日前召開的中共中央政治局會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，并強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。此間觀察家認(rèn)為，如果一些地區(qū)把城鎮(zhèn)化當(dāng)成推漲地價(jià)、房?jī)r(jià)的契機(jī)，大舉圈地?cái)U(kuò)建，競(jìng)相“造城”，這將是變形走樣的“城鎮(zhèn)化”。

　　1995年以來中國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了歷史上最快的發(fā)展階段，1998年前后中國房?jī)r(jià)也開始進(jìn)入快速上漲期。城鎮(zhèn)化及其引起的住房資源再分配和土地稀缺預(yù)期是房?jī)r(jià)上漲的大背景。

　　但過去十幾年中國城鎮(zhèn)化最突出的問題是土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化。2000年至2010年，城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張了83%，但同期包括農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)人口僅增長(zhǎng)45%。參照國際標(biāo)準(zhǔn)，為了保證城市開發(fā)效率和資源環(huán)境保護(hù)效果，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化速度應(yīng)該基本相當(dāng)，以用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)衡量，大約在1到1.12之間，而中國達(dá)到1.85的水平。

　　與之相應(yīng)，城市建成區(qū)人口密度30年來持續(xù)下降。工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)的土地產(chǎn)出率也較低。這樣懸殊的差距違背人多地少的國情，集中反映出前十年城鎮(zhèn)化進(jìn)程中耕地資源浪費(fèi)、房地產(chǎn)過度開發(fā)、土地利用效率低，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫。脫離實(shí)體和產(chǎn)業(yè)單純追求城市面積擴(kuò)張，不僅為技術(shù)、資金、人力流動(dòng)設(shè)置了高門檻，最終將帶來地產(chǎn)泡沫破裂。這種模式必然難以延續(xù)。

　　首先，要素自由流動(dòng)面臨挑戰(zhàn)。據(jù)有關(guān)部門對(duì)2000年到2009年全國31省(市、區(qū))城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)分析，雖然城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)有正向作用，但其影響程度存在地區(qū)差異，與各地城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度有關(guān)。此外，二者存在雙向影響，當(dāng)城市地租和房?jī)r(jià)不斷上漲，脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之后，對(duì)城鎮(zhèn)化有明顯的反向抑制作用。虛高的房?jī)r(jià)對(duì)潛在進(jìn)入人口形成壁壘、對(duì)企業(yè)利潤(rùn)形成擠出、對(duì)資本聚集速度形成掣肘，增加城鎮(zhèn)化成本，甚至形成人口和資本流出的逆城鎮(zhèn)化。過高的房?jī)r(jià)也嚴(yán)重影響了“原住民”的正常生活，對(duì)城鎮(zhèn)化率提高形成反作用。

　　其次，地產(chǎn)泡沫或加速破裂。在過去十幾年中，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展單純追求土地城鎮(zhèn)化，最終帶來房?jī)r(jià)暴漲暴跌。2007年之后，地產(chǎn)泡沫加速膨脹，目前三四線城市泡沫化已較嚴(yán)重。有關(guān)研究機(jī)構(gòu)今年10月公布的“城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”上，排名前50位的城市全部是三四線城市。按照近4年地產(chǎn)平均銷量，消化完4年的土地成交面積，有的城市甚至需要50多年。然而，中國未來城鎮(zhèn)化的重心恰恰在于中西部地區(qū)、三四線城市。在城鎮(zhèn)化完成70%目標(biāo)前，地產(chǎn)泡沫始終是最大的潛在威脅。

　　這在日本、美國一些地區(qū)都不乏前車之鑒。

　　因此，城鎮(zhèn)化絕對(duì)不能演變成新一輪的“地產(chǎn)狂歡”。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，必須始終堅(jiān)持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對(duì)高房?jī)r(jià)繼續(xù)予以糾偏。未來調(diào)控需重點(diǎn)從土地市場(chǎng)入手。一是把土地產(chǎn)出率、公用設(shè)施建設(shè)投資、土地出讓金補(bǔ)償農(nóng)民比例等指標(biāo)加入對(duì)地方的考核中；二是各地重大建設(shè)規(guī)劃須充分征詢民意，更重要的是把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，以市場(chǎng)為主導(dǎo)而不是政府為主導(dǎo)來解決資金配套問題；三是繼續(xù)改革土地出讓制度，推行高價(jià)地跟蹤和信息披露制度。