新型城鎮(zhèn)化離不開土地和農(nóng)民問題，怎樣合理進行土地轉(zhuǎn)讓避免“土地財政”的老路，同時保護好環(huán)境與身份轉(zhuǎn)變中農(nóng)民的利益，成為時下熱議的話題。專家在采訪中告訴中國經(jīng)濟時報記者，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)納入規(guī)范的財稅體制框架內(nèi)，而農(nóng)民需要在土地流轉(zhuǎn)中多些知情權(quán)和選擇權(quán)，國家在土地為主的資源保護中應(yīng)發(fā)揮引導作用。

 

    土地流轉(zhuǎn)需納入規(guī)范機制

 

    2012年，土地市場總體冷清。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，2012年1至11月一線城市土地出讓金為1661億元，比去年同期下降41．5％。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面土地出讓金驟減，使地方財政壓力陡增，加大地方政府明年推地動力；另一方面，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化背景下，土地改革不可避免，因此，2013年推進城鎮(zhèn)化應(yīng)警惕地方政府巧立名目賣地。

 

    “土地問題是城鎮(zhèn)化頂層設(shè)計中該囊括的問題。土地出讓現(xiàn)象本身沒有對錯，關(guān)鍵在于怎樣賣地，怎么收賣地的錢？要將大量存在的不規(guī)范土地交易，納入國家制度化、規(guī)范化的財政稅收體系內(nèi)，保證較為公平合理的二次分配。 ”國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部研究員劉勇向本報記者表示。

 

    有機構(gòu)測算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，中國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。

 

    面對龐大的潛在土地轉(zhuǎn)讓額和房地產(chǎn)市場，劉勇表示，國有土地流轉(zhuǎn)應(yīng)以稅收為杠桿，作為分配手段進行調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)稅是適應(yīng)這種趨勢的路徑，將土地出讓金轉(zhuǎn)化為稅。國家應(yīng)將增量和存量結(jié)合起來考察，存量按市場價值的1％—2％收房地產(chǎn)稅，新增土地可根據(jù)競拍行情按比例小額度按年征稅，改變現(xiàn)在一次性長期出讓土地使用價值的現(xiàn)狀，也能增強競標的競爭性。

 

    在過去的2012年，在嚴厲的調(diào)控政策之下，樓市一開始墜入寒冬，而后又逐漸轉(zhuǎn)暖，到了年末，再現(xiàn)翹尾行情。這種逐步上升的市場曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，7月銷量創(chuàng)26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交超過13萬套，創(chuàng)歷史最高紀錄。業(yè)內(nèi)人士大都認為，充滿爭議的房產(chǎn)稅最終能否落地，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響。

 

    劉勇認為，存量土地納入常態(tài)稅收體系存在難度，過去拍賣一次性出讓了70年使用權(quán)，如果再開征房地產(chǎn)稅于理不通。對已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地，或可等待其使用權(quán)期滿后再開征房地產(chǎn)稅。不過，為了增強直接稅的調(diào)節(jié)作用，降低間接稅比重，房產(chǎn)稅試點推行或能起到倒逼的作用。對于仍存在的一次性土地出讓金，應(yīng)按年度對地方財政分期撥款，防止地方以長期土地使用權(quán)出讓的資金換取粗放式的短期效益。

 

    農(nóng)民應(yīng)在土地轉(zhuǎn)讓中獲得保障

 

    無論怎樣構(gòu)建土地轉(zhuǎn)讓制度，城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民脫離土地后怎樣保障生活是個繞不開的問題。近日，北京市農(nóng)工委傳出消息，2013年北京將深入推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，加大農(nóng)轉(zhuǎn)非力度，推進農(nóng)民市民化，鼓勵就地城鎮(zhèn)化。

 

    “這個過程應(yīng)重視農(nóng)民以土地換保障的權(quán)利。日本過去在城鎮(zhèn)化過程中就做得比較好，地價上漲與出讓的好處農(nóng)民可以直接分享。而中國農(nóng)民的土地非法交易很多，農(nóng)民利益難以保障。土地是城鎮(zhèn)化的重要資源，但也具有農(nóng)民資產(chǎn)的性質(zhì)，土地所有權(quán)歸集體，而農(nóng)民也是集體的成員。 ”復旦大學經(jīng)濟學院教授焦必方告訴本報記者。

 

    有分析指出，城鎮(zhèn)化最重要的載體是土地，過去三十年的城市化路徑，是建立在低成本的土地基礎(chǔ)上的粗放擴張。這種低成本的粗放擴張，是以損害農(nóng)民權(quán)益為代價的。農(nóng)民付出了土地，卻沒有享受到土地增值的利益，征地沖突不斷，也埋下了社會不穩(wěn)定的隱患。實際上可出讓的土地是有限的，一個城市的擴張也有邊界，要改變這種現(xiàn)狀，就必須以保護農(nóng)民的土地權(quán)益為切入點。

 

    忽視農(nóng)民在分配上的權(quán)益，將在城鎮(zhèn)化推進中助長非和諧因素。據(jù)統(tǒng)計，60％左右的農(nóng)村上訪者是因為土地糾紛問題。焦必方表示，“應(yīng)重視農(nóng)民的知情權(quán)、選擇權(quán)，讓其了解土地轉(zhuǎn)讓的緣起，并有一定的選擇權(quán)。最好制定不止一套方案，由農(nóng)民協(xié)商集體進行選擇。村民在其中也需提高責任承擔意識，要為自己的選擇承擔相應(yīng)責任。目前對選出來的村干部缺乏任內(nèi)制衡機制，可以參考國外建立同級別代表會議進行監(jiān)督。不過，一些地區(qū)由于青壯年外出務(wù)工者較多，監(jiān)督機制缺乏構(gòu)建條件。正因為土地與自身利益關(guān)系不強，人們選擇離開家鄉(xiāng)，也不關(guān)心土地問題。 ”

 

    有媒體曾于2012年秋披露了廣東珠海農(nóng)村地區(qū)的非法占地現(xiàn)象。該調(diào)查指出，近年來飛速攀升的城市房地產(chǎn)價格以及不斷推進的城市化，在珠海城郊農(nóng)村悄然催生了一個隱秘的“黑市”——土地地下交易市場。這個市場的賣家們通常是那些擁有多余宅基地的村民以及村集體，他們頂著法律的禁令，將集體用地非法推向市場，出售變現(xiàn)。

 

    而本報記者在山東一些沿海地區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)非法占地現(xiàn)象也很突出，稍有政府公共基礎(chǔ)建設(shè)或大項目投資的風吹草動，相關(guān)聯(lián)地區(qū)的農(nóng)民便紛紛占用耕地或其他優(yōu)質(zhì)土地資源構(gòu)建投資少、質(zhì)量差的非法建筑，以求拆遷時能獲得高額回報。

 

    “長期形成的追求短期效益與私利，不注重長遠與公共利益的習慣，短期內(nèi)難以改變。政府要發(fā)揮正面鼓勵和引導作用，將珍惜土地與保護環(huán)境的理念在群眾中樹立起來，減少一些傾向短期效益的行為，利于實現(xiàn)與生態(tài)相融的環(huán)境友好型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。 ”焦必方說。