核心提示

 

2012年“優(yōu)惠年”帶動(dòng)津門樓市走穩(wěn),新房成交均價(jià)9934元/平方米，上漲5.7%，月均成交量71.93萬平方米，創(chuàng)近四年最低。專家分析，宏觀層面上，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊趨勢(shì)依然延續(xù)。2013年，天津標(biāo)桿龍頭房企率先以價(jià)換量的促銷營(yíng)銷策略或?qū)⒗^續(xù)成為2013年減負(fù)策略。

 

2012年已經(jīng)遠(yuǎn)去，盡管去年年初時(shí)，有人擔(dān)心樓市將迎來一個(gè)難熬的“寒冬”，而如今看來，津門樓市交上了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年本市新建商品住宅成交均價(jià)為9934元/平方米，較2011年均價(jià)9394元/平方米上漲5.7%。天津商品住宅月均成交71.93萬平方米，同比下降2.7%，較2009年下降35%，創(chuàng)下近四年新低。

 

以價(jià)換量帶動(dòng)剛需入市

 

2012年，天津商品住宅月均成交71.93萬平方米，同比下降2.7%，較2009年下降35%，創(chuàng)近四年新低。“盡管創(chuàng)下四年來最低值，但與去年相比，下降幅度有限。”中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝分析，去年天津樓市顯現(xiàn)出“淡季不淡”與“旺季不旺”的新型市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)超預(yù)期表現(xiàn)特征顯著。2012年樓市剛需購(gòu)房者成為了成交的絕對(duì)“主力軍”，開發(fā)商的優(yōu)惠規(guī)模和力度空前，可謂樓市的“優(yōu)惠年”。

 

2012年1月份延續(xù)了2011年下半年銷售下滑態(tài)勢(shì)，共計(jì)成交16.4萬平方米，創(chuàng)歷史新低。但隨著購(gòu)房力的持續(xù)釋放，二三月份成交出現(xiàn)一定程度上揚(yáng)。尤其在5月份，標(biāo)桿龍頭房企率先以價(jià)換量獲得持續(xù)熱銷，一時(shí)間各樓盤的優(yōu)惠促銷達(dá)到了前所未有的“繁榮”，這也直接導(dǎo)致了隨后的“紅五月、火六月、熱七月以及八月的淡季不淡”，8月份成交量達(dá)到91.88萬平方米。在成交形勢(shì)一片大好的情況下，“金九銀十”卻并未如期而至。當(dāng)大家認(rèn)為市場(chǎng)歸于平淡時(shí)，年末又出人意料地迎來了一次翹尾行情，尤其是11月份市場(chǎng)購(gòu)房力大幅釋放，成交量攀升至年度最高值水平，達(dá)到93.08萬平方米，環(huán)比增幅為15.81%，同比漲幅為105.49%。

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一份年度報(bào)告，從2012年天津商品住宅分戶型成交分析看，一方面是剛性需求購(gòu)房者積極入市，另一方面是改善性購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放。據(jù)統(tǒng)計(jì)，90至120平方米戶型市場(chǎng)關(guān)注度仍最高，成交占比近五年逐步走高，達(dá)到44.3%，該面積段成交房源數(shù)為35226套，成交量最大；其次是70-90平方米經(jīng)濟(jì)緊湊型戶型，該面積段占比近五年均處于第二名的位置，年度成交套數(shù)為21630套，占比達(dá)到27.2%，環(huán)比小幅下降，降幅為0.5個(gè)點(diǎn)，而較2008年則上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。

 

購(gòu)房者理性價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)

 

2012年，天津商品住宅成交均價(jià)為9934元/平方米，較2011年均價(jià)9394元/平方米上漲5.7%。專家表示，全市均價(jià)上漲5.7%，說明價(jià)格走勢(shì)十分平穩(wěn)，調(diào)控效果顯著。同時(shí)，入市購(gòu)房者顯得也更為理性。“5月份前后，部分開發(fā)商加大了優(yōu)惠力度，一些消費(fèi)者并沒有盲目樂觀等待價(jià)格進(jìn)一步下降，而是果斷出手；當(dāng)部分樓盤銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)時(shí)，降低優(yōu)惠力度乃至悄然提價(jià)，成交則急轉(zhuǎn)直下。全年沒有出現(xiàn)曾擔(dān)心過的恐慌性購(gòu)買情緒。”

 

“盡管從成交均價(jià)上來看，年度漲幅為5.7%左右。但需要說明的是，2012年市內(nèi)六區(qū)成交面積占比出現(xiàn)大幅上升態(tài)勢(shì)，成交占比維持于23%左右，而2011年占比為14%左右。與此同時(shí)，環(huán)城四區(qū)成交面積占比仍為最大值水平，月度成交占比均超過三分之一；其次是遠(yuǎn)郊五區(qū)縣，成交占比穩(wěn)定于25%左右。”鐘文輝介紹說，2012年度成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，成交均價(jià)較高的市內(nèi)六區(qū)成交占比明顯提高。這意味著，即便各區(qū)域成交價(jià)格保持不變，也將導(dǎo)致全市成交均價(jià)的上漲。

 

標(biāo)桿房企拿地信心不減

 

2012年，天津商品住宅新批上市面積月均為98.15萬平方米，同比下降21.8%，創(chuàng)2010年以來新低；年內(nèi)月度供應(yīng)出現(xiàn)雙峰，分別出現(xiàn)在5月和9月，但仍高于2009年水平，上漲41.4%。盡管同比小幅下降，創(chuàng)2010年以來新低，但標(biāo)桿房企卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)成長(zhǎng)，不少企業(yè)以“以價(jià)換量”獲熱銷，提前完成年度目標(biāo)。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年度，融創(chuàng)中國(guó)以64億元營(yíng)銷業(yè)績(jī)獲得天津市本年銷售金額榜榜首，較去年同期增加9億元，高端品質(zhì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)凸顯；而保利地產(chǎn)以3342套與40.8萬平方米榮登銷售套數(shù)與銷售金額排行榜榜首，市場(chǎng)占有率躍升。

 

此外，2012年實(shí)力房企在津拿地動(dòng)作頻繁，表現(xiàn)出對(duì)天津市場(chǎng)的信心和決心。據(jù)介紹，這些房企拿地時(shí)間主要集中于下半年，且土地主要分布于市內(nèi)六區(qū)以及濱海新區(qū)。萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、招商地產(chǎn)以及綠城中國(guó)在津拿地動(dòng)作都頗為積極。相對(duì)于2011年度，2012年度實(shí)力房企擺脫資金困擾拿地動(dòng)作十分積極，對(duì)2013年樓市布局有重大引領(lǐng)作用。

 

上半年“以價(jià)換量”或?qū)⒀永m(xù)

 

鐘文輝認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化和收入倍增則是未來10年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的兩大動(dòng)力；而目前住宅存量再攀新高，“以價(jià)換量”策略或?qū)⒀永m(xù)至2013年上半年。

 

“市場(chǎng)整體供過于求，庫(kù)存壓力攀升，出清周期仍高于20個(gè)月。”2012年天津住宅市場(chǎng)雖然供應(yīng)量出現(xiàn)不同程度下滑，但住宅可售面積仍呈現(xiàn)波動(dòng)上行態(tài)勢(shì)。2012年3月份市場(chǎng)出清周期達(dá)到年度最大值，為36個(gè)月，也是自2009年以來最高值。盡管2012年八九月份市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)，消化了部分庫(kù)存，促使市場(chǎng)出清周期有所下降，但目前仍高于20個(gè)月。

 

此外，本市保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，也將進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。今年本市保障性住房開發(fā)貸款新增97億元，占全部房地產(chǎn)新增貸款的42.9%，同比增長(zhǎng)20.4%，而房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)為9.5%，高出房地產(chǎn)貸款增幅近10.9個(gè)百分點(diǎn)。

 

專家分析，2012年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策整體趨緊，房產(chǎn)稅擴(kuò)容政策也在逐步在全國(guó)推進(jìn)，宏觀層面上，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊趨勢(shì)依然延續(xù)。2013年，天津標(biāo)桿龍頭房企率先“以價(jià)換量”的促銷營(yíng)銷策略或?qū)⒗^續(xù)成為2013年減負(fù)策略。