房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)波不斷。一方面，市場(chǎng)傳言受廣東試點(diǎn)官員資產(chǎn)公示制度影響，一線城市出現(xiàn)天量二手房拋盤，有可能對(duì)樓市造成沖擊；另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)6個(gè)月新高，商品房銷售面積也出現(xiàn)年內(nèi)首次正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)均現(xiàn)“暖冬”跡象。真相到底如何？

 

一線城市未現(xiàn)“天量”二手房拋盤

 

根據(jù)記者調(diào)查，所謂一線城市二手房“天量”拋盤現(xiàn)象并不存在，房企投資信心恢復(fù)則為普遍現(xiàn)象

 

上周末，一則樓市傳聞在微博中迅速蔓延。消息稱，受廣東部分地區(qū)試點(diǎn)官員資產(chǎn)公示制度影響，一線城市普遍出現(xiàn)二手房天量拋盤，其中北京突然出現(xiàn)381萬(wàn)套空置房拋向市場(chǎng)，上海二手房掛牌量從41萬(wàn)猛增至200萬(wàn)套。廣州二手房掛牌量從26萬(wàn)套增至100萬(wàn)套。如以此前北京僅10萬(wàn)套左右的二手房總供給量來(lái)看，300余萬(wàn)套拋盤量確實(shí)可能對(duì)樓市產(chǎn)生重大沖擊。

 

不過(guò)，根據(jù)上證報(bào)記者的調(diào)查，一線城市二手房拋盤量猛增的消息并不屬實(shí)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站信息顯示，截至記者昨天發(fā)稿時(shí)，北京市場(chǎng)存量可售房源僅為40549套。中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，官方公布的二手房可售房源一般是即將簽約的房源，不反映真實(shí)供給情況，但北京市場(chǎng)真實(shí)的掛牌二手房源也不過(guò)10萬(wàn)套左右。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹，北京過(guò)去30天平均日增加二手房源250套左右，最多不過(guò)300套，也有僅100余套的情況。因此北京不存在掛牌量激增300多萬(wàn)套的情況。“別說(shuō)300萬(wàn)套，就是增加30萬(wàn)套，也是了不得的。”專家表示。

 

廣州方面，據(jù)了解，目前廣州一手房可售房源5萬(wàn)套左右，二手房粗略估計(jì)在7萬(wàn)至10萬(wàn)套。“廣州一二手房市場(chǎng)處于穩(wěn)定的量?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲階段，確實(shí)沒(méi)有天量拋盤。如果有那么多拋盤，價(jià)也不可能還在漲。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)負(fù)責(zé)人黃韜表示。

 

而根據(jù)相關(guān)報(bào)告，11月份，北京、上海、廣州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，創(chuàng)下今年月成交量第二高位，二手住宅總成交面積合計(jì)約483萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)17.5%。分城市來(lái)看，成都環(huán)比漲幅最高，約40%；其他五個(gè)城市環(huán)比漲幅在10%至20%。從前11個(gè)月二手住宅累計(jì)成交量來(lái)看，六個(gè)城市均比去年同期有不同程度增長(zhǎng)。其中，成都同比增幅達(dá)90%；上海、廣州、天津同比漲幅在20%至30%；北京和深圳同比增幅最小，不超過(guò)10%。

 

價(jià)格方面，中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，自今年3月以來(lái)，六個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)8個(gè)月上漲。從累計(jì)漲幅來(lái)看，北京、上海和廣州三地價(jià)格指數(shù)累計(jì)回升幅度超過(guò)10%；深圳為8.9%；相比之下，天津和成都的價(jià)格指數(shù)回升幅度較小，不足4%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，12月份六個(gè)城市二手住宅成交價(jià)格還將繼續(xù)上漲，其中上海和深圳的環(huán)比漲幅或?qū)⒂兴鶖U(kuò)大。

 

全年收官在即 商品房銷售面積首次“轉(zhuǎn)正”

 

全年樓市即將收官之際，商品房銷售面積年內(nèi)首次“轉(zhuǎn)正”。

 

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，增速較1-10月份提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是這一指標(biāo)在年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中11月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比上漲25.82%，達(dá)1.2962億平方米，成為推動(dòng)前11個(gè)月總銷售面積出現(xiàn)正增長(zhǎng)的重要因素。

 

根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從今年2月份開(kāi)始，每月的全國(guó)商品房銷售面積增幅分別為-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述數(shù)據(jù)才“轉(zhuǎn)正”——增長(zhǎng)2.4%。

 

鏈家地產(chǎn)分析師張旭告訴記者，目前購(gòu)房者入市積極性明顯增加，尤其是之前觀望的客戶再度入市。“主要原因是對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀，很多購(gòu)房者看漲明年市場(chǎng)。”

 

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，12月份北京二手住宅市場(chǎng)將延續(xù)翹尾行情，成交量或?qū)⒊^(guò)11月份，接近7月份的年內(nèi)峰值。而且，“今年北京新房市場(chǎng)有望完美收官，全年新建商品住宅(剔除保障房)成交量預(yù)計(jì)達(dá)9萬(wàn)套，將超過(guò)2010年的8.8萬(wàn)套和2011年的5.9萬(wàn)套，創(chuàng)近三年新房成交量新高。”

 

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也吐露些許暖意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周全國(guó)多數(shù)城市住宅銷量同比均呈現(xiàn)明顯回暖跡象。但是，“由于存量仍在高位，庫(kù)存消化速度有限，房企拿地規(guī)模和開(kāi)工速度并未出現(xiàn)同比例提升。”中原地產(chǎn)張大偉說(shuō)，這反映出開(kāi)發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

 

“目前各房企在供應(yīng)、定價(jià)方面的銷售策略總體傾向平穩(wěn)，加之調(diào)控政策的長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的概率不高。”張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)未變，而年底信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

 

值得一提的是，銷量上升的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資信心也全面恢復(fù)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，增速比前10個(gè)月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，也是5個(gè)月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資增速最高值；土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，雖然同比仍下降14.8%，但創(chuàng)下8個(gè)月以來(lái)的最小降幅。

 

上市房企這一年：以價(jià)換量、斷臂求生、另謀出路

 

2012年，是樓市調(diào)控持續(xù)深入的一年。房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)績(jī)分化愈演愈烈，龍頭企業(yè)依賴自身資金優(yōu)勢(shì)“以價(jià)換量”，銷售業(yè)績(jī)大幅提升；與此同時(shí)，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉(zhuǎn)讓股權(quán)；還有一些房企“另謀出路”，尋求轉(zhuǎn)型，走向多元化經(jīng)營(yíng)。房產(chǎn)企業(yè)“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發(fā)財(cái)”的集體暴利時(shí)代逐漸走向終結(jié)。

 

最新數(shù)據(jù)顯示，1至11月，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]分別實(shí)現(xiàn)1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過(guò)去年三家公司的全年銷售額。恒大更是宣布提前完成全年800億元的銷售計(jì)劃。

 

調(diào)控之下，龍頭房企依舊風(fēng)光無(wú)限，但實(shí)際上不少房企的日子卻并不好過(guò)。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤(rùn)為負(fù)，處于虧損狀態(tài)。其中，虧損最為嚴(yán)重的京投銀泰，虧損近2億元；其次是嘉凱城，虧損1.56億元；其余虧損房企，虧損額均在1億元以內(nèi)。

 

上市房企內(nèi)部業(yè)績(jī)分化明顯，使得行業(yè)集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，127家A股上市房企共實(shí)現(xiàn)328.20億元凈利潤(rùn)，較去年同期僅增長(zhǎng)1.21%。其中，萬(wàn)科、保利、招商等前十大房企，凈利潤(rùn)高達(dá)188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企凈利潤(rùn)的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤(rùn)占比為50.82%。由此可見(jiàn)，今年前三季度，A股上市房企凈利潤(rùn)前十強(qiáng)的集中度提升了6.54個(gè)百分點(diǎn)。

 

2012年，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓延續(xù)了2011年的火熱態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對(duì)資金趨緊問(wèn)題，不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)“斷臂求生”。

 

11月29日，冠城大通發(fā)布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以7.33億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海誠(chéng)盈一期股權(quán)投資中心。深圳冠洋擁有位于深圳熱點(diǎn)房地產(chǎn)板塊——月亮灣的兩塊地。

 

同樣是11月29日，陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]城也發(fā)布公告稱該公司及其全資子公司福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬將合并持有的陽(yáng)光城集團(tuán)武夷山置業(yè)有限公司100%股權(quán)，以人民幣7838.67萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給福建望城投資發(fā)展有限公司。

 

世榮兆業(yè)11月8日發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓其控股子公司珠海市斗門區(qū)世榮實(shí)業(yè)有限公司持有的珠海市世榮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權(quán)。

 

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有23起并購(gòu)案例，涉及14.43億美元，占當(dāng)季所有行業(yè)并購(gòu)總額的22%，成為三季度并購(gòu)金額最高的行業(yè)。

 

除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，不少房企開(kāi)始另謀出路，開(kāi)始進(jìn)軍其他行業(yè)，以求通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)支撐企業(yè)發(fā)展、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、拓寬利潤(rùn)渠道。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院的研究顯示，商業(yè)、金融、礦產(chǎn)能源等行業(yè)正在成為房企多元化經(jīng)營(yíng)的熱點(diǎn)進(jìn)入行業(yè)。隨著房企逐步向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)軍，房企十分自然地開(kāi)始涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經(jīng)營(yíng)；中海、金地、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)通、嘉凱城、世貿(mào)、復(fù)地等房企已設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金；中天城投、中潤(rùn)投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等近1/6的A股上市房企開(kāi)始“涉礦”。