買房要求人，剛需盤要排隊，售樓處人聲鼎沸成為常態(tài)，開發(fā)商明著暗著提價都心照不宣。

臨近年關，面對旺盛的需求市場，不少開發(fā)商想趁著這波行情，多收三五斗，手中有糧，明年不愁，尤其是剛需項目，更是選擇了加速入市。

剛需盤扎堆入市

上個周末，北京樓市很熱鬧，東南西北，項目紛紛開盤。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上周末共有7個項目開盤，其中三個項目是純新盤首次亮相，分別是位于亞運村炎黃藝術館的觀巢、通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)的東亞·印象臺湖、朝陽區(qū)常營的常楹公元，還有四個是老項目加推，如大興區(qū)舊宮的東亞五環(huán)國際、大興區(qū)天宮院的金融街·融匯、房山區(qū)良鄉(xiāng)的金地朗悅和京投萬科新里程。

值得注意的是，除了常楹公元和觀巢因地段較好，開盤價格分別為29800元/平方米和50000元/平方米以外，其它幾個項目定價均在16000元/平方米上下，東亞·印象臺湖開盤價甚至不到13000元/平方米。

據(jù)了解，剛需盤占主流也是年底放量最顯著的特點。除了東亞·印象臺湖、金融街·融匯、中投萬科新里程、萬科金域緹香、遠洋新悅等正在銷售的剛需盤外，龍湖·時代天街、路勁世界城、金地格林格林、瑞雪春堂、城建·紅木林等也將陸續(xù)入市開盤，無論定價還是戶型，均瞄準剛需客戶。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，近期中低價位樓盤供應猛增，促進購房者入市，從而帶來年底的成交小高峰。11月以來，既有包括北京城建·琨廷、東亞華欣灣瀾岸等單價萬元左右的純新盤低價入市，還有金地朗悅、東亞五環(huán)國際、華業(yè)東方玫瑰等單價15000元左右的前期熱銷老項目繼續(xù)加推。

翹尾行情已成定局

供應的放量并不能緩解迅速上升的需求。

進入11月份以來，千人排隊購房的情景一再上演。位于常營區(qū)域的常楹公元，憑著6號線和精裝修，雖然報價高達29800元/平方米，但依然吸引了上千組排號。附近的金地格林格林則憑借15000元/平方米的預計價格，甚至排號1600組。即將再次開盤的龍湖·時代天街，其西區(qū)首次推出85平方米復式產(chǎn)品也大受歡迎。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(11.26-12.2)北京共成交商品住宅2298套，成交面積27萬平方米，環(huán)比之前一周，成交套數(shù)增加了8.2%，成交面積上漲了8.3%。與此同時，成交價格的漲勢也依然堅挺，上周商品住宅成交均價為21404元/平方米，環(huán)比上漲5.3%。

業(yè)內(nèi)人士預計，從12月初的情況看，預計全月成交可能達到萬套左右，這一定程度上將緩解因前期供應不足導致的成交量下滑，年底成交量小幅翹尾的可能性增加。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，年末剛需盤集中發(fā)力，純新盤抓緊入市，主要還是部分開發(fā)商看好年末這一輪預支型購房需求，明年新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控將定下怎樣的基調(diào)尚未可知，但只要把握好當前的銷售結(jié)果，明年手持現(xiàn)金，無論調(diào)控走向如何，這些開發(fā)商都游刃有余。因此，已近年末，開發(fā)商仍大力推盤，特別是推出符合剛需購房者的小戶型、低總價項目，正是謀求在年末樓市小高潮中占得先機，去存量、換現(xiàn)金。與此同時，今年以來北京房價隨著銷量提升而緩慢復蘇，個別熱點板塊相比年初，區(qū)域整體均價已出現(xiàn)20%-30%的上漲。加之下半年土地市場競爭加劇，地價攀高，造成購房者預期明年房價即將進入新一輪上漲通道，因此在現(xiàn)階段提前預支消費。因此，年底出現(xiàn)了供需雙旺的市場局面。

天宮院年底放量

從去年年底到今年下半年，龍湖·時代天街、保利·春天里、金融街·融匯、中國水電·云立方、聯(lián)港·幸福灣諸多品牌房企云集，多個剛需大盤同期推進，大興天宮院板塊以前所未有的集體亮相形式激戰(zhàn)北京樓市。臨近年底，隨著龍湖·時代天街、金融街·融匯等房源加推，天宮院再次呈現(xiàn)放量局面。

□典型區(qū)域

多盤集中推新

去年11月，龍湖·時代天街以11800元/平方米的震撼低價入市并獲得市場熱捧，掀開了天宮院板塊的序幕。本月底，時代天街將再次推出前期頗受市場青睞的85平方米兩居產(chǎn)品，首付15萬元起。記者從項目處獲悉，僅一周時間內(nèi)，已有近千人到訪，排號超過200組，但此次推出房源一共才100多套。業(yè)內(nèi)人士普遍預計，時代天街憑借超高的性價比將再次掀起剛需市場的熱潮。

與此同時，金融街·融匯項目二期7、8號樓已于12月1日開盤，約400套房源。據(jù)悉，二期房源仍以70-80平方米兩居為主，均價為16000元/平方米。據(jù)項目負責人介紹，10月開盤的金融街·融匯一期蓄客達千余組，迅速消化了580多套房源，二期的蓄客情況與一期類似。

緊鄰融匯的中國水電·云立方項目，也同樣遭遇“未開盤已熱銷”的局面，據(jù)銷售人員介紹，該項目本月將推出126套房源，為80-90平方米兩到三居，“排了號也并不能保證一定能買到房”。

龍湖·時代天街

新一輪樓市激戰(zhàn)

值得注意的是，上述在本月都有新盤推出的三個項目，均價都在16000元/平方米上下，也幾乎都是一居和兩居的剛需小戶型。

盡管多數(shù)龍頭房企已經(jīng)提前完成了今年全年銷售目標，但面對近期的利好行情，部分開發(fā)商都選擇了年末加推房源，大興、房山等低總價剛需樓盤扎堆的熱點區(qū)域，在本月又出現(xiàn)了新一輪的樓市激戰(zhàn)。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，主要是部分開發(fā)商看好年末這一波購房需求，加推符合剛需購房者的小戶型、低總價項目，以求在“翹尾”的樓市小高潮中占得先機。

與依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號線和房山線的郭公莊板塊及依托昌平線的昌平板塊等新興區(qū)域，以及依托八通線的通州、依托13號線的天通苑等傳統(tǒng)區(qū)域一樣，天宮院板塊的形成一定程度上也是依靠地鐵4號線開通帶來的軌道交通便利。就天宮院板塊而言，雖然供應增多、產(chǎn)品競爭更為激烈，不過由于區(qū)域價值和產(chǎn)品性價比等因素，一些前期降價明顯的項目在近期補漲的表現(xiàn)也比較突出。業(yè)內(nèi)人士預計，未來價格仍將呈現(xiàn)小幅上漲趨勢。

□典型項目

作為天宮院板塊的始發(fā)者，龍湖·時代天街一直是該板塊最奪人眼球的項目。

去年11月，龍湖·時代天街以11800元/平方米的低價入市并獲得市場熱捧，掀開了天宮院板塊的序幕，主打產(chǎn)品均為剛需和首改客群。開賣至今，僅一年時間，整盤銷售突破26億元，套數(shù)突破1700套。其間，數(shù)度蟬聯(lián)大興區(qū)銷售金額、銷售套數(shù)、銷售面積三項冠軍，全年業(yè)績更位居南城前三名、天宮院區(qū)域銷冠。

記者從項目處獲悉，近期，龍湖·時代天街將首推西區(qū)85平方米兩居產(chǎn)品，為整個大盤中最后兩棟85平方米的產(chǎn)品，預計開出一棟，根據(jù)蓄客情況待定。該戶型曾在5月份16天內(nèi)售罄一棟樓，銷售超過200套。時代天街也因此成為北京市首個“夜光”盤。

記者從項目處獲悉，該戶型推

出僅一周時間內(nèi)，已有近千人到訪，排號超過200組。但此次推出房源一共才100多套，熱銷已成定局。

據(jù)龍湖地產(chǎn)相關負責人表示，從他們了解的情況看，購房者主要看中了龍湖時代天街的區(qū)位、交通和規(guī)劃。城南計劃的升級、首都第二機場的建設、新機場快線的提前獲批等利好消息，使得市場對天宮院板塊的發(fā)展認可度大大提升。而作為區(qū)域內(nèi)唯一一

個地鐵上蓋項目，與4號線無縫對接，可以直達西單、金融街、中關村，再加上龍湖天街系30萬平方米的商業(yè)配套規(guī)劃和龍湖及龍湖物業(yè)的品牌號召度，“我們對銷售很有信心”。

據(jù)悉，龍湖·時代天街此次推出的85平米兩居，可以享受與東區(qū)三百萬級別的大戶型產(chǎn)品完全一樣的商業(yè)配套、園林景觀和物業(yè)服務。

□重點區(qū)域 順義：剛需盤嶄露頭角

與通州、房山等區(qū)域相比較，順義區(qū)域呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)強地產(chǎn)弱的特點，順義作為一個集工業(yè)集群、會展業(yè)、航空運輸業(yè)、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟的強大實力有效帶動了區(qū)域基礎配套建設，為滿足大量產(chǎn)業(yè)人口在本地就業(yè)，順義在房地產(chǎn)及商業(yè)、交通及休閑配套等方面與時俱進，有效避免很多的區(qū)域出現(xiàn)純“睡城”的困惑。但就房地產(chǎn)市場而言，一段時間來更多的是別墅市場占主導，剛需型住宅及公寓項目走勢乏力。

北京最早的高端別墅聚集區(qū)，中央別墅區(qū)即出自順義，順義也因此在購房者心目中留下了高端盤居多的印象，剛需客戶的首選購房區(qū)域往往是通州、大興、房山、昌平。

來自亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，上周北京成交的2298套商品住宅中，以往關注度較低的順義區(qū)異軍突起，上周共售出399套，市場占比高達15.9%，在北京各行政區(qū)縣中居于首位。其中來自思源經(jīng)紀的統(tǒng)計顯示，從各城區(qū)的成交量來看，順義區(qū)成交比重最大，占全市總成交套數(shù)的15.88%，其中東亞首航國際最多，成交78套；其次為朝陽區(qū)，占全市總成交套數(shù)的13.65%，其中龍湖·長楹天街最多，成交68套。

據(jù)悉，近期順義區(qū)出現(xiàn)了罕見的多個項目集中開盤，自11月中下旬以來，共有會景譽展、東亞首航國際、龍湖·香醍藍灣三個項目連續(xù)推盤，定價最低的東亞首航國際僅10000元/平方米，最高的會景譽展均價也不過是16000元/平方米，相比其他幾個新城，順義樓市處于明顯的價格洼地，價格是吸引剛需客群最有效的利器，因此造成了近期順義銷量的迅猛提升。從2008年到2011年，已經(jīng)有中糧、首開、龍湖、北辰、中鐵置業(yè)實業(yè)等一批知名房企進駐順義。除了萬通天竺新新家園、魯能·七號院等熱銷剛需項目外，順義新城在售項目延續(xù)了低密度、高品質(zhì)的特征，但無論是戶型還是價格都十分親民。