今年，溫州和鄂爾多斯如同一對(duì)“難兄難弟”，被看做樓市泡沫破裂的典型案例。
實(shí)際上，溫州和鄂爾多斯地價(jià)比房?jī)r(jià)下跌時(shí)間更早、幅度更深。數(shù)據(jù)顯示，今年10月，溫州住宅用地成交樓面地價(jià)同比下跌近四成。而鄂爾多斯的土地市場(chǎng)與其樓市一樣，乏人問(wèn)津。
溫州地價(jià)跌幅近四成
“在今年7、8月份的時(shí)候，我們有在溫州拿地的打算。我們看了溫州周邊縣城的土地，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)在6000-7000元/平方米左右。經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制測(cè)算，我們覺(jué)得這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)高，4000元/平方米左右是比較合適的，還有下跌的空間，因此決定再等一等。”一位不愿具名的開發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
“實(shí)際上，房企買地和買房人一樣，買漲不買跌。”上述開發(fā)商這樣形容買地的心態(tài)，正是溫州樓市今年以來(lái)的“跌跌不休”，使得房企對(duì)溫州的土地市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎。
溫州樓市曾是投資客最青睞的地區(qū)之一，在瘋狂的炒作下，溫州成了全國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)最高的樓市之一。然而，自調(diào)控以來(lái)，投資客退出市場(chǎng)，樓市開始大幅降溫。今年以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)大幅下跌的報(bào)道屢見報(bào)端，部分樓盤售價(jià)甚至遭腰斬。
K2黃金灣申威告訴本報(bào)記者：“在像溫州、鄂爾多斯這樣的城市，土地價(jià)格的下跌比房?jī)r(jià)下跌得更快、更深。而一線城市土地由于稀缺，價(jià)格則一貫比較穩(wěn)定。”數(shù)據(jù)也顯示，10月份，溫州住宅用地的成交樓面地價(jià)同比跌幅近40%。
據(jù)K2土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，溫州市住宅用地的成交樓面地價(jià)為6274元/平方米，而在去年11月份，這個(gè)價(jià)格高達(dá)10154元/平方米，2010年8月份，溫州樓面地價(jià)曾達(dá)到了26094元/平方米。雖然樓面價(jià)格的下跌有其結(jié)構(gòu)性的因素，但是降幅之大仍然觸目驚心。
今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個(gè)月，分別都有超過(guò)15宗地塊推出。10月份出讓土地達(dá)到17宗，土地放量接近百萬(wàn)平方米。雖然最終成交了12宗，但是，10月份市區(qū)成交土地金額40951萬(wàn)元，約為9月份的一半。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，溫州的樓市情況不好，土地也不像一線城市那樣屬于稀缺資源，加之資金離場(chǎng)，土地價(jià)格仍有下跌的空間。
鄂爾多斯土地乏人問(wèn)津
被稱為“鬼城”的鄂爾多斯，情況則比溫州還要糟糕。
“鄂爾多斯還有土地市場(chǎng)嗎？”當(dāng)記者問(wèn)及鄂爾多斯土地市場(chǎng)狀況時(shí)，莊凌顧問(wèn)董事總經(jīng)理張映光這樣反問(wèn)。
他表示，鄂爾多斯樓市崩盤，投資者被套，加之煤炭市場(chǎng)的低迷，多種因素疊加在一起，整個(gè)樓市處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，即使房?jī)r(jià)從萬(wàn)元跌至數(shù)千元也沒(méi)有成交量，土地就更沒(méi)有市場(chǎng)了。
記者發(fā)現(xiàn)，與溫州不同，鄂爾多斯全市土地價(jià)格很難找到確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。記者從鄂爾多斯市公共資源交易網(wǎng)上看到，鄂爾多斯市國(guó)土資源局東勝經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌是鄂爾多斯市最新的掛牌出讓地塊，在其成交結(jié)果公示中看到，此次掛牌的9幅住宅地塊，樓面地價(jià)僅為540元/平方米。
“鄂爾多斯的土地出讓與一線城市不同。其主要模式是，政府讓房企參與棚戶區(qū)改造，房企則一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，在完成棚戶區(qū)拆遷改造后，再通過(guò)招拍掛拿到土地，進(jìn)行開發(fā)。因此，在鄂爾多斯，棚戶區(qū)改造的土地面積都比較大，成本比較低，拆遷補(bǔ)償款則比較高。這也造成了拿到拆遷補(bǔ)償款的居民們將錢用于炒房，從而形成了市內(nèi)全民皆炒房的局面。”張映光說(shuō)。
從鄂爾多斯的土地市場(chǎng)來(lái)看，其大面積開發(fā)的特點(diǎn)與貴州樓市倒頗為相似。但是，與貴州乃至溫州不同，鄂爾多斯缺少外來(lái)移民，也不像溫州那樣處于富庶的長(zhǎng)三角地區(qū)。因此，鄂爾多斯的樓市和土地市場(chǎng)恢復(fù)起來(lái)頗有難度。
土地市場(chǎng)的冷清，必然造成地方財(cái)政收入的下降。為了推動(dòng)土地市場(chǎng)，不少地方政府頻頻召開推介會(huì)，或是延長(zhǎng)土地款支付時(shí)間。然而，鄂爾多斯政府顯然不會(huì)采用這些招數(shù)，因?yàn)橛斜韧恋厥袌?chǎng)更緊急的工作在等著他們。
張映光認(rèn)為，鄂爾多斯政府的當(dāng)務(wù)之急是防止高利貸的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)一些有爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤給予一定的擔(dān)保。而對(duì)于鄂爾多斯的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有一部分企業(yè)由于還有諸如煤炭等其它業(yè)務(wù)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤給企業(yè)帶來(lái)的影響比單純從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要小一些。這也是鄂爾多斯與其它地方的區(qū)別。
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