沒(méi)有最高，只有更高。高達(dá)441.8米的深圳第一高樓京基100大廈，其標(biāo)桿高度僅僅在保持一年多之后就有可能易主。 以“春筍”命名的華潤(rùn)集團(tuán)總部大廈今年10月下旬奠基開(kāi)工，這座新的摩天大樓500米的規(guī)劃高度將一舉超過(guò)京基100大廈。 不過(guò)，這個(gè)高度也不能站上深圳最高建筑的頂點(diǎn)。在深圳已規(guī)劃和在建的項(xiàng)目中，“春筍”的高度僅僅排名第四位。
在全國(guó)范圍內(nèi)掀起的摩天大樓熱潮中，深圳已建加上規(guī)劃或在建的200米以上超高層建筑合計(jì)達(dá)到100座之多，數(shù)量將超過(guò)香港和上海。但與香港、上海不同的是，深圳超高寫字樓雖然打造了這座城市的新高度，但卻難以在這個(gè)城市樹(shù)立起租金標(biāo)桿。 即便是現(xiàn)有的京基100大廈，其租金水平仍無(wú)法做到深圳最高。代表深圳最高租金水平的寫字樓反而是中心區(qū)不過(guò)200米的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)。
超高寫字樓爆發(fā)
在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)耕耘多年的嘉里置業(yè)(中國(guó))投資有限公司區(qū)域市場(chǎng)總經(jīng)理鄺奕珺，甚至開(kāi)始擔(dān)憂深圳掀起的摩天大樓攀比風(fēng)潮。
鄺奕珺在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)坦言，深圳的經(jīng)濟(jì)量級(jí)仍無(wú)法與香港、北京、上海相匹敵，尚難以在短期內(nèi)承載起大量超高寫字樓的井噴。
從目前情況來(lái)看，深圳目前最高建筑京基100在未來(lái)僅能排名深圳建筑高度的第五名，而排名在它之前的分別是高度666米的晶都酒店改造項(xiàng)目、高度660米的平安總部大廈、高度518米的佳兆業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]環(huán)球金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)](論壇相冊(cè)戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)。
上述幾大項(xiàng)目中，平安總部大廈已經(jīng)在建，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心預(yù)備建設(shè)中，而京基集團(tuán)投資的晶都酒店改造項(xiàng)目尚處于規(guī)劃審批中。
根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，目前深圳200米以上的超高層建筑已經(jīng)建成的有37座，加上規(guī)劃或在建的74座，合計(jì)有111座，將超過(guò)香港的40座和上海的63座。
來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的最新統(tǒng)計(jì)則顯示，未來(lái)5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬(wàn)平方米，而深圳市場(chǎng)每年對(duì)寫字樓的消化量則小于80萬(wàn)平方米。
世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲進(jìn)一步解釋，這600萬(wàn)平方米僅指到目前為止已經(jīng)報(bào)了規(guī)劃并且確認(rèn)了指標(biāo)的項(xiàng)目，并不包括大量的城市更新項(xiàng)目、“工改工”項(xiàng)目，以及目前正炙手可熱的前海深港合作區(qū)項(xiàng)目。
張栩哲說(shuō)：“前海的供應(yīng)量其實(shí)是可以無(wú)限級(jí)增長(zhǎng)的，企業(yè)需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米，甚至更高。”
最貴租金之爭(zhēng)
根據(jù)一般規(guī)律，超高寫字樓的租金往往都高于普通寫字樓，其承租率也相對(duì)較高，基本不會(huì)出現(xiàn)大量 空置的狀態(tài)。
在北京，蘋果公司的辦公室設(shè)在月租金最高可達(dá)每平方米1500元的國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中心三期，高330米的國(guó)貿(mào)三期(論壇相冊(cè)戶型樣板間點(diǎn)評(píng)地圖搜索)是北京最高建筑。上海浦東最高建筑——環(huán)球金融中心的租金水平，讓周圍的普通寫字樓難以望其項(xiàng)背。
但在深圳這個(gè)高樓林立的金融中心，租金最貴的寫字樓不是280米高的卓越世紀(jì)中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]和深圳第二高樓地王大廈，也不是榮膺華南第一高樓的京基100大廈，而是今年上半年剛剛開(kāi)始招租的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期。
本報(bào)從代理機(jī)構(gòu)獲悉，目前京基100大廈租金均價(jià)約為每月每平方米260元，地王大廈寫字樓的月租金在每平方米140到180元之間。
而2008年入市的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期平均月租金為每平方米260元，今年推出市場(chǎng)的二期，中低區(qū)的月租金在每平方米280元，高區(qū)租金超過(guò)每月每平方米300元。
在鄺奕珺看來(lái)，除了前期建設(shè)需要投入巨額資金，開(kāi)發(fā)商還必須考慮建成后超高層建筑如何實(shí)現(xiàn)良好效益的問(wèn)題，不能盲目追求高度。
凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受本報(bào)采訪時(shí)也表示，品質(zhì)比高度更重要，超高寫字樓的租金水平也不一定最高，租客更看重寫字樓的綜合品質(zhì)。
嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期高度僅為100米，二期的高度200米，這在高樓林立的深圳并不顯眼，但美國(guó)蘋果公司在深圳卻選擇了嘉里建設(shè)廣場(chǎng)。
毫無(wú)疑問(wèn)，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期入市，直接將深圳寫字樓市場(chǎng)的租金帶入“300”時(shí)代，與此同時(shí)，普通寫字樓租金價(jià)格卻出現(xiàn)不同程度下跌，加速洗牌。
2012年9月，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司正式從深國(guó)投廣場(chǎng)搬遷至嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期辦公，在這座深圳最貴的寫字樓內(nèi)租下了整整四層辦公樓。而昔日的深圳第一高樓地王大廈，其租金水平目前也已經(jīng)淪落到市場(chǎng)較低水平，空置率也一直居高不下，這意味著低租金也未必能留住優(yōu)質(zhì)租客。
尤其是高端租客正日益向頂級(jí)寫字樓集中。目前，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)被譽(yù)為世界500強(qiáng)的深圳總部，僅嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期的租賃企業(yè)就有81家，其中80%的企業(yè)是外資企業(yè)，17家是世界500強(qiáng)企業(yè)，約占整個(gè)福田CBD世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量的三成。
