潮水退去，裸泳者遍地皆是。2010年國(guó)際旅游島利好急劇催生的海南房地產(chǎn)泡沫，在兩年之后漸漸破滅。
在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)的歲末年初，海南樓市卻出現(xiàn)價(jià)格血拼，市場(chǎng)變化顯然更快于購(gòu)房者的思維調(diào)整。從三亞到?？?，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以低價(jià)沖擊市場(chǎng)的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目層出不窮，在售老盤(pán)甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。
開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相套現(xiàn)離場(chǎng)，是理智，更是無(wú)奈。在海南樓市年初即上演價(jià)格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫(kù)存，以及可供10年消化的可怕供應(yīng)量。
價(jià)格血拼
每到寒風(fēng)刺骨的冬季來(lái)臨，擁有溫潤(rùn)空氣和陽(yáng)光沙灘的海南就會(huì)迎來(lái)大批北方度假游客，這也是海南開(kāi)發(fā)商苦守一年的精神支撐。
喜歡從重慶來(lái)三亞歡度元旦假期的劉毅發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的三亞灣路、吉祥路、解放路沿線的售樓點(diǎn)明顯減少，本該人氣火爆的售樓處仍顯得有些冷清蕭條。
保亭地恒花園在三亞灣售樓處的工作人員說(shuō)，今年元旦看房者人數(shù)雖有所回升，但與此前的2010年前后無(wú)法同日而語(yǔ)。
克爾瑞信息集團(tuán)海南片區(qū)總經(jīng)理王路向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，“抱團(tuán)取暖，斷臂求存”是樓市寒冬下的生存之道，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量成為必然選擇。
位于?？谖骱０兜暮ｉL(zhǎng)流項(xiàng)目正在推售，這個(gè)被認(rèn)為是區(qū)域第一大盤(pán)的項(xiàng)目以7068元/平方米起價(jià)，成交均價(jià)不到9000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西海岸15000元~20000元/平方米的主流價(jià)格，直接讓同片區(qū)其他項(xiàng)目陷入銷售困境。
海長(zhǎng)流一位銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)逼近成本價(jià)，但低價(jià)策略銷售非常明顯，創(chuàng)造了兩小時(shí)銷售260套的火爆業(yè)績(jī)。
1月1日，陵水樂(lè)活城市開(kāi)盤(pán)，公寓均價(jià)9800元/平方米，別墅均價(jià)15000元/平方米，這種價(jià)格水平較清水灣區(qū)域的雅居樂(lè)清水灣、阿羅哈清水灣、綠城清水灣等樓盤(pán)，每平方米低幾千元不等，部分別墅產(chǎn)品價(jià)格相差甚至在2萬(wàn)元/平方米以上。
樂(lè)活城市代理商負(fù)責(zé)人向記者稱，該項(xiàng)目的價(jià)格完全出乎市場(chǎng)預(yù)料，部分售樓員也忍不住出手購(gòu)買(mǎi)。而樂(lè)活城市的開(kāi)盤(pán)，則直接掀起清水灣區(qū)域的價(jià)格戰(zhàn)。目前，Aloha阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優(yōu)惠。
澄邁老城一個(gè)項(xiàng)目的代理商負(fù)責(zé)人稱，五花八門(mén)的常規(guī)營(yíng)銷手段已經(jīng)失靈，價(jià)格戰(zhàn)成為目前撬動(dòng)海南樓市最有力的手段。
尤其是海南二線城市，價(jià)格戰(zhàn)層出不窮。在?？谑心稠?xiàng)目的戶外廣告牌上，澄邁縣某樓盤(pán)就高調(diào)地亮出了2980元/平方米的驚爆價(jià)。儋州市的一家樓盤(pán)最近也推出了“2880元/平方米”的特價(jià)房。
天量供應(yīng)壓頂
價(jià)格戰(zhàn)的導(dǎo)火索，正是調(diào)控政策重壓下海南樓市的高庫(kù)存。
根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫(kù)存量最少的三亞仍需要2年消化，?？跇鞘袔?kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。
王路認(rèn)為，在這樣的背景下，去庫(kù)存化、回籠現(xiàn)金仍將是開(kāi)發(fā)商很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的首要任務(wù)，2013年海南樓市仍要以去庫(kù)存為主。
實(shí)際上，讓開(kāi)發(fā)商更感壓力巨大的是潛在供應(yīng)量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個(gè)市縣都跑了一圈，并結(jié)合官方數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年海南一年去化量是880萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上。
王路表示，由于統(tǒng)計(jì)條件限制，這個(gè)潛在供應(yīng)量里邊存在一小部分重復(fù)統(tǒng)計(jì)的情況，但整體來(lái)說(shuō)，目前海南已經(jīng)浮出水面的新房供應(yīng)量非?？膳隆Ｋ瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，海南的兩極分化非常明顯，好賣(mài)的和不好賣(mài)的項(xiàng)目差距很大，即便是同一個(gè)區(qū)域，不同項(xiàng)目銷售情況存在天壤之別。
國(guó)內(nèi)某大型上市房企海南公司經(jīng)理向本報(bào)稱，由于巨大的供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)分化，海南樓市未來(lái)將無(wú)法擺脫價(jià)格戰(zhàn)，尤其是介于高端旅游地產(chǎn)和剛需產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，多出于海南二三線市縣，這里將會(huì)成為價(jià)格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
不過(guò)，上述房企海南負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)闖進(jìn)海南的房企多是通過(guò)招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，激烈的價(jià)格戰(zhàn)將導(dǎo)致部分房企陷入項(xiàng)目盈利難題。
這位負(fù)責(zé)人直言：“我們?cè)谌齺喌囊粋€(gè)項(xiàng)目基本是成本價(jià)，但與往年相比仍銷售緩慢，如果繼續(xù)下調(diào)價(jià)格則會(huì)陷入虧損。”
與開(kāi)發(fā)商同樣陷入糾結(jié)的是，如此大起大落的房?jī)r(jià)，同樣刺痛購(gòu)房者的神經(jīng)，讓部分購(gòu)房者無(wú)所適從。根據(jù)海南克爾瑞統(tǒng)計(jì)，海南2012年全年的商品房成交均價(jià)約為每平方米10238元，在大部分購(gòu)房者看來(lái)依然偏高。
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