目前，有兩種特別有趣的說法：一種是2013年春節(jié)之后房價(jià)將暴漲，理由是2011年以來土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品房供應(yīng)可能斷檔；另一種說法是，如果到2020年收入倍增，房價(jià)恐怕至少也要翻番了。那么2013年中國房價(jià)又會如何運(yùn)行呢？

 

筆者的估計(jì)是：銷售面積可能創(chuàng)十年新高，但銷售價(jià)格大致平穩(wěn)；房地產(chǎn)行業(yè)總體將呈現(xiàn)銷售好于投資，一、二線城市好于三、四線城市，住宅好于非住宅，龍頭開發(fā)企業(yè)好于小開發(fā)商的特點(diǎn)。理由如下：

 

第一，巨大的庫存壓力下價(jià)格難漲。從絕對庫存來看，估計(jì)到2012年年底，房屋在建面積可能超過56億平米，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平米，足夠銷售4年；從相對庫存來看，2012年全年，房屋新開工約有16億平米，但銷售不足10億平米，庫存仍在增加。此外，全年的銷竣比只有1.35，表明庫存消化緩慢。因此，房地產(chǎn)供過于求的狀況已然形成，房價(jià)既無暴漲基礎(chǔ)，更無供應(yīng)斷檔之憂。

 

第二，政策的調(diào)控仍將延續(xù)，繼續(xù)收緊或轉(zhuǎn)向放松的可能性都不大。2013年宏觀調(diào)控，尤其是流動(dòng)性放松的前提就是物價(jià)、房價(jià)的相對穩(wěn)定；因此，即便在既認(rèn)房又認(rèn)貸、二手房交易稅費(fèi)方面有所微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯放松也是不太可能的。房產(chǎn)稅等更嚴(yán)厲的措施似乎也未到推出時(shí)點(diǎn)，這保證了房地產(chǎn)運(yùn)行在相對平穩(wěn)的軌跡上?？紤]到2013年是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰，明年房屋銷售面積可能接近11億平米，但房價(jià)漲幅可能和CPI接近。

 

第三，銷售好于投資。2012年2月份之后，銷售逐月回暖，但房地產(chǎn)投資并未和過去10年一樣也隨之回暖，開發(fā)商繼續(xù)新開工、繼續(xù)拿地的態(tài)度非常謹(jǐn)慎。2013年，銷售面積和銷售金額仍將回暖，有利于帶動(dòng)下游的家居、家具、建材行業(yè)；但對上游行業(yè)的帶動(dòng)則相對有限，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資同比增速難以超過20%。

 

第四，一、二線城市好于三、四線城市。盡管從總體上來說，房地產(chǎn)供過于求的局面已形成，但在北上廣和部分省會城市的核心區(qū)域，可能還會出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的情況，但其對區(qū)域市場整體房價(jià)的影響有限。北京四環(huán)以內(nèi)、上海中環(huán)以內(nèi)的房價(jià)在2012年漲幅并不低，但卻沒有帶動(dòng)城市整體房價(jià)的明顯上升。其原因在于，這些城市核心區(qū)域房屋交易主要是二手房，存量房價(jià)格變動(dòng)基本不統(tǒng)計(jì)在房價(jià)之內(nèi)。即便這些城市核心區(qū)供應(yīng)的新房漲幅明顯，但其供應(yīng)量只占城市整體供應(yīng)量非常小的比例，對整體房價(jià)的推動(dòng)作用也有限。一線核心區(qū)域房價(jià)明顯上漲，和全國房價(jià)漲幅有限的格局將并存。

 

第五，住宅好于非住宅。調(diào)控政策導(dǎo)致過去數(shù)年非住宅的供應(yīng)大增，但中國首次置業(yè)和改善型居住是當(dāng)前房地產(chǎn)需求的主流，電商平臺的興起則又推動(dòng)了對大型商業(yè)賣場的需求趨于萎縮。因此非住宅的銷售，尤其是三、四線城市的非住宅銷售將比較艱難。

 

第六，房地產(chǎn)企業(yè)苦樂不均。有品牌、資金和市場優(yōu)勢的大型開發(fā)企業(yè)，其市場占有率將持續(xù)上升，相當(dāng)部分的中小開發(fā)商可能會選擇獲利了結(jié)。2013年，銷售面積和金額的上升，對開發(fā)商盈利增長的貢獻(xiàn)是有限的。流動(dòng)性寬松導(dǎo)致的資金成本回落，才是開發(fā)商利潤增長的重要因素。

 

綜合分析比較，這幾年商品房新開工和在建面積很可能已處于歷史高位，商品房和保障房的建設(shè)高峰期很可能已經(jīng)過去了。我們很難想象，未來8年商品房供應(yīng)量也能如GDP和居民收入那樣翻番，年銷售20億平米幾乎是難以置信的。同時(shí)，保障房的建設(shè)力度也將趨弱，畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了拐點(diǎn)，居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產(chǎn)很可能處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

 

從上述數(shù)據(jù)和邏輯分析來看，2013年房價(jià)暴漲的可能性甚低。未來，隨著中國居民的收入倍增，房價(jià)會有一定的上漲空間，但余地已不大。