中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。當(dāng)前房?jī)r(jià)的緩慢上升讓人們對(duì)新一輪調(diào)控充滿了期待，房產(chǎn)稅成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。自2011年1月28日，上海和重慶兩市開(kāi)始房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，已經(jīng)有近2年時(shí)間，目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)確定，唯一不確定的只有時(shí)間。在全國(guó)房?jī)r(jià)居高不下、購(gòu)房艱難的形勢(shì)下，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，被寄予了很多期待，不少人把房產(chǎn)稅當(dāng)成壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草，實(shí)際上這是一個(gè)極大的誤解。

 

房產(chǎn)稅改革之意不在抑制房?jī)r(jià)

 

房產(chǎn)稅改革根本目的不是為了抑制房?jī)r(jià)，也不可能抑制房?jī)r(jià)。開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資者和投機(jī)者的收入預(yù)期，但這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還受到供給和影響需求的其他因素制約。面對(duì)房?jī)r(jià)飛漲，韓國(guó)政府2005年開(kāi)始對(duì)價(jià)值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財(cái)產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅，后來(lái)因應(yīng)形勢(shì)的變化，將納稅的標(biāo)準(zhǔn)下降到6億韓元，最后是3億韓元的公寓，但這些措施的出臺(tái)并沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)快速上漲。從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家推行房產(chǎn)稅的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)也沒(méi)有明顯下降。這是因?yàn)樵诔鞘谢l(fā)展過(guò)程中，各個(gè)國(guó)家都不能避免房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化率只有51%的中國(guó)更是如此。

 

任何一項(xiàng)單獨(dú)的改革都不可能解決改革開(kāi)放以來(lái)遺留和新出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。若將一項(xiàng)改革賦予過(guò)多的意義、抱過(guò)大的期望，則很可能違背了改革的初衷，甚至引起改革方向的偏離。房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)其實(shí)是沒(méi)有關(guān)系的。房產(chǎn)稅改革是財(cái)稅體制改革的重要組成部分，其主要意義在于根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，對(duì)房產(chǎn)稅制不斷進(jìn)行調(diào)整和完善，構(gòu)建一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。畢竟，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方財(cái)政穩(wěn)定、百姓住房條件改善都離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定，房產(chǎn)稅是最能在三者之間取得平衡的房地產(chǎn)調(diào)控工具。

 

房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，是中性的直接稅，由房地產(chǎn)所有人或持有人負(fù)擔(dān)且較難轉(zhuǎn)嫁，因此可增加房地產(chǎn)投機(jī)與投資的持有成本，降低房地產(chǎn)投資的收益率，因而可以成為房地產(chǎn)降溫的工具；房產(chǎn)稅的稅率一般較低，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不像房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段那么強(qiáng)烈且立竿見(jiàn)影，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也相對(duì)更小，但是因其可長(zhǎng)期持續(xù)存在，所以是一個(gè)極好的立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控工具；房產(chǎn)稅的稅基廣，所有的房產(chǎn)與土地皆可成為其征收對(duì)象，因此調(diào)控的范圍最廣也最深入；房產(chǎn)稅的開(kāi)征能給地方政府帶來(lái)充足的稅源，替代因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降溫帶來(lái)的土地財(cái)政損失，不會(huì)過(guò)分刺激地方政府的利益，因此能獲得地方政府的支持。

 

改革試點(diǎn)仍然需要繼續(xù)完善

 

從上海、重慶兩地試點(diǎn)情況來(lái)看，房產(chǎn)稅改革取得了初步成效：第一，試點(diǎn)城市住房市場(chǎng)供給增加明顯，盡管需求減少并不顯著；第二，結(jié)合對(duì)供給和需求的影響來(lái)看，住房市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲總體上得以控制；第三，對(duì)優(yōu)化當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)結(jié)構(gòu)有一定積極意義。之所以存在這三方面影響，其原因歸結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：首先，任何一項(xiàng)新的政策達(dá)到其最初設(shè)計(jì)的目的，都要有一定的時(shí)間才能產(chǎn)生作用；其次，由于剛開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)，政策并沒(méi)有太過(guò)于嚴(yán)格，所以產(chǎn)生效果受到了一定的限制；再次，只在試點(diǎn)城市進(jìn)行，而全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)尚未建立，會(huì)導(dǎo)致資本轉(zhuǎn)移，避開(kāi)房產(chǎn)稅征收范疇；最后，新政策的實(shí)施往往在心理上的預(yù)期效應(yīng)要大于實(shí)際上政策所發(fā)揮的效應(yīng)。

 

但是從上海、重慶兩地試點(diǎn)的情況中，也暴露出了一些問(wèn)題：一是兩地的征收范圍過(guò)窄。從兩地試點(diǎn)看，主要針對(duì)的是二套以上新購(gòu)房和高檔別墅等增量房，而這些業(yè)主屬于富裕人群，對(duì)稅收并不十分敏感。比如上海方案，不追溯以往，個(gè)人之前無(wú)論擁有多少房產(chǎn)也無(wú)需納稅，起不到調(diào)控功效。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出功效，從增量房向存量房過(guò)渡將是必然趨勢(shì)。二是稅率偏低。從兩地方案來(lái)看，重慶較為苛刻，而上海較為緩和。兩地確定的最高稅率不超過(guò)1.2%，絕大多數(shù)納稅情況適用稅率在0.4%至0.6%。而在房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的時(shí)期，低稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性，使房產(chǎn)稅的征收力度偏小。所以房產(chǎn)稅收入用于廉租房、保障房建設(shè)的美好預(yù)期可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三是立法層級(jí)有待提高。目前兩地試點(diǎn)的方案都是依據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議的精神制定，而與現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定相沖突。如果一直沒(méi)有堅(jiān)實(shí)可靠的法律支點(diǎn)，勢(shì)必造成今后征收工作的障礙，所以房產(chǎn)稅的立法問(wèn)題必須提上議事日程。

 

房產(chǎn)稅改革須獲群眾支持

 

在中國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅改革，是完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型與現(xiàn)代化的必要制度建設(shè)，我們必須充分肯定上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)敢為天下先、打開(kāi)局面的重要意義和作用。雖然房?jī)r(jià)也許并不會(huì)因?yàn)榫植吭圏c(diǎn)應(yīng)聲而落，但開(kāi)征房產(chǎn)稅后，它會(huì)在一定程度上減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展，不致頻繁大起大落而造成對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。只有試點(diǎn)城市在稅制設(shè)置和征稅機(jī)制方面取得經(jīng)驗(yàn)，并且能讓普通居民了解房產(chǎn)稅對(duì)合理的自住需求基本沒(méi)有影響，主要針對(duì)投資投機(jī)性需求，那么房產(chǎn)稅改革擴(kuò)容就有了堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。