的估值已達(dá)200億元,相當(dāng)于其總市值的70%。
     
        “住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)采用不同的估值方法,放在一起估值會(huì)有點(diǎn)吃虧,如果單獨(dú)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,富力將會(huì)獲得更好的估值。”
     
        商業(yè)吸金黑洞,避免重蹈覆轍
     
        商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)吸金黑洞,富力地產(chǎn)應(yīng)該對這點(diǎn)深有體會(huì)。
     
        2005年,富力地產(chǎn)登陸H股,隨即展開一輪擴(kuò)張。2006年富力地產(chǎn)一舉拿下21單土地,2007年又拿下20單,其中有不少是高價(jià)地王。
     
        自2003年起,富力地產(chǎn)便在商業(yè)地產(chǎn)方面不斷布局,截至2011年年底,在廣州CBD珠江新城內(nèi),富力擁有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目就接近20個(gè)
     
        手中拿著大把現(xiàn)金的富力開始了大舉擴(kuò)張,而急劇盲目的擴(kuò)張同時(shí)也令富力凈負(fù)債率大幅攀升。記者發(fā)現(xiàn),在2005年上市初期,富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為20.5%,處于極低水平,但是到了2007年年底,則攀升至139.5%。而房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債水平僅為60%至70%。
     
        “2006和2007年富力地產(chǎn)的步子邁得太大了,一拍腦袋就去拿地,而且拿的價(jià)格非常高。前期激進(jìn)的政策最終導(dǎo)致了富力現(xiàn)金緊張,節(jié)奏的錯(cuò)誤也使得富力錯(cuò)過了最好的發(fā)展時(shí)期。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
     
        今年上半年,富力地產(chǎn)僅在河北香河入手一宗地,而前期拿地之多足夠富力地產(chǎn)開發(fā)10年。
     
        “商業(yè)地產(chǎn)是非常燒錢的投資,前期投入需要非常大,而且現(xiàn)金流回流非常慢。住宅地產(chǎn)需要把握好政策的節(jié)奏,而商業(yè)地產(chǎn)需要把握好自身的節(jié)奏。”上述分析師告訴記者,“富力需要吸取教訓(xùn),避免重蹈覆轍。”
        富力地產(chǎn)用了3年時(shí)間謀劃上市,然后花了更多的時(shí)間消化了上市帶來的影響。
     
        2002年富力地產(chǎn)進(jìn)軍北京,繼而向全國拓展,從那時(shí)起,富力地產(chǎn)便開始實(shí)施上市的規(guī)劃。
     
        2005年,富力地產(chǎn)成功上市,上市后,變成了一匹脫韁的野馬,在負(fù)債的道路上一路奔跑。
     
        近三年來,富力地產(chǎn)終于意識(shí)到負(fù)債的嚴(yán)重性,拿地變得逐漸收斂。因此,凈負(fù)債率也開始下降,2011年半年報(bào)顯示其負(fù)債已降至89%,且負(fù)債中短期銀行貸款占比較小。
     
        2012年半年報(bào)顯示,富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率繼續(xù)下降,變?yōu)?4.7%,較2007年最高峰的139.5%已經(jīng)有大幅度回落。
     
        “這一年多富力地產(chǎn)去杠桿還是不錯(cuò)的,目前凈負(fù)債率在回落。相信不久將回到一個(gè)更加合理的水平。”上述研究員告訴記者,“不過,富力地產(chǎn)的負(fù)債水平還是在行業(yè)整體之上,富力[簡介 最新動(dòng)態(tài)]去負(fù)債還需要更多的時(shí)間。”
     
        而根據(jù)富力地產(chǎn)11月1日發(fā)布的公告顯示,富力10月份共錄得41.15億元銷售收入,銷售面積為45.31萬平方米,同比上升101%和172%。
     
        年初,富力地產(chǎn)全年銷售的目標(biāo)為320億元,而現(xiàn)在前十個(gè)月實(shí)現(xiàn)的銷售收入為264.49億元,已完成全年目標(biāo)的82.5%。
     
        雖然今年富力的銷售成績不俗,但是從富力地產(chǎn)的2012半年報(bào)看,則出現(xiàn)了5年以來首次同期營業(yè)額下滑。報(bào)告顯示,富力地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額84.4億,同比減少23%;實(shí)現(xiàn)凈利13億元,較去年同期減少35%。
     
        昔日“華南五虎”之首
     
        富力如今被恒大甩遠(yuǎn)
     
        如果時(shí)間可以倒流。
     
        富力地產(chǎn)董事長李思廉應(yīng)該最希望回到8年前。2004年,在地產(chǎn)博鰲論壇上,富力地產(chǎn)董事長李思廉一反過往的低調(diào),與萬科的王石就商業(yè)地產(chǎn)的問題爭論了起來。
     
        彼時(shí)的富力地產(chǎn)風(fēng)頭正旺,初生牛犢不怕虎,在北京和商業(yè)地產(chǎn)急速擴(kuò)張,讓不少地產(chǎn)界人士感到驚訝。
     
        然而,8年過去了,萬科成為了行業(yè)的老大,富力卻步步下滑。僅僅憑借著富力足球的良好表現(xiàn),富力地產(chǎn)才重新回到公眾的視野。
     
        2007年,富力一度位居第四名,為“華南五虎”之首。而最新的2011年房地產(chǎn)百強(qiáng)排名顯示,富力地產(chǎn)已經(jīng)下跌至第八位,,已被恒大地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩開。
     
        下一個(gè)八年,富力地產(chǎn)將有何動(dòng)作?
     
        5年排名下滑10位
     
        在地產(chǎn)界,富力地產(chǎn)曾經(jīng)與恒大地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”,以其敢拼敢闖的風(fēng)格著稱業(yè)界。
     
        而8年前的富力,的確是拼勁十足。憑借廣州舊城改造發(fā)跡的富力地產(chǎn)于2002年正式進(jìn)軍北京,當(dāng)時(shí)一舉拿下東三環(huán)內(nèi)占地面積超過41萬平方米、總建筑面積達(dá)150萬平方米的北京富力城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目。富力地產(chǎn)的全國化布局由此開啟。
     
        其后,富力地產(chǎn)南拓北進(jìn),大手筆地在全國各個(gè)城市開展項(xiàng)目,全面進(jìn)入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南、惠州等地區(qū)和城市。2005年是富力地產(chǎn)最為風(fēng)光的一年,當(dāng)年富力赴港上市,成為彼時(shí)在香港H股上市募資最多的國內(nèi)民企。風(fēng)頭一時(shí)無兩。
     
        2007年,富力地產(chǎn)以161億元銷售額排名第四位,僅次于萬科、綠地和中海,居“華南五虎”之首。
     
        意氣風(fēng)發(fā)的李思廉,曾經(jīng)說過要挑戰(zhàn)萬科,爭全國第一。根據(jù)李思廉的設(shè)想,2005年銷售金額可以達(dá)到80億元,2006年可以達(dá)到100億元,加上商業(yè)地產(chǎn)的收益和上市帶來的資金,富力非常有機(jī)會(huì)問鼎。
     
        不過,隨后3年,富力地產(chǎn)卻接連被趕超,讓不少人大跌眼鏡。2008年,合生創(chuàng)展和碧桂園超越富力地產(chǎn);2009年,恒大地產(chǎn)首次超越富力地產(chǎn);2010年,雅居樂也正式超過富力。
     
        而2011年最新數(shù)據(jù)顯示,富力地產(chǎn)銷售金額為287億元,位居第十四位。位居恒大地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂之后。
     
        5年來,富力地產(chǎn)從行業(yè)第四位下滑至第十四位,足足下滑了10位。
     
        曾經(jīng)短暫輝煌的富力地產(chǎn),已不再屬于第一梯隊(duì)。
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