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  • 聶梅生:地產(chǎn)新政出臺(tái)時(shí)機(jī)相對(duì)成熟

    2012年11月30日 21:19
    來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)

         著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀在論壇上表示,徽州有毛豆腐,房地產(chǎn)可以比喻為臭豆腐,聞著臭,吃著香。未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將實(shí)行試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政、保障房與商品房雙軌制。

        著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀在11月25日舉行第四屆黃山天盈建行財(cái)經(jīng)論壇上表示,徽州有毛豆腐,房地產(chǎn) 可以比喻為臭豆腐,聞著臭,吃著香。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)處于冰火兩重天的態(tài)勢(shì),實(shí)體經(jīng)濟(jì)和人均GDP緩慢上升、人和資源集聚的城市房?jī)r(jià)將會(huì)處于長(zhǎng)期上升趨勢(shì),近年來(lái)房企開始圈地的養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景不明,旅游地產(chǎn)應(yīng)注重精細(xì)化服務(wù),未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將實(shí)行試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政、保障房與商品房雙軌制。

    房地產(chǎn)當(dāng)前處于冰火兩重天

        論壇上葉檀認(rèn)為,目前全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于冰火兩重天的態(tài)勢(shì),從2007年-2012年8月,全球房?jī)r(jià)上漲最高的城市包括香港、奧地利、新加坡以及中國(guó)等,多是資源和資金集聚、移民多、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

        對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言,很典型的兩種城市的房?jī)r(jià)在大幅下跌,一是資源集聚但大幅下跌的中小城市,當(dāng)資源價(jià)格下跌之后,它的房?jī)r(jià)就開始下跌,最典型的在內(nèi)蒙古和陜北,譬如鄂爾多斯,160萬(wàn)的人口一年流出10萬(wàn)人,同時(shí)資金也在大幅度流出;二是制造業(yè)大幅下挫的中小型城市,如浙江、溫州等,現(xiàn)在義烏的一間商鋪已經(jīng)從以前一千萬(wàn)現(xiàn)在已經(jīng)回落到四五百萬(wàn),價(jià)格在回落,且?guī)缀鯚o(wú)成交量,譬如東莞,大規(guī)模的出口制造廠搬遷至廣西、貴州,50%的空置率。但東部沿海大城市,房?jī)r(jià)仍保持一個(gè)堅(jiān)挺的狀態(tài),同時(shí)資源集聚的城市中間城市,如武漢、長(zhǎng)沙等,房地產(chǎn)發(fā)展處于上升趨勢(shì),房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。

        房地產(chǎn)不要看供求關(guān)系,第一要看貨幣,有貨幣泡沫,就一定有房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)泡沫多發(fā)于一些熱帶島嶼,像中國(guó)海南。;第二看當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì),如果當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)和人均收入緩慢上升,人和資源在集聚,房地產(chǎn)發(fā)展將有一個(gè)長(zhǎng)期的上升周期。

    旅游地產(chǎn)離不開精細(xì)化服務(wù)

        十年前,房企建造商業(yè)地產(chǎn),實(shí)際上是布局城市化的過程,近兩年不少房企在各大城市圈地布局養(yǎng)老動(dòng)產(chǎn),像海南、云南等城市,但養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展還很難判斷,但其發(fā)展與政府是息息相關(guān)的。

        對(duì)黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展,葉檀也提出了一些建議,它認(rèn)為目前各地都在發(fā)展旅游地產(chǎn),存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該做一些別人想不到的服務(wù),將精細(xì)化的高端服務(wù)與旅游結(jié)合起來(lái)是未來(lái)發(fā)展的大方向。同時(shí)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),投資資旅游地產(chǎn)首先想的不是增值服務(wù),而是一種高端的體驗(yàn),是希望離開日常生活進(jìn)入的一種精神休閑領(lǐng)域,因此旅游地產(chǎn)發(fā)展背后的支撐服務(wù)是很重要的。

    未來(lái)房地產(chǎn)將實(shí)行雙軌制

        談到未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),葉檀表示,主要取決于兩個(gè)因素,第一,地方財(cái)政能不能與土地脫鉤,,如過不能脫鉤,那就別指望地方政府能讓房?jī)r(jià)下降;第二,國(guó)家是否真的能夠出臺(tái)行之有效的政策,譬如房產(chǎn)稅,如果對(duì)存量房也征收房產(chǎn)稅,這個(gè)政策出臺(tái)將是致命的;葉檀判斷,未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)將走上雙軌制道路,即試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政雙軌制、保障房與商品房雙軌制,將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

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