中指院10日數(shù)據(jù)顯示，在12月3日至9日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的20個主要城市土地市場供求齊漲。值得注意的是，11月土地市場迎來供地高峰，在土地市場活躍的帶動下，房地產(chǎn)投資增速開始反彈，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增。

 

接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)投資增速回暖明顯，行業(yè)整體回暖形勢確立，但我們必須認識到，回暖分布并不均衡。因此，應警惕后期出現(xiàn)漲價與爛尾并存的現(xiàn)象。

 

投資

 

國房景氣指數(shù)重回95

 

日前，統(tǒng)計發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數(shù)據(jù)，值得注意的是，雖然仍處于低位，但預示著房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)大幅拉升至95.71，比上月提高1 .15點，高于4月份國房景氣指數(shù)95 .62，同時走出了徘徊整6個月的94-95的點位區(qū)間。

 

數(shù)據(jù)同時顯示，2012年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16 .7%，增速比1至10月份提高1 .3個百分點。是今年6月以來最高水平，其中住宅開發(fā)投資額同比增長11.9%，增速比1至10月提高1.1個百分點，連續(xù)第2個月加快，投資增速回暖明顯。

 

另外，1至11月房屋和住宅新開工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米，同比分別下降7 .2%和11 .1%，降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個百分點。11月房屋和住宅新開工面積分別同比增長7.1%和6 .3%，均由降轉(zhuǎn)增。值得注意的是，11月單月投資增速大幅提高到28.5%，較10月15.5%的增速回升12.9個百分點。

 

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，開發(fā)商預期轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因。

 

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，一方面，房企認為調(diào)控政策進一步經(jīng)營性緊縮的可能性不大，另一方面，銷售情況轉(zhuǎn)好，資金鏈趨松，地方政府加大推地力度，房企加大拿地積極性，投資意愿增強。

 

中指院指出，除利用外資外，各項資金來源增速繼續(xù)提高，特別是定金及預付款和個人按揭貸款同比增速今年以來首次超過20%，11月單月同比均超過60%。

 

的確，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在房企資金來源方面，整體增速明顯提高，定金及預付款和按揭貸款同比增速今年首次超過20%。1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源8.6萬億元，同比增長14 .1%，比1至10月提高2 .5個百分點，連續(xù)3個月在10%以上。其中，國內(nèi)貸款同比增長16.1%，比1至10月提高1 .4個百分點；定金及預付款和個人按揭貸款同比分別增長20.2%和23.7%。

 

“在地根和銀根都相對松弛后，房企投資意愿自然增加，房價上漲壓力進一步增大。但是，房地產(chǎn)調(diào)控在政策仍將維持連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，房地產(chǎn)投資并不會恢復至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代。”朱中一說。

 

鏈家地產(chǎn)張旭也表示，今年房企銷售業(yè)績普遍超出預期，資金回收和融資狀況有很大改善，并持續(xù)拿地補倉，房企信心整體都有明顯恢復。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調(diào)控政策走向仍然不明確，加強房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)也只能說明調(diào)控難以放松。在整體市場向好的表象下，地方城市差異較大，尤其是一些三、四線城市庫存壓力仍會較大。

 

市場

 

土地交易急增

 

10日，中指院發(fā)布土地監(jiān)測報告，在12月3日到9日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的共推出各類土地305宗，較上周增加106宗，推出面積1314萬平方米，較上周增加533萬平方米，土地推出量環(huán)比增加68%。

 

成交方面，上周共成交各類土地113宗，較此前一周增加34宗，成交面積470萬平方米，較上周增加87萬平方米，環(huán)比增加23%。

 

一方面隨著商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解，另一方面，時近年底，各級政府選擇通過大量推地來加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，掀起了又一輪土地盛宴。

 

中原集團的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，13個重點監(jiān)測城市經(jīng)營性用地供應面積較10月環(huán)比上升219%，而12月，地方政府推地計劃更甚，以武漢市為例，武漢12月將舉辦6場土地出讓會，推出121宗國有建設用地，接近今年前10個月出讓133宗土地的供應總量。而寧波市，12月內(nèi)擬出讓土地73萬平方米，超過前11月總和。

 

“11月政府供地和房企拿地意愿上都進一步提升。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認為，基于成交量上漲，資金的充裕，房企拿地補倉意愿持續(xù)增加。

 

從房企拿地情況來看， 截至2012年12月6日，保利[簡介 最新動態(tài)]、萬科[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]、綠地等新增土地前十的房企共計獲取土地275宗，土地出讓金達1488.53億元。

 

與此同時，在土地市場活躍的帶動下，住宅成交量進一步提升。以北京為例，亞豪機構根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，截至9日，北京市商品住宅成交金額已達2375 .5億元，超過2011年全年37.6%，2010年的2267億元，創(chuàng)近三年新高。

 

對此，倪鵬飛指出，應避免房地產(chǎn)市場假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作，誤導消費者，推高房價上漲預期。

 

預警

 

漲價與爛尾并存

 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2012年1至11月份，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比上漲2.4%。其中住宅銷售面積為81500萬平方米，同比上漲2.3%，是今年首次同比增長。單月情況看，11月商品住宅銷售面積環(huán)比大增23.9%，銷售金額環(huán)比上漲18.3%。

 

此外，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比上月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加297萬平方米，庫存增幅環(huán)比上漲3%。

 

“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲，印證樓市暖冬行情，同時也帶動全年成交量首次同比正增長。目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市。其主要原因是對于市場預期相對樂觀，近期也未出現(xiàn)明確的收緊信號，很多購房者看漲明年市場。”張旭說。

 

但她同時指出，從房企待售情況看，住宅庫存壓力仍然存在，在11月需求大量消化的情況下，庫存仍有不少增量。尤其是三四線城市大量庫存還需要較長時間消化。

 

的確，雖然部分房企資金鏈好轉(zhuǎn)，但是大部分中小房企仍面臨著較大的資金困境。日前《中國經(jīng)濟周刊》雜志社與商務部研究院信用評級與認證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國實體經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，實體經(jīng)濟上市的20個行業(yè)的企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險下降35 .32%，是20個行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè)。2012年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)財務安全指數(shù)曾迅速攀升至5851 .72點，同比上升了1 7 3 9 .4 2點， 增幅42.30%，為近4年來最高。但第三季度該行業(yè)的財務安全指數(shù)迅速下降至近4年最低點。

 

對此，倪鵬飛表示，現(xiàn)階段投資回升的均是大型房企，而三、四線城市的小房企仍面臨著較大的資金壓力。

 

國泰君安分析師也表示，開發(fā)商資金緊張有所改善，但仍主要體現(xiàn)在償債能力方面。自身壓力仍然較大。

 

據(jù)房地產(chǎn)咨詢決策機構克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜”的數(shù)據(jù)顯示，全國城市市場風險排名前50位城市中，無一例外都是三四線城市，排名第一是酒泉，第二是呼倫貝爾。

 

另有數(shù)據(jù)顯示，當下高居不下的房企去庫存壓力，使得個別的房企如果按照今年的銷售速度，所需消化時間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三、四線城市所累。

 

“明年一線城市確實存在房價上漲的壓力，但是一些三四線城市的房價則有崩盤的風險。因此，我們應警惕未來樓市漲價與爛尾同時并存。”倪鵬飛說。