據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，臨近年末，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控后的樓市即將畫(huà)上句號(hào)。今年市場(chǎng)表現(xiàn)如何？明年又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？專(zhuān)家認(rèn)為：近兩年，市場(chǎng)將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
市場(chǎng)將出現(xiàn)分化
湯曉丹仲益控股有限公司副總經(jīng)理
今年上半年以剛需引領(lǐng)市場(chǎng)，特別是一些大型房企帶動(dòng)以?xún)r(jià)換量，幾個(gè)月時(shí)間就完成了全年銷(xiāo)售額，表現(xiàn)比較不錯(cuò)，但是利潤(rùn)率總的來(lái)說(shuō)還是有所下降。下半年，金九銀十沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，到年底，因大型房企完成任務(wù)后價(jià)格下行動(dòng)力不足，量和價(jià)格都會(huì)在一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。
考慮到年底的年報(bào)壓力，上市房企需要利用這段時(shí)間打折促銷(xiāo)，但是打折幅度不會(huì)像以?xún)r(jià)換量的六七月那么大。目前開(kāi)的這些新盤(pán)，利潤(rùn)水分已經(jīng)很少，因?yàn)閮赡昵澳玫貢r(shí)候地價(jià)很高，其他成本沒(méi)有下降，所以開(kāi)發(fā)商能夠擠出來(lái)的利潤(rùn)最多九折。這也反映出未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是一個(gè)微利的市場(chǎng)，不可能有像以前那樣的暴利了。
明年春節(jié)開(kāi)始到上半年樓市都會(huì)處在利潤(rùn)U形的底部，量與價(jià)都不會(huì)出現(xiàn)突破性的上漲或下降?，F(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)包括上海市場(chǎng)存量還很大，限購(gòu)政策下，穩(wěn)定的剛需客戶會(huì)支持市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)或者狂跌。
明年下半年，市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極分化，這是U形的另一部分。兩極分化下，剛需市場(chǎng)在量和價(jià)上都會(huì)比較穩(wěn)定，因?yàn)榭紤]到城市化進(jìn)程，每年新增多少人口，必須有多少樓盤(pán)去支撐，這些支撐的樓盤(pán)一定很穩(wěn)定。豪宅市場(chǎng)未來(lái)一定會(huì)放開(kāi)，讓豪宅市場(chǎng)價(jià)格自由化。豪宅不僅有居住屬性，還有投資屬性，在5—10年的長(zhǎng)期投資里，中國(guó)人還是覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)更保值。當(dāng)然，豪宅的放開(kāi)，會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程。
雖然利潤(rùn)處在比較平穩(wěn)的U形低區(qū)，但是如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期和消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生匹配的話，利潤(rùn)仍將上揚(yáng)。開(kāi)發(fā)商要改變心態(tài)，現(xiàn)在從事房地產(chǎn)不再是暴利，在決策做項(xiàng)目做投資的時(shí)候還要考慮其他因素，考慮到品牌、服務(wù)、附加值；考慮到消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房子是漲還是不漲。如果這兩個(gè)預(yù)期都回歸到正常水平，市場(chǎng)就會(huì)按照供需關(guān)系良性運(yùn)行，比如說(shuō)供應(yīng)量太多，價(jià)格可能會(huì)下跌；開(kāi)發(fā)商少投資一點(diǎn)，量減少價(jià)格又會(huì)上漲，這樣的話利潤(rùn)也會(huì)出現(xiàn)良性上揚(yáng)。一個(gè)行業(yè)不可能沒(méi)有利潤(rùn)，但是不同于之前炒作出來(lái)的利潤(rùn)泡沫，現(xiàn)在拼的是產(chǎn)品、品質(zhì)、服務(wù)，貴有貴的價(jià)值。
市場(chǎng)看好剛需房、剛改房
戴正芳中華企業(yè)股份有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理
今年樓市從四月份開(kāi)始保持小步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，無(wú)論是剛需房、改善型住房還是城市豪宅，都有比較好的表現(xiàn)。這跟我們?cè)谀瓿跖袛嗟钠椒€(wěn)發(fā)展是一致的。很多房企都完成了今年任務(wù)，像去年年末那樣以?xún)r(jià)換量的情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，除非是個(gè)別年底新開(kāi)的樓盤(pán)，可能有一波沖量的行情，甚至?xí)菍?duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響。
明年樓市會(huì)比今年更好，成交量會(huì)溫和地放大，價(jià)格也是溫和地上揚(yáng)。今年5月開(kāi)始，剛需房和改善型房屋都有比較好的持續(xù)發(fā)展，明年也是，因?yàn)榉线@一類(lèi)型的樓盤(pán)并不是最多，供應(yīng)有限，市場(chǎng)對(duì)這兩種樓盤(pán)比較期待，畢竟受限的時(shí)間已經(jīng)快兩年了。
剛需房和140平方米之內(nèi)的剛改房，一直會(huì)在這兩年內(nèi)占據(jù)主要地位。從購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)策略來(lái)說(shuō)，只要在價(jià)格承受范圍內(nèi)和上班時(shí)間控制范圍內(nèi)，有合適的房子就應(yīng)該盡早買(mǎi)，因?yàn)檫m合剛需盤(pán)的土地并不是太多，尤其是最近土地市場(chǎng)價(jià)格也不低，未來(lái)的房屋成本已經(jīng)在那兒。剛改則主要考慮是在自己原本的生活區(qū)域范圍內(nèi)。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，希望開(kāi)發(fā)商能以合理價(jià)格入市，換得管理層對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)可，換得購(gòu)房者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的認(rèn)可，而不一定去追求太高的溢價(jià)，以免導(dǎo)致新政策的再出臺(tái)，這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都是一種煎熬。
從地段上來(lái)說(shuō)，內(nèi)環(huán)或者中環(huán)內(nèi)的一些中高端房，以及靠近軌交的改善型住房銷(xiāo)售量也會(huì)比較好。此外，現(xiàn)在很多剛需購(gòu)房者不是很接受二手房，但是我個(gè)人建議二手房也是比較好的選擇，成熟市場(chǎng)中二手房的量應(yīng)該超過(guò)一手房，所以二手房應(yīng)該還有很大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
