因此，總地來看，未來的房地產市場空間還是比較大的。再進一步看，未來勞動力人口變化也是一個影響中國房地產市場的重要因素。預計2013年勞動力人口將達到頂峰，并會延續(xù)一定的時間。其中，根據“六普”數據顯示：2010年，購房能力最強的20—49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產影響最大的35—46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養(yǎng)比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強。
未來增速將放緩
過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產市場的商品房銷售面積和價格上漲將會放緩，主要原因有以下4點：
第一，政策層面發(fā)生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。
第二，房地產的調控政策會對住房需求中的投資與投機性需求進行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經濟手段仍會對不合理的需求產生抑制作用。
第三，從發(fā)展階段看，未來的城鎮(zhèn)化速度和質量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮(zhèn)化速度為年均1.36，根據眾多相關研究資料判斷，未來的城鎮(zhèn)化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8—1.0的增長速度。
第四，貨幣發(fā)行規(guī)模會得到控制，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴張轉為穩(wěn)健發(fā)展，未來企業(yè)住房投資將會更加穩(wěn)健。
市場細分加劇
在未來的房地產市場發(fā)展中，必然會出現兩個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。
首先，從城市層面看，投資房地產市場應當加強對城市選擇的判斷。在以往的房地產發(fā)展黃金期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機會；而在目前，不同的城市發(fā)展機會差異將逐步擴大，因此選擇城市非常重要。
從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點城市住宅用地的存量消化時間?？梢钥闯觯粌H僅是中小城市，部分大城市也存在供應過剩問題。
從長期看，城市群當中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應當作為選擇重點；對于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長、可以容納的房地產投資項目較少，要慎重選擇。
其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應當是以精細化、專業(yè)化為主。
在未來的房地產市場上，企業(yè)要重點發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過去的住房需求特征來看，以往出現較大的非自住性需求，投資者往往不會十分關注住房的舒適度與實用性。而在不斷擠出投資與投機型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導，在商品房自住時代的住房供求關系會更加緊密，即住房的設計與需求的匹配度極為重要。住房需求者會極為關注住房的結構、品質、功能、配套服務、設施等方面，因此，無論是做住宅、商業(yè)地產、旅游地產還是基金項目，房地產企業(yè)都必須專注于某個方面，才能獲得更大的市場占有率，取得長足的發(fā)展。
我國的商業(yè)地產主要面臨的是結構性短缺，從趨勢判斷的角度看，尤其是對個別的城市而言，產業(yè)結構的變化趨勢會對商業(yè)地產造成很大影響。比如：第三產業(yè)發(fā)展，則會增加對寫字樓方面的需求。就第三產業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國的增長是7個百分點，北京是18個百分點，上海是14個百分點?？梢姡瑢业漠a業(yè)結構調整狀況，聚焦到具體城市做細化的研究差異較大，進而對商業(yè)地產的影響也是不同的。
