2012年樓市在調(diào)控中載浮載沉，對政策和交易反應最為敏感的二手房市場更是在下半年兩度大起大落。據(jù)天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》統(tǒng)計顯示，2012年天津市二手私產(chǎn)住宅共成交總量為55922套，同比上漲21.8%，成為繼2010年、2011年連續(xù)兩年成交量下降之后的首次上漲。

 

全年走勢先抑后揚

 

從暑期逆勢增量到金九月意外遇冷，從銀十月量價齊跌到歲末淡季接連飆高——2012年下半年的樓市成交量明顯較上半年有所增長，不過其走勢卻經(jīng)歷了幾番跌宕。

 

“自去年3月至今，宏觀調(diào)控政策已經(jīng)維持大力度執(zhí)行近兩年，投資投機型需求繼續(xù)受到抑制，而剛性需求和自住改善型需求在經(jīng)歷了長久的觀望之后開始逐步入市，帶動了成交量的微幅上漲。”我愛我家天津公司市場研究人員表示，2012年下半年成交量的上升其實是市場調(diào)控一年多以來的沉淀結果。

 

雖然一樣處于國家嚴厲的宏觀調(diào)控下，但是和前年低迷的市場狀態(tài)不同的是，從去年年初陸續(xù)出臺利好剛需購房的政策開始，市場在剛需人群的帶動下逐步活躍。但是與以往年份相反的是，2012年的市場旺季不旺，淡季不淡，尤以7、8、11、12月傳統(tǒng)淡季和“金九銀十”的成交量最為明顯。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年1-6月，成交量平穩(wěn)運行。從全年成交來看，1、2月份時值春節(jié)假期，為傳統(tǒng)成交淡季，成交一度低迷，隨著年后市場中需求的逐漸釋放，加之普通住宅指導價的上調(diào)帶給剛需購房者一定利好，因而促使部分剛需逐漸入市，3月份的市場成交出現(xiàn)明顯增量。然而，調(diào)控政策繼續(xù)維持原有力度執(zhí)行，讓樓市的觀望氣息依舊濃厚，買賣雙方間依舊呈現(xiàn)鮮明的博弈局面，成交漲幅放緩，走勢平穩(wěn)運行。

 

進入下半年，成交量相比上半年有所增長，在政策深化的影響下，部分購房者開始走出觀望，令2012年暑期成交量漲幅明顯。7、8月份，受到央行一個月內(nèi)二度降息、首套房貸利率優(yōu)惠、中高端客戶淡季反購入市增強等多重利好因素的影響，這兩個月份二手房市場就已拉開了反季熱銷的序幕。暑期集中成交帶來的后期交易縮減效應，加上10月份黃金周假期暫停過戶辦理等因素，9、10月份的二手房成交意愿和成交量都出現(xiàn)大幅下滑，部分積壓需求則集中到年底釋放，令2012年的二手房市場出現(xiàn)了成交量的年末翹尾現(xiàn)象，而本應是成交淡季的12月份反而成為全年各月成交量最高的月份。針對歲末反彈行情，也有業(yè)內(nèi)人士認為，年末的兩個月，由于坊間對于房價反彈的預期增強，買賣雙方對于價格預期的天平發(fā)生了傾斜，這也迫使不少剛性置業(yè)者提前入市，二手房市場呈現(xiàn)出峰回路轉的態(tài)勢，11月二手住宅成交量刷新了近兩年來的新高，同比漲幅達到97.8%，12月份購房者的熱情依舊沒有減退，單月成交5849套的數(shù)字再次打破了11月份創(chuàng)下的紀錄。

 

剛需仍是購房主力

 

2012年尾呈現(xiàn)的地產(chǎn)“暖冬”讓2013年樓市備受關注。有業(yè)內(nèi)人士認為，歲末政策層面對于未來樓市調(diào)控的態(tài)度均以“穩(wěn)”、“微調(diào)”“不松動”等原則為基調(diào)，因此預計未來房價不出現(xiàn)大幅上漲。另一方面，政策預期和城市建設兩大因素則將推動本市二手房市場成交進一步上揚，預計2013年本市二手房成交量有可能會同比2012年上漲兩成左右。

 

對于今年上半年二手房市場的走向，鏈家地產(chǎn)天津地區(qū)市場部王琳認為，預計去年年底成交集中的趨勢將會延續(xù)至今年1月上半月，隨著春節(jié)的臨近，成交量會有所回落，3、4月小陽春應該還會出現(xiàn)成交集中的情況，價格則是以平穩(wěn)為主線發(fā)展，小陽春期間或許會出現(xiàn)小幅上漲。“剛性需求依然會成為二手房市場成交的主力，并帶動市場整體向前發(fā)展。”王琳表示，盡管通過一年的時間，釋放部分剛需住宅需求，但是對于今年上半年的市場，還將會以剛需人群為主，這些人群應該是對市場觀望時間較長的，通過長期觀察后會陸續(xù)出手。

 

我愛我家認為，“在現(xiàn)有宏觀調(diào)控持續(xù)的市場條件下，婚房、學區(qū)房以及拆遷需求等剛性需求將在2013年繼續(xù)釋放，進而帶動成交的活躍度，預計今年全年的二手私產(chǎn)住宅成交量將有20%的提升。”我愛我家市場研究中心經(jīng)理李娜認為，今年本市二手房市場至少將受到兩大因素推動。“首先，今年宏觀調(diào)控政策將維持力度，限購政策、差別化信貸政策繼續(xù)執(zhí)行，投資投機型需求依然受到抑制，對剛需為主的自住型購房群體依舊有入市利好，需求結構的長期穩(wěn)定將促使其平穩(wěn)釋放，進而帶動成交。其次，地鐵、商圈等配套的大發(fā)展，將確保其周邊片區(qū)的需求量持久旺盛，吸引首次置業(yè)、拆遷、學區(qū)房等自住需求的釋放，而地鐵聯(lián)網(wǎng)及成熟商圈在全市范圍內(nèi)的遍布，將令地鐵房、商圈房的成交活躍度提升，進而對整體成交量的增長也將有所帶動。”