2012年6月8日和7月6日，央行兩次降息，五年期以上貸款由原來的7.05%降到6.55%，累計降了0.5個百分點。新年到來，多數(shù)老房貸將從2013年元旦開始執(zhí)行降息新利率，月供也將隨之“減負(fù)”。根據(jù)測算，百萬房貸按30年等額本息計算，最多月供可少333元，一年可省近4000元。

多數(shù)房貸元旦“減負(fù)”

據(jù)了解，對于基準(zhǔn)利率的調(diào)整，銀行貸款的變化有三種方式。一種是“遇央行利率變化從次月起執(zhí)行”，也就是按月調(diào)息的，即從調(diào)息次月起執(zhí)行；一種是“從次年1月1日起執(zhí)行”，也就是按年調(diào)息的，則從降息的次年1月1日起執(zhí)行；第三是滿年度調(diào)整，即每還款周期滿一年，調(diào)整執(zhí)行新的利率。

對于“老房貸”來說，何時享受今年兩次降息的利好取決于當(dāng)初與銀行的合同約定，不過按照多數(shù)銀行的慣例，2012年兩次降息后，新利率將從2013年1月1日起開始執(zhí)行，多數(shù)房貸也從2013年1月1日起“減負(fù)”。

因此，購房者最好向貸款銀行客服進(jìn)行咨詢，明確自己房貸調(diào)整方式和月供變化情況，保證還款賬戶中有足額資金扣劃，以免無意中拖欠月供，影響個人信用記錄。

百萬房貸每月最高少還333元

2012年的兩次降息，也使在2012年不同時段辦理個人房貸，基準(zhǔn)利率下調(diào)的幅度將會不同。2012年6月8日前辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從7.05%下降到6.55%，總體下降0.5個百分點。2012年6月8日后至7月6日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.80%下降到6.55%，則只下降0.25個百分點。

對于正在貸款的購房者來說，基準(zhǔn)利率的浮動還是比較抽象。“基準(zhǔn)利率下調(diào)這些百分點，我的房貸月供究竟會減少多少？”，這恐怕是大多數(shù)人真正關(guān)注的問題。

記者以貸款金額100萬元，貸款期限30年，等額本息還款為例，算了如下一筆賬。

以2012年6月8日前申請的一筆30年期的100萬元貸款為例，按貸款時基準(zhǔn)利率7.05%計算，月供為6686.64元。按照2013年1月1日起執(zhí)行的新基準(zhǔn)利率6.55%計算，月供則為6353.59元，每月還款額減少了333.05元。這種方式兩年的利差最大。

而貸款時間在2012年6月8日至7月5日期間，當(dāng)時的基準(zhǔn)利率為6.8%，月供為6519.27。按照今年新執(zhí)行的6.55%基準(zhǔn)利率，每月還款額相應(yīng)減少165.68元。

如此算來，兩次降息，百萬房貸利息每年最多可省4000元。

貼士

每年臨近年底，各家銀行就會迎來一撥提前還房貸的客戶，但理財專家提醒，是否提前還款，還得因人而異。

不要盲目提前還款

北京個貸機構(gòu)偉嘉按揭企劃主管吳昊認(rèn)為，對于公積金貸款的客戶而言，年利率僅為4.5%，并不需要急著還貸。對于商貸客戶而言，目前5年以上貸款利率為6.55%，首套利率在享受折扣的基礎(chǔ)上，也不必提前還貸。

招商銀行一位理財經(jīng)理給記者算了一筆賬：享受7折房貸利率目前的利率僅4.585%，而作為穩(wěn)健的投資理財產(chǎn)品的國債，五年期利率已達(dá)到5.32%，購房人如果將提前還款資金用于投資理財，預(yù)計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，并有所盈余。而且，現(xiàn)在的房貸政策越來越嚴(yán)，很難再有7折優(yōu)惠，如果提前還款，購房人以后還想從銀行貸款，則貸款成本則高很多，如二套房是基準(zhǔn)利率的1.1倍，經(jīng)營性貸款則更高。“與其提前還款，不妨?xí)簳r選擇投資基金、銀行理財產(chǎn)品等其他渠道，擴充財力，讓手中留有一定的資金以便進(jìn)退自如。”

提前還款細(xì)算賬

據(jù)麥田房產(chǎn)權(quán)證二部主管陳濤介紹，提前全額還款或者是部分還款都可以減少購房者將要承擔(dān)的利息，但要分還貸階段具體看待。吳昊認(rèn)為，還貸已到中期的，不宜提前還款。因為如果是采用等額本息的還款方式，已還款部分大部分是利息，剩下的就是本金，提前還款，并不能為購房人省太多利率。尤其是對于那些已經(jīng)超過5年還款的房貸者來說，已經(jīng)將壓力較大部分的還款金額還清。如果是采用等額本金還款方式，借款人剩余還款額在逐月遞減，這樣看來，提前還貸則沒有多大意義。而處于還款初期的借款人提前還貸比較劃算。

另外，借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結(jié)清貸款，然后用此套房產(chǎn)向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求上，來解決自身融資需求，所以這部分的人是比較適合提前還貸的。

提前還貸各家銀行要求不一

通常情況下，房貸借款人提出提前還貸的，需要提前向銀行進(jìn)行書面或者電話申請。而各家銀行對于提前還貸的要求也有所不同。比如有的銀行規(guī)定是放款一年后才能提前還貸，有的銀行規(guī)定提前還貸必須是1萬元的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。所以需要提前還貸者，更要仔細(xì)核對各家銀行的政策后再做打算。

縮短還款年限最省利息

提前還貸選擇哪種方式，要視自身情況而定。吳昊建議，如果貸款者有穩(wěn)定收入，每月收入均衡，比如公務(wù)員，可以選擇每月減少還款金額，還款年限不變；反之收入不太穩(wěn)定的，可選擇每月還款金額不變，但縮短期限方式來還款。如果單純從節(jié)省利息的角度考慮，縮短貸款期限則是一個不錯的選擇，因為縮短了還款期限，每月還款數(shù)量不變，這就在一定程度上加快了歸還本金的速度，相應(yīng)地支出的利息也會更少。