眼下樓市儼然又走到一個(gè)十字路口，此時(shí)標(biāo)桿房企的驚人業(yè)績(jī)是一個(gè)怎樣的信號(hào)？在今年完成銷售目標(biāo)無(wú)虞后，明年開發(fā)商會(huì)借機(jī)漲價(jià)還是繼續(xù)以價(jià)換量？

　　

　　業(yè)界人士分析，今年成交量回暖，既源于剛性需求集中釋放，又是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。在剛性需求已經(jīng)大量消耗的背景下，如果不能補(bǔ)充新的購(gòu)買力，那么成交回升將難以為繼。因而，房?jī)r(jià)也難以大幅反彈，這從環(huán)比上漲的城市最近連續(xù)三個(gè)月漲幅均未超過(guò)1%可以看出，市場(chǎng)正在繼續(xù)積攢拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行的力量。

　　

　　這股力量來(lái)自市場(chǎng)的供需機(jī)制。事實(shí)上，今年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資并未明顯減速，但是成交量卻與前幾年不可同日而語(yǔ)，供給的增加與需求疲軟形成明顯對(duì)比，導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)高庫(kù)存期。同時(shí)，保障性住房大舉入市又加劇了這一態(tài)勢(shì)，使得開發(fā)商為了回籠資金，不得不加緊降價(jià)跑量。

　　

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示，今年1~10月，10大房企總體上采取了“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略。盡管銷售價(jià)格持續(xù)下滑，但銷售面積卻大幅上升。比如10月份，10大房企商品房銷售均價(jià)為9360元/平方米，環(huán)比下降5.0%，但銷量面積環(huán)比增長(zhǎng)29.4%。

　　

　　今年以來(lái)，許多城市對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，以刺激剛需入市。利用這一良好的“時(shí)間窗”，主動(dòng)降價(jià)求售，成為資金鏈緊繃的開發(fā)商們的普遍選擇。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，成交量回升的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)全面回暖的特征。也就是說(shuō)，雖然開發(fā)商的資金壓力短期內(nèi)緩解，但是整體的生存環(huán)境并未全面改善。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇、融資渠道全面收窄的趨勢(shì)下，開發(fā)商們?nèi)詳[脫不了適者生存的競(jìng)爭(zhēng)法則。在“現(xiàn)金為王”時(shí)代到來(lái)時(shí)，開發(fā)商如想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地，將被迫再度“以價(jià)換量”，進(jìn)行策略性降價(jià)，以儲(chǔ)備“過(guò)冬”資金。

　　

　　當(dāng)前買賣雙方博弈的拉鋸狀態(tài)仍未結(jié)束，如何激活未來(lái)的成交量，緩解庫(kù)存壓力，仍是開發(fā)商應(yīng)深思熟慮的問(wèn)題。而在這輪調(diào)控中，首先是實(shí)力較弱的中小房企的生存空間被壓縮。在去年以來(lái)的降價(jià)潮中，反倒是恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、萬(wàn)科等龍頭房企充當(dāng)了領(lǐng)頭羊角色，資金鏈脆弱、開發(fā)成本較高的小型開發(fā)商不敢貿(mào)然降價(jià)。如果這一格局延續(xù)，那么樓市又將迎來(lái)一個(gè)大幅度的階段性調(diào)整。

　　

　　有專家表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，是我國(guó)樓市調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。要鏟除滋生房?jī)r(jià)泡沫的土壤，未來(lái)的調(diào)控思路應(yīng)當(dāng)是，一方面千方百計(jì)把洶涌的投資潮水擋在市場(chǎng)之外，目前，限購(gòu)、限貸已經(jīng)筑起了這樣一道堤壩，下一步應(yīng)更有效而充分地發(fā)揮市場(chǎng)手段。另一方面，要想方設(shè)法激活剛性需求，因?yàn)槭袌?chǎng)的本質(zhì)是交易，剛性需求的持續(xù)入市，是樓市長(zhǎng)期繁榮的根本支撐。就目前而言，地方政府的微調(diào)政策只能短期內(nèi)刺激剛需的入市愿望，并不能從根本上改變高房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不足之間的矛盾。因此，未來(lái)的成交量回升仍依賴于房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整。

　　

　　眾所周知，決定成交價(jià)格的是供需關(guān)系以及剛需的購(gòu)買力。隨著調(diào)控向縱深推進(jìn)，開發(fā)商牢牢把握定價(jià)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)的格局已被打破。理性消費(fèi)觀念的逐步形成以及以租代購(gòu)觀念的興起，使得購(gòu)房意愿已經(jīng)大幅減弱。開發(fā)商顯然應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，下一波剛需釋放需要房?jī)r(jià)回調(diào)到更低的價(jià)位，而這需要開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整，避免出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面。

　　

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人多地少、房少，仍是我國(guó)基本國(guó)情，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程，仍將創(chuàng)造大量剛性需求。因此，我國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間仍很大，只要房?jī)r(jià)能夠調(diào)整到位，成交就仍然有需求支撐。而從配置住房資源的角度看，雖然近兩年保障房建設(shè)加快，但是這一供給滿足的是低收入人群的居住需求，而市場(chǎng)上大部分工薪階層的居住需求，最終還需要商品房市場(chǎng)來(lái)解決。這意味著，要使房?jī)r(jià)回調(diào)到與大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買力相對(duì)等的位置，樓市調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。