11月底，華潤(rùn)地產(chǎn)展示了在深圳運(yùn)營(yíng)開發(fā)的六大項(xiàng)目，包括深圳華潤(rùn)中心、華潤(rùn)深圳灣綜合發(fā)展項(xiàng)目、大沖舊改項(xiàng)目、湖貝村舊改項(xiàng)目、銀湖舊改項(xiàng)目、小徑灣項(xiàng)目，其中五個(gè)項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目。近年來(lái)，各大企業(yè)紛紛進(jìn)入舊改領(lǐng)域，舊城改造儼然成為房企未來(lái)發(fā)展的一個(gè)新方向。

 

行業(yè)背景轉(zhuǎn)變，推動(dòng)大型房企紛紛進(jìn)軍舊改市場(chǎng)

 

早幾年大型開發(fā)企業(yè)鮮有嘗試舊城改造業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)榕f城改造開發(fā)涉及多方面工作，難度高，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大，且對(duì)比當(dāng)時(shí)暴漲的住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)偏低。然而隨著近幾年樓市調(diào)控的趨緊，行業(yè)利潤(rùn)攤薄，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且一二線城市土地供應(yīng)日趨短缺，企業(yè)要維持可持續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)難度加大。在此情況下，舊城改造業(yè)務(wù)成為大型房企的一個(gè)新目標(biāo)，萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、金地等企業(yè)紛紛進(jìn)入舊城改造市場(chǎng)。

 

除了華潤(rùn)在深圳布局5大舊改項(xiàng)目之外，萬(wàn)科今年以來(lái)在廣州、深圳分別獲取了一個(gè)舊改項(xiàng)目，共計(jì)改造面積59萬(wàn)平方米，而之前萬(wàn)科已有多個(gè)舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)；招商也在8月份與深圳市百旺股份有限公司簽署合作意向書，將進(jìn)行深圳南山區(qū)牛成村的改造開發(fā)，舊改范圍達(dá)3.3平方公里；此外，作為老牌的舊城改造企業(yè)佳兆業(yè)，已經(jīng)在全國(guó)布局了十余個(gè)舊改項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備超1000萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，舊城改造已經(jīng)成為各大房企的重要投資目標(biāo)和發(fā)展方向。

 

舊城改造將成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

 

不管從城市發(fā)展的需求角度來(lái)說(shuō)，還是從企業(yè)發(fā)展的需求角度來(lái)說(shuō)，舊城改造必然是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

 

對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，而城市化過(guò)程中也帶來(lái)了不少問(wèn)題，其中土地資源缺乏，后續(xù)發(fā)展受限成為城市發(fā)展的重大問(wèn)題之一。大城市龐大的人口規(guī)模拉低了城市的人均可用土地資源，可開發(fā)土地資源不足的問(wèn)題也日益加劇。2010年，上海、北京中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)占地面積分別為全市的5.7%、15.8%，供地郊區(qū)化的趨勢(shì)已非常明顯。因此加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地到市場(chǎng)，成為政府關(guān)注的重點(diǎn)，也有助于推動(dòng)城市的轉(zhuǎn)型、升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

 

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，舊城改造必然成為房企在大城市做大、做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，也必然成為企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，更必然成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

 

一是舊城改造有效提高房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，有助于企業(yè)提高大城市市場(chǎng)占有率。大城市土地供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊缺乏，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)要獲取大城市土地難度較高，通過(guò)舊城改造能夠獲取市中心優(yōu)質(zhì)地塊，提高企業(yè)在大城市的市場(chǎng)占有率，對(duì)企業(yè)布局具備戰(zhàn)略意義。

 

二是舊城改造有效提高項(xiàng)目區(qū)位效益，釋放大城市中心城區(qū)土地最高經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有助于企業(yè)提高利潤(rùn)率。 企業(yè)通過(guò)舊城改造，掌握了優(yōu)質(zhì)的大城市中心地塊項(xiàng)目之后，無(wú)疑將提升品牌市場(chǎng)能見(jiàn)度、對(duì)消費(fèi)者的吸引力，也能夠獲取較大的土地增值效益，從而提高利潤(rùn)率。

 

三是舊城改造有效提升企業(yè)與政府業(yè)務(wù)關(guān)系，改善企業(yè)在大城市運(yùn)營(yíng)環(huán)境，有助于企業(yè)提高周轉(zhuǎn)率。舊城改造是地方政府提升城市品位，做大城市發(fā)展能級(jí)的重要渠道，也是地方政府全力推進(jìn)、重點(diǎn)支撐的重要項(xiàng)目。在舊城改造過(guò)程中，企業(yè)與政府形成了密切的伙伴關(guān)系，有利于改善企業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)環(huán)境，加快項(xiàng)目進(jìn)度，從而提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率。

 

資金雄厚、綜合能力強(qiáng)的企業(yè)適合投資舊城改造業(yè)務(wù)

 

盡管舊城改造的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好，但企業(yè)進(jìn)軍舊城改造業(yè)務(wù)仍需謹(jǐn)慎。由于舊城改造開發(fā)有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，涉及拆遷、人文歷史遺跡、居民情感等多種因素，并且舊城改造項(xiàng)目一般位于市區(qū)，其規(guī)劃涉及難度也更高，所需處理的關(guān)系更為復(fù)雜，因此要做可持續(xù)的舊城改造開發(fā)，目前仍存在較多問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)的要求也更高。

 

一般來(lái)說(shuō)，資金雄厚、綜合能力強(qiáng)的企業(yè)在舊城改造方面更有優(yōu)勢(shì)。一是企業(yè)必須具備雄厚的資金實(shí)力。因?yàn)榕f城改造項(xiàng)目涉及范圍廣，開發(fā)時(shí)間跨度大，涉及人員多，從而需要的資金額也非常的龐大，改造過(guò)程中的資金問(wèn)題一直很突出。二是企業(yè)必須具備多方面的專業(yè)能力。除了房地產(chǎn)開發(fā)方面的專業(yè)需求外，由于舊城改造項(xiàng)目一般存在較多歷史遺留問(wèn)題，涉及法律糾紛、拆遷糾紛、歷史遺跡的保護(hù)，因此還需要有法律、管理等其他跨行業(yè)的專業(yè)需求。

 

從目前來(lái)看，涉足舊城改造的典型企業(yè)主要分為這樣三類：首先是深耕區(qū)域、有舊城改造經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)企業(yè)，典型企業(yè)代表如佳兆業(yè)、綠景等，企業(yè)擁有豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，談判合作有優(yōu)勢(shì)；其次是擁有大型綜合體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)且資金雄厚的央企，比如華潤(rùn)、招商等，易獲得地方支持；三是具備較好商業(yè)模式的企業(yè)，比較能獲得原住民的信任和支持，如卓越、京基。