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      穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)展望轉(zhuǎn)為穩(wěn)定

      2012年12月07日 14:34
      來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
      在過去長達(dá)一年半的時間里,國際評級機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國房地產(chǎn)。不過,在最近的一份報告中,穆迪改變了態(tài)度。
       
      穆迪稱,已將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定,預(yù)計銷售情況和融資管道的改善趨勢會在2013年持續(xù)。穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示:“穆迪預(yù)計未來12個月房地產(chǎn)銷售增長率將處于個位數(shù)。”他補(bǔ)充稱:“首次購房的按揭貸款政策趨向?qū)捤?,大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)增加,市場需求穩(wěn)定,以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素,均會導(dǎo)致銷售情況改善,進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存。”
       
      穆迪的轉(zhuǎn)變
       
      2011年4月,穆迪將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”,自此以后,穆迪一直看空中國房地產(chǎn)。評級的調(diào)整主要是反映穆迪對中國地產(chǎn)業(yè)未來12至18個月基本信貸狀況的預(yù)期。
       
      穆迪其時之所以會有這樣的評價,是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商面臨著艱難的營運環(huán)境,將會受到政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響,這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩,使一些企業(yè)的利潤率和流動性承壓。穆迪預(yù)計,中國一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%至30%。因為這些城市在執(zhí)行限購政策。
       
      緊接著,在2011年7月5日的中國信用風(fēng)險研討會上,穆迪繼續(xù)闡述了對中國房地產(chǎn)未來12至18個月的負(fù)面展望。穆迪還對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了流動壓力測試。結(jié)果顯示,最易受到影響的六家房企為寶龍地產(chǎn)(1238.HK)、合生創(chuàng)展(0754.HK)、恒盛地產(chǎn)(0845.HK)、上海證大(0755.HK)、上置集團(tuán)(1207.HK)和綠城中國(3900.HK)。上述6家房企在銷售金額下降10%的情況下,企業(yè)流動資金就會陷入困境。
       
      但一年過去了,被認(rèn)為資金鏈最危險的綠城不僅擺脫了困境,2012年銷售額有望突破500億達(dá)到歷史新高,而且最近還重返土地市場。“現(xiàn)在再談綠城會不會死,已經(jīng)是一個笑話,”綠城中國首席財務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說,他在接受媒體采訪時表示,“股權(quán)賣了,項目賣了,資產(chǎn)負(fù)債率降下來了,股價升上去了,綠城早已度過困局。”
       
      中國房地產(chǎn)市場2012年的激烈變化,使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為,自從開發(fā)商開始增加大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng),以迎合首次購房者的需要之后,2012年6月份以來一直出現(xiàn)同比正增長。首次購房者多數(shù)來自低級別城市,政府的限購令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。
       
      這其中較為典型的企業(yè)是世茂股份(600823,股吧)。2012年年初,穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底,穆迪將世茂的評級修訂為穩(wěn)定。
       
      世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在接受本報記者采訪時表示,在產(chǎn)品策略上,世茂上半年成功進(jìn)行了調(diào)整,一是及時有效清理了庫存,目前集團(tuán)庫存只有100多億;二是創(chuàng)新和調(diào)整產(chǎn)品,今年30多個在售項目都根據(jù)市場需求及時調(diào)整,對定位、戶型重新規(guī)劃。部分項目減小了戶型面積。
       
      2012年取得良好銷售業(yè)績的企業(yè),其共同點是適當(dāng)降價并且采取了快周轉(zhuǎn)的策略。不止世茂一家,還有華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)等幾家企業(yè),僅用了10個月時間就完成了全年的銷售任務(wù)。
       
      英策咨詢預(yù)計2012年滬深300 中12 家房地產(chǎn)上市公司整體收入和凈利潤增長率均明顯超過2011 年,是今年第二大高增長行業(yè)。這12家房企包括萬科(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383,股吧)(6000383.SH)、首開股份(600376,股吧)(6000376.SH)等。但仍有一部分房企,掙扎在存亡邊緣。
       
      標(biāo)桿房企業(yè)績大幅上升,說明在調(diào)整期內(nèi),行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實力、高品牌知名度、土地儲備充足及銷售能力強(qiáng)的大型房企,趁機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場份額。
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