小幅提價(jià)沖動(dòng)隱現(xiàn) 回暖行情料延續(xù)

 

元旦期間一線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖勢頭，成交穩(wěn)中有升，部分熱銷樓盤存在小幅提價(jià)沖動(dòng)。中國證券報(bào)記者走訪京滬廣深等地發(fā)現(xiàn)，新盤優(yōu)惠幅度普遍收窄，不少開發(fā)商促銷力度明顯減弱。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這反映出成交持續(xù)回暖之后，一些地區(qū)樓市供求平衡出現(xiàn)微妙變化，但在調(diào)控政策的作用下，房價(jià)不存在大幅上漲空間。元旦樓市的特點(diǎn)預(yù)示著價(jià)穩(wěn)量升或成為2013年樓市主旋律。

 

京滬樓市明顯回暖

 

元旦期間上海樓市較2012年同期明顯升溫，但尚不能稱之為出現(xiàn)“搶房行情”。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2013年1月1日，上海全市成交72套新建商品住宅，1月2日成交153套。而2012年元旦期間上海樓市成交極為慘淡，其中1月2日新建商品住宅只成交21套。2009年至2011年元旦期間，除了無成交數(shù)據(jù)的假期之外，同期日成交量均在350套以上。

 

進(jìn)入2013年1月，市場情緒持續(xù)樂觀。新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，1月上海預(yù)計(jì)17個(gè)項(xiàng)目開盤，環(huán)比12月減少26個(gè)，同比2012年1月增加兩個(gè)。17個(gè)項(xiàng)目中未出現(xiàn)知名大型房企的身影，其中高端改善型項(xiàng)目有8個(gè)，所占比例不小。

 

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，有不少中小型房企積極促銷，改善資金鏈，在新年首月“搶跑”。近期上海樓市成交升溫，量價(jià)齊漲，利于中高端項(xiàng)目銷售，1月中高端產(chǎn)品應(yīng)該會(huì)人氣較旺。而2012年1月由于市場情況不好，有近6成項(xiàng)目延期開盤。

 

元旦期間北京樓市保持著2012年以來的旺盛交易勢頭。根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，1月1日至2日，北京共成交商品住宅(新房624套加上二手房99套)723套，比去年同期大漲115.8%。但與2011年同期相比，仍有一定差距。

 

對(duì)于成交飆升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場回暖的延續(xù)。自從2012年四季度以來，北京樓市的銷售額逐月攀升，并呈現(xiàn)出年末“翹尾”局面。其中，12月北京新房和二手房成交量分別達(dá)到14398套和17920套，顯示市場交易活躍。

 

深圳樓市則是另外一種現(xiàn)象。雖然樓市回暖之聲不絕于耳，但事實(shí)上深圳元旦期間成交量并沒有開發(fā)商想像的那樣樂觀，成交與2012年元旦相比不升反降。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月1日、2日深圳分別成交新建住宅52套和107套，2013年1月1日、2日分別成交新建住宅79套和74套，元旦假期頭兩日成交與去年相比少了6套。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，元旦期間一線城市樓市總體上體現(xiàn)出成交穩(wěn)中有升的特點(diǎn)，部分熱銷樓盤存在小幅提價(jià)現(xiàn)象，市場預(yù)期偏樂觀。

 

恐慌購房未現(xiàn)

 

雖然元旦期間深圳并無新盤入市，不過2012年最后一個(gè)周末，深圳有6個(gè)項(xiàng)目開盤或開放樣板房。深圳某地產(chǎn)人士告訴中國證券報(bào)記者，2012年深圳樓市出現(xiàn)了開盤潮，開發(fā)商搶跑意愿十分明顯，集中開盤也使得項(xiàng)目之間競爭十分激烈，購房者的選擇更多，議價(jià)能力也更強(qiáng)，這樣的趨勢還將在2013年得到延續(xù)。

 

對(duì)于2012年底深圳出現(xiàn)的千人排隊(duì)購房、搶房情景，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓對(duì)中國證券報(bào)記者表示，部分深圳新盤熱銷的局面并不能說明樓市整體明顯回暖，因?yàn)楹芏鄻潜P開盤前蓄客時(shí)間明顯延長，開發(fā)商有意制造出開盤熱銷的假象，實(shí)際上可能只是集中簽約而已。

 

廣州各房企承接2012年年末的“翹尾”行情，元旦當(dāng)天有超過11個(gè)樓盤開盤。據(jù)中國證券報(bào)記者了解，除了個(gè)別“剛需”盤價(jià)格實(shí)惠比較吸引人氣，多數(shù)加推新貨的樓盤人氣并不是很旺，這可能與樓盤優(yōu)惠幅度收窄有關(guān)。

 

廣州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，元旦樓市呈現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢是在情理之中，因?yàn)椴簧俜科笤缭谠┲熬桶涯苜u的房源都趕緊推出了。早在2012年12月下旬，已經(jīng)有不少房企大量出貨。碧桂園天璽灣是典型代表，將可售的新房源傾巢推出。房源較多的南沙云山詩意也搶在12月29日開盤，當(dāng)天推出的300多套新房基本售罄。

 

中國證券報(bào)記者元旦期間走訪上海多個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)郊區(qū)剛需新樓盤由于優(yōu)惠收窄，訪客量基本與之前持平，成交量波瀾不驚。中環(huán)以內(nèi)的中高端樓盤出現(xiàn)訪客增加情況，改善型需求開始入場。北京和上海元旦期間都沒有出現(xiàn)“恐慌性購房”現(xiàn)象。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，此前業(yè)界歲末年初樓市有可能出現(xiàn)“恐慌性購房”的預(yù)期并沒有兌現(xiàn)。實(shí)際上，當(dāng)前部分城市樓市存在供應(yīng)不足問題，由于供給有限使得有些新入市樓盤出現(xiàn)了熱銷局面，但這種熱銷局面不能看成是恐慌性搶房，其本質(zhì)是市場對(duì)供給不足的一種反映。當(dāng)然，由于成交量出現(xiàn)上行，總體來看未來新盤優(yōu)惠折扣幅度可能繼續(xù)收窄。例如，上海樓市自2012年6月迎來一波成交高峰以后，下半年開盤的項(xiàng)目已經(jīng)很少有大幅優(yōu)惠。

 

房價(jià)波幅有限

 

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，樓市目前是暖冬行情，成交正平穩(wěn)上升。雖然1月樓市由于供應(yīng)量不足，成交量會(huì)掉入谷底，但相比2012年1月，購房者期望值不同，出手欲望高出許多，暖冬行情還將延續(xù)。

 

深圳則面臨新盤扎堆入市的情況，直接結(jié)果是樓市供應(yīng)充足，趨于平衡的供需關(guān)系將導(dǎo)致深圳房價(jià)難以上漲。在限購限貸背景下，深圳近期樓市成交依然以低總價(jià)的中小戶型為主，購房者對(duì)價(jià)格十分敏感。徐楓表示，開發(fā)商的策略是中小戶型價(jià)格維持穩(wěn)定，100平方米以上的中大戶型小幅提價(jià)，總體房價(jià)也不會(huì)觸及限價(jià)紅線。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，2012年共成交新建住宅40332套。然而有機(jī)構(gòu)預(yù)測2013年深圳將有8萬套新房入市，同時(shí)有2.5萬套保障房供應(yīng)。

 

對(duì)于北京市場，偉業(yè)我愛我家市場研究院研究員孔丹認(rèn)為，1月北京樓市仍將保持較高的銷售水平。不過中國證券報(bào)記者注意到，元旦前兩天的北京樓市沒有任何新盤開盤記錄，仍以消化庫存為主，這種情況為近年來所少有。

 

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京住宅市場預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目入市銷售，尚不足2012年12月實(shí)際開盤數(shù)量的一半。在定價(jià)方面，開發(fā)商的糾結(jié)心態(tài)正在體現(xiàn)。據(jù)悉，上述12個(gè)擬開盤項(xiàng)目中，有近半數(shù)尚未公布擬售價(jià)格。已公布價(jià)格的項(xiàng)目，也并未在成本的基礎(chǔ)上有大幅上調(diào)的跡象。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，前一階段部分項(xiàng)目熱銷之后價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)引起管理部門的注意。近日北京對(duì)補(bǔ)繳社保以獲取購房資格行為予以制止，并調(diào)查“捂盤、排號(hào)”等現(xiàn)象，甚至有個(gè)別項(xiàng)目因價(jià)格上調(diào)幅度過高未獲得預(yù)售許可。為避免成為“出頭鳥”，已有部分項(xiàng)目調(diào)整入市價(jià)格，或采取價(jià)格保密的策略，到開盤當(dāng)天再公布價(jià)格。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，元旦期間一線城市樓市的情況已隱約反映出2013年樓市的走向，即房價(jià)大幅上漲的空間不大，但同樣下滑動(dòng)力不足，價(jià)穩(wěn)量升或?qū)⒊蔀?013年京滬廣深樓市的主旋律。