中國的房價和住房困難問題是經(jīng)濟社會發(fā)展深層次矛盾的集中表現(xiàn)，不能局限于房地產(chǎn)行業(yè)談解決房價和住房困難問題的策略。

 

人們擔(dān)憂房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的原因，可能在于我們的房地產(chǎn)市場還沒有真正實現(xiàn)規(guī)范有序地運作。

 

經(jīng)過一段時間的沉寂，時至年末，國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了一些“復(fù)蘇”跡象。

 

一方面，無論是新建住房還是二手房，主要城市的成交量都有較大幅度的增加。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，全國商品住宅銷售面積的同比增速在10月份還是負(fù)數(shù)，到11月份已轉(zhuǎn)為2.3%的正增長；銷售額的同比增速在10月份是6.6%，到11月份已達(dá)10.4%。

 

另一方面，住房成交價格也有一定幅度的上漲。70個大中城市的新建商品住宅價格在11月環(huán)比上漲的城市有53個，比10月份多了18個，同比上漲的城市有25個，比10月份多了13個。二手住宅價格在11月環(huán)比上漲的城市數(shù)量和同比上漲的城市數(shù)量都比10月份多了3個。

 

另外，市場預(yù)期出現(xiàn)了趨漲的勢頭。不僅土地市場接連有所謂“地王”亮相，而且一些媒體還做出了諸如“連夜排隊購房”、“恐慌性購房”的報道，更是強化了各方市場主體趨漲的預(yù)期。

 

為此，國土資源部要求各地保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾，并督促各地適時公布本地的“地王”參照標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定對典型案例進(jìn)行調(diào)查處理。北京市住建委則澄清，所謂“恐慌性購房”屬個別開發(fā)企業(yè)制造假象、誘導(dǎo)消費者購買的違規(guī)炒作行為，并且指出已經(jīng)約談了一些涉嫌違規(guī)項目的負(fù)責(zé)人，啟動了執(zhí)法程序。

 

這些部門的應(yīng)對舉措有其合理性，但也帶來了一個值得思考的問題：為什么房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇會成為人們擔(dān)憂的問題？

 

除非在排斥市場的指令性計劃經(jīng)濟體制中，否則市場的起伏和價格的漲跌向來是平常事，而且任何一種市場都會經(jīng)歷繁榮、蕭條、復(fù)蘇、再繁榮的周期。既然中國的住房資源仍然以市場配置為主，那就不可避免也要遵循繁榮與蕭條的循環(huán)運行規(guī)律。不過有人也會提問，按照這個邏輯，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)蓬勃發(fā)展、“野蠻壯大”了十多年，現(xiàn)在應(yīng)該處于蕭條的軌道上，為何還談“復(fù)蘇”？

 

造成這種現(xiàn)象的原因或許有如下幾個。

 

首先，市場的起伏有悖于通常對房地產(chǎn)市場交易周期的理解。在我國并不漫長的房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展時期，市場逐漸形成了自然的交易旺季和淡季，這種自然周期有助于市場的有序發(fā)展。但近兩年來，這種自然周期已被打亂，沒有了“金九銀十”，后來出現(xiàn)的“金三銀四”也轉(zhuǎn)瞬如曇花，倒是到了年底突然出現(xiàn)了翹尾上升的行情。

 

其次，年末市場的波動似乎有悖于政策制定的預(yù)期。按慣常理解，“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施一出，市場就應(yīng)立即作出反應(yīng)，直到符合國民經(jīng)濟發(fā)展需要之時才會恢復(fù)到應(yīng)有形態(tài)。但在年底這么關(guān)鍵的時候，房市出現(xiàn)量價齊升的局面，卻令部分指望房價能持續(xù)和緩甚至走低的潛在購房者失望。因此，近期有點出乎意料的市場活躍引來了諸多關(guān)注。

 

又有人會發(fā)問：房地產(chǎn)市場一旦復(fù)蘇，房價肯定會快速上漲，廣大群眾的住房困難問題如何緩解？這個問題非常好，觸及了房地產(chǎn)市場的一些內(nèi)在實質(zhì)問題。

 

第一，房價、住房困難等問題，本質(zhì)上是一種資源分配的問題，而不是房地產(chǎn)市場本身的問題。換句話說，房地產(chǎn)市場繁榮與廣大群眾“住有所居”的訴求并無必然矛盾，有時甚至?xí)嗷ゴ龠M(jìn)，關(guān)鍵要看一個什么樣的房地產(chǎn)市場在一種什么樣的經(jīng)濟社會環(huán)境中運行。中國的房價和住房困難問題是經(jīng)濟社會發(fā)展深層次矛盾的集中表現(xiàn)，不能局限于房地產(chǎn)行業(yè)談解決房價和住房困難問題的策略。一種最簡單的現(xiàn)象對比是：在一個規(guī)范有序的市場中，增加供給與滿足需求相互帶動；而在一個無序的市場中，增加供給只會加劇資源分配不均，遏制需求只會強化短期心態(tài)，助長機會主義行為。

 

第二，這兩年以限購、限貸為主要內(nèi)容的調(diào)控政策非常必要。正是由于房地產(chǎn)市場在過往的快速發(fā)展中存在大量亟須規(guī)范的問題，這兩年的調(diào)控政策不僅及時，而且必要。它為解決房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的深層次矛盾爭取了時間，為改善因住房資源分配不均從而加劇收入分配結(jié)構(gòu)失衡的問題創(chuàng)造了條件，為優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)提供了契機。不過，這些必要性都有賴于一個前提：切實堅持改革，深化發(fā)展，建立起符合中國國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本相適應(yīng)的住房供需格局，從而促成廣大群眾住有所居。

 

第三，加快推進(jìn)住房體制方面的改革。中央最近有關(guān)“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”的提法，為住房體制改革指出了基本方向，接下來還有幾方面工作要加快推進(jìn)。

 

首先，要理清基本思路，堅持“約束高端、扶持中端、保障低端”的原則，做到“鼓勵自住需求、限制投資需求、抑制投機需求”。特別是要找到既能推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又能避免房價快速上漲的合理路徑。其次，在建立政策體系時要始終將處理好政府與市場的關(guān)系作為核心問題，避免出現(xiàn)“兩極擺動”的局面，即要么完全推向市場，要么完全由政府管控。這涉及住房保障與市場化商品住房的關(guān)系，涉及住房金融市場的發(fā)展問題，還與房地產(chǎn)稅費體制改革有關(guān)。再次，做好房地產(chǎn)領(lǐng)域的基礎(chǔ)管理工作，比如定期開展住房普查、完善住房信息系統(tǒng)等。

 

可見，人們擔(dān)憂房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的原因，可能在于我們的房地產(chǎn)市場還沒有真正實現(xiàn)規(guī)范有序地運作。