第二,雖然企業(yè)資金總體較好,從資金結構上分析,企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均,仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張,所以,先行指標的大幅回暖也不具備條件。
住宅市場仍存缺口
我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發(fā)展階段有關,現(xiàn)在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小,且集中于北京、上海這些一線城市,只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當。而美國、日本、歐洲這些發(fā)達國家主要是以舊房交易為主。比如,美國2009年有7%的家庭換房,其中90%的交易是舊房交易。
其原因在于發(fā)達國家的住房套數(shù)比家庭戶數(shù)還多。從目前家庭戶數(shù)與住房需求套數(shù)之比來看,法國是1∶1.21;日本是1∶1.13;美國是1∶1.11;英國是1∶1.03。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)計算結果,我國目前的住房還處在戶均不到一套水平,還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個方面:
第一是城市人口的增長。農(nóng)民進城所帶來的人口增長不是關鍵因素,因為他們有宅基地,所以,其并不一定形成真正的住房需求;而中小城市向大城市的人口集聚則對城市房地產(chǎn)市場影響較大。對比第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù),從近10年的情況變化來看,10年前河南省是第一人口大省,現(xiàn)在是第三位,而廣東省現(xiàn)在是第一位。在百萬人口大城市之中,北京、上海每年新增人口較多,住房需求增長也較快,房價也較高,另外,在10年內城鎮(zhèn)人口增長超過100萬的城市,其住房需求也相對較大,可見,人口增長對住房需求是比較客觀的,在總量上對人口流動的關注實質上就是對住房需求的關注。因此,對未來的住房需求預測應當關注人口流動的趨向。
第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積31平方米,但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%,我國住房的改善性需求遠遠沒有結束。
第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇,這就使得在總人口不變的條件下,住房需求也在增加。過去10年,僅僅因為家庭小型化因素,導致住房需求增加9.1%。
第四是投資性因素所導致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下,部分投資性需求導致了實事上的住房無效供給。
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