穿梭在不同城市中，不斷出現(xiàn)的在建住宅項(xiàng)目、鋪天蓋地的售樓廣告已經(jīng)讓人難以區(qū)分一二三四線城市的區(qū)別所在。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)，城市之間有了更多的通融渠道。”一位經(jīng)常來(lái)往于珠三角各地的地產(chǎn)人士打趣道。
周末或公眾假期，多個(gè)中小城市的新盤(pán)銷(xiāo)售中心，停滿了來(lái)自幾百公里外一線城市的車(chē)輛。他們均是投資客，在人潮擁擠中，只為搶下能保值甚至幾年后能價(jià)值翻倍的房產(chǎn)。
相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，無(wú)疑是吸引這些投資客驅(qū)車(chē)至此的主要原因。與一線城市動(dòng)輒幾百萬(wàn)一套的價(jià)格相比，這些中小城市的房?jī)r(jià)很難不令人心動(dòng)。
“這也是為什么定價(jià)升幅不能過(guò)快的原因之一，如果這里的售價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，與廣州、深圳相差不大，投資客的購(gòu)買(mǎi)需求會(huì)大打折扣。”惠州某在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)百萬(wàn)大盤(pán)，肯定需要大量的投資客。
上世紀(jì)90年代，惠州樓市與?？?、北海一起成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”，當(dāng)時(shí)，惠州曾留下了眾多爛尾項(xiàng)目。與?？?、北海艱難地度過(guò)恢復(fù)期不同，惠州似乎更幸運(yùn)，這個(gè)城市近年來(lái)再次受到全國(guó)多個(gè)房企的青睞，“投資熱情有過(guò)之而無(wú)不及”，熟知當(dāng)?shù)厍闆r的業(yè)內(nèi)人士這樣來(lái)形容。
曾經(jīng)，來(lái)自全國(guó)各地的熱錢(qián)潮水般地涌到惠州，這里日夜不停地創(chuàng)造讓人熱血沸騰的淘金神話。據(jù)資料顯示，1993年底，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，惠州房地產(chǎn)畸形發(fā)展的巨大泡沫終于破滅，大量的外地資金撤走。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1994至1996年間，僅大亞灣地區(qū)被抽走的資金就達(dá)160億元，房地產(chǎn)一下子從高峰跌到了谷底。
在“淘金”的驅(qū)動(dòng)力之下，投資客經(jīng)常是健忘的。這種驅(qū)動(dòng)力，讓投資客、房企們不斷推高房?jī)r(jià)，也締造了一座座“鬼城”，然而，他們似乎并不擔(dān)憂。即使是面對(duì)有價(jià)無(wú)市的尷尬，他們?nèi)詧?jiān)持著留守，坐等升值，盡管等待他們的也許不是預(yù)期中的高回報(bào)，而是泡沫破裂后被套牢。
而各地方政府極力推動(dòng)的造城運(yùn)動(dòng)，例如金融新城、高新區(qū)等，將投資客的期望值推得更高。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度逐年提高，無(wú)疑會(huì)影響當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售數(shù)據(jù)，特別是在樓市成交量并不樂(lè)觀的情況下。在調(diào)控之下，投資者的投資欲望受到打壓。而記者了解到，安排公務(wù)員購(gòu)房等虛構(gòu)成交數(shù)據(jù)的一幕經(jīng)常上演。這些城市仍然有虛高的房?jī)r(jià)和苦苦堅(jiān)持的成交量。
克而瑞10月份公布的“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三四線城市。備受關(guān)注的鄂爾多斯列榜單第六名，其土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求。
然而，一些房企并不認(rèn)為泡沫危機(jī)會(huì)蔓延至自身，甚至仍繼續(xù)向這些城市投資。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，一線與二線城市由于龐大的市場(chǎng)需求，以及有限的土地資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況明顯。一線二線三線四線城市風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增。而一二線城市的泡沫會(huì)自行吸收的現(xiàn)象也較為普遍。
他指出，三線城市則出現(xiàn)明顯分化，個(gè)別三線城市市場(chǎng)“大躍進(jìn)”背景下風(fēng)險(xiǎn)凸顯，鄂爾多斯市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最為突出。不同于前兩類(lèi)城市，三線城市房?jī)r(jià)指標(biāo)普遍不存在超前因素，房?jī)r(jià)漲幅相比GDP和居民收入都處在合理范圍內(nèi)。
個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，部分三線城市近年來(lái)也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來(lái)，但其本身的需求并不足以支撐巨大的供給，這些城市的風(fēng)險(xiǎn)正在集中展現(xiàn)。
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