房?jī)r(jià)開始新一輪上漲了嗎？
2013年樓市會(huì)怎樣？
前日，上海誕生新地[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]王，外灘濱江黃浦地塊以27.7億元成交，樓面價(jià)高達(dá)36176元/平方米。而位于北京市朝陽區(qū)的一宗地塊將在12月29日開拍，但已經(jīng)提前預(yù)訂今年北京地王的席位：折合樓面價(jià)3.38萬元/平方米，創(chuàng)下了北京土地起拍價(jià)的歷史新高。
土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，而住宅市場(chǎng)在進(jìn)入11月以后也出現(xiàn)回暖。記者從中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，11月全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)比10月同期上升45.5%，創(chuàng)下了近兩年來的月度同期成交紀(jì)錄。
為什么會(huì)有這么多人在11月買房？房?jī)r(jià)真的要上漲了？如果房產(chǎn)稅全面推廣，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來？
本期財(cái)富觀，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐、中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵、《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員張鴻共同討論。
Q1房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲拐點(diǎn)？
華西都市報(bào)記者：截至目前，11月全國(guó)54個(gè)主要城市的成交數(shù)據(jù)環(huán)比10月大幅上漲，部分樓盤售樓部在周末也出現(xiàn)了人山人海的看房隊(duì)伍。為什么會(huì)有這么多人在11月買房？房?jī)r(jià)是不是要上漲了？
馬光遠(yuǎn)：暴漲的幾率非常低。實(shí)際上，從8月份開始，月成交量都是下降的。而且現(xiàn)在“房?jī)r(jià)要出現(xiàn)暴漲”的傳聞，已經(jīng)不像以前那樣能立即對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，所以目前整個(gè)房地產(chǎn)總體的態(tài)勢(shì)是平穩(wěn)的。
劉璐：我們的調(diào)控政策，主要限制的是投資性需求或者投機(jī)性需求，所以現(xiàn)在的市場(chǎng)購(gòu)買主體是以剛需為主。但僅靠剛需，很難支撐起整個(gè)市場(chǎng)。只要政策不放開，投資性或投機(jī)性需求無法入市，整個(gè)房?jī)r(jià)是不會(huì)大漲的，最多是溫和的微漲。
劉淵：11月成交量高，是前兩個(gè)月需求被抑制后的集中釋放。另一方面，9月供應(yīng)量大幅增加，也為11月成交量上升提供了基礎(chǔ)。短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，未來長(zhǎng)時(shí)間來看，房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該是穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)。
張鴻：近期房?jī)r(jià)回升是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)上開始熱起來了，一拿完地以后，立馬就能算出樓面價(jià)，然后馬上對(duì)周邊的市場(chǎng)就有影響。雖然房?jī)r(jià)看起來好像又上來了，但其實(shí)從同比來看，還是在下降的，它現(xiàn)在處在下跌之后回升的階段。只要年底不出現(xiàn)大的政策調(diào)整，房?jī)r(jià)只能是平穩(wěn)發(fā)展。
Q2房產(chǎn)稅怎樣影響房?jī)r(jià)？
華西都市報(bào)記者：最近有關(guān)房產(chǎn)稅在全國(guó)推廣的消息比較密集。如果房產(chǎn)稅全面推廣，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降下來？
劉淵：我個(gè)人覺得不會(huì)。在商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格上漲還是下降，總體上是供求關(guān)系決定的。房產(chǎn)稅的作用，只是增加持有成本。當(dāng)然，房產(chǎn)稅可能會(huì)影響到一些有改善型置業(yè)需求的人，他們不是要炒房，但的確是因?yàn)槌钟卸嗵追慷徽鞫?。如果房產(chǎn)稅全面推廣，的確會(huì)起到抑制市場(chǎng)需求的作用，但價(jià)格下降，并不等于大家的需求都得到了滿足，在通脹的大環(huán)境下，房產(chǎn)仍然是保值增值的最佳手段。
劉璐：房產(chǎn)稅會(huì)顯著增加持有成本。如果按1%的標(biāo)準(zhǔn)征稅的話，房屋價(jià)值100萬元，每年可能要交1萬元的稅，從長(zhǎng)期來看，這個(gè)成本不低。但這要從兩個(gè)方面來看，如果是一種成熟地段、很容易租出去的物業(yè)，房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到最終使用人的頭上；另一種情況是，郊區(qū)很多房子是空置的，如果在郊區(qū)持有很多套物業(yè)，想用來升值的話會(huì)導(dǎo)致很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)稅的效應(yīng)會(huì)有個(gè)疊加的作用。如果房產(chǎn)稅推廣，而限購(gòu)不取消，兩個(gè)政策的效應(yīng)會(huì)疊加，從而加劇投資需求的萎縮；但對(duì)于剛需來講，這個(gè)政策反而會(huì)導(dǎo)致剛需樓盤一定程度的價(jià)格上升。
馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌，要看具體城市。比如二三線城市，特別像鄂爾多斯出現(xiàn)下跌，是因?yàn)闆]有人。一個(gè)城市只要有人，只要有流動(dòng)人口，房?jī)r(jià)的抗跌性就很強(qiáng)。
Q3現(xiàn)在能不能出手買房？
華西都市報(bào)：那現(xiàn)在是出手買房好呢，還是再等等看比較好？
劉璐：如果是自住需求，可以放心入市，該買就買?，F(xiàn)在跟年初相比，價(jià)格上漲不大，只有微弱的上漲。
劉淵：有人說，現(xiàn)在是入樓市的一個(gè)好時(shí)機(jī)，所以不少老百姓都急著現(xiàn)在買房，這也是11月全國(guó)樓市成交大幅上升的原因之一。但是，買房應(yīng)該結(jié)合自身的需求來決定，不能因?yàn)閯e人都買就跟風(fēng)。如果是自住的，房?jī)r(jià)也在自己可以負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)，那可以買；如果帶有投資目的，因?yàn)槎唐趦?nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，所以短期投資回報(bào)也不會(huì)高；如果是為了資產(chǎn)長(zhǎng)期保值，房地產(chǎn)仍然是可以選擇的。
Q4樓市和股市哪個(gè)更具投資價(jià)值？
華西都市報(bào)：買房還是好的投資手段嗎？股市目前處于歷史低位，樓市和股市，哪個(gè)更具有投資價(jià)值呢？
劉璐：我們不能僅看短期內(nèi)的投資收益，一個(gè)投資品種收益很高，但波動(dòng)很劇烈，也不是一個(gè)好的投資品種。當(dāng)前中國(guó)金融市場(chǎng)的波動(dòng)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以大多數(shù)居民仍然更傾向于把財(cái)富配置在房產(chǎn)上面。
張鴻：不好預(yù)測(cè)。股市的問題在股價(jià)之外，樓市的問題也在房?jī)r(jià)之外，它們都需要系統(tǒng)性的變化。只有我們做了系統(tǒng)性、制度性的安排，才能保證兩個(gè)市場(chǎng)都是健康的。
劉淵：目前股市的確處于歷史低位，房?jī)r(jià)也處于一個(gè)歷史高位。不過我問你一個(gè)問題，假如你中了500萬，又沒什么特別的需求，你買房還是買股票呢？
｛精彩觀點(diǎn)｝現(xiàn)在“房?jī)r(jià)要出現(xiàn)暴漲”的傳聞，已經(jīng)不像以前那樣能立即對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，所以目前整個(gè)房地產(chǎn)總體的態(tài)勢(shì)是平穩(wěn)的。 馬光遠(yuǎn)
如果房產(chǎn)稅推廣，而限購(gòu)不取消，兩個(gè)政策的效應(yīng)會(huì)疊加，從而加劇投資需求的萎縮。 劉璐
樓市和股市誰更具有投資價(jià)值？我只問你一個(gè)問題。假如你中了500萬，又沒什么特別的需求，你買房還是買股票呢？ 劉淵
雖然房?jī)r(jià)看起來好像又上來了，但其實(shí)同比來看，還是在下降的，它現(xiàn)在處在一個(gè)下跌之后回升的階段。 張鴻華西都市報(bào)記者張飄逸實(shí)習(xí)生張仕釗
本期嘉賓
馬光遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉 璐西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉 淵中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張 鴻《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員
