財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀2013年初發(fā)帖“揭露”房?jī)r(jià)上漲的真相：“什么房?jī)r(jià)上漲，都是騙局。其實(shí)就是貨幣貶值。”牛刀表示，貨幣貶值，房地產(chǎn)根本就不會(huì)再有投資價(jià)值：“無(wú)論是對(duì)應(yīng)平價(jià)購(gòu)買(mǎi)力，還是貨幣貶值速度，這兩年沒(méi)漲就是住宅貶值了100%，因?yàn)檫@兩年貨幣貶值幅度超過(guò)100%。尤其是，人民幣兌美元匯率進(jìn)入貶值通道后，資金會(huì)流入制造業(yè)，房地產(chǎn)根本就不會(huì)再有投資價(jià)值。”牛刀在2012年9月2日曾立帖為證，放言“半年后，房?jī)r(jià)泡沫破滅”，即在今年3月房?jī)r(jià)泡沫破滅，房?jī)r(jià)大跌。

 

而任志強(qiáng)則在2012年8月底以來(lái)多次表示，在2012年1、2月份進(jìn)行全國(guó)樓市統(tǒng)計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，用當(dāng)時(shí)的銷售量消耗庫(kù)存要用15個(gè)月左右的時(shí)間，如果按照這一速度，到2013年3月份庫(kù)存就會(huì)消化得差不多。而同時(shí)，土地供應(yīng)量卻在持續(xù)下降。他在一番分析之后再次強(qiáng)調(diào)，庫(kù)存持續(xù)減少，新開(kāi)工面積卻很少增加，因此在2013年3月份以后當(dāng)庫(kù)存消化得差不多的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)再次爆發(fā)。

 

誰(shuí)說(shuō)的比較接近真相呢?

 

很多人從愿望出發(fā)，而不是從事實(shí)、邏輯、規(guī)律出發(fā)去接受信息和觀點(diǎn)，結(jié)果是越來(lái)越遠(yuǎn)離真相，自己的損失也越來(lái)越大。面對(duì)事實(shí)，需要不摻雜感情和利益色彩的“零度理性”。

 

任志強(qiáng)的判斷是基于供需平衡角度，竊以為有道理。而且經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，各種被壓制的需求將會(huì)獲得爆發(fā);再則是調(diào)控本身并沒(méi)有改變房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)，更多的人看清了真相，也會(huì)激發(fā)潛在需求變成真實(shí)需求。

 

再看牛刀的分析邏輯，仔細(xì)解剖，發(fā)現(xiàn)漏洞很多。

 

一是夸大了貨幣貶值幅度。這兩年真實(shí)的貨幣貶值幅度達(dá)到100%了嗎?

 

二是他說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值，那么除了房地產(chǎn)，還有什么投資能夠抵御通脹?牛刀沒(méi)有指路。我開(kāi)了個(gè)玩笑說(shuō)，“也許眼下唯一值得投資的就是牛刀了，其他任何行業(yè)任何資產(chǎn)，賺錢(qián)也可能是虧，因?yàn)槎寂懿悔A通脹。”

 

三是房地產(chǎn)也并不像牛刀說(shuō)的這兩年沒(méi)有上漲。2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲6.9%。但這個(gè)平均同比和真實(shí)上漲還不一樣。我們要學(xué)會(huì)真正看懂?dāng)?shù)字，就要先看明白數(shù)字是怎么統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。在看待平均房?jī)r(jià)問(wèn)題上，我們要知道它是全國(guó)總平均，是總銷售額除以總銷售面積的結(jié)果。但大家都知道，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是不斷地由中心向四周漫延的，越到后面，是越邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)。因此，真實(shí)到具體樓盤(pán)的房?jī)r(jià)上漲要高得多。

 

四是人民幣貶值的確有可能帶動(dòng)出口，但制造業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致資金都流入制造業(yè)?制造業(yè)的利潤(rùn)會(huì)高過(guò)房地產(chǎn)并且會(huì)高過(guò)牛刀自己所說(shuō)的通脹?

 

浪漫主義詩(shī)人跟學(xué)者一個(gè)最大的不同，是詩(shī)人可以漫無(wú)邊際，學(xué)者卻處處受到理性邊界的制約。如果用詩(shī)性思維去做理性判斷，最終結(jié)果可能會(huì)很悲催：眼睜睜看可以買(mǎi)別墅的錢(qián)到后來(lái)連個(gè)公寓都沒(méi)得挑，本來(lái)可以買(mǎi)4室的未來(lái)同等地段只怕一個(gè)衛(wèi)生間也買(mǎi)不到。

 

樓市未來(lái)增長(zhǎng)空間仍會(huì)超出許多人意料，但閉起眼睛遍地黃金時(shí)代過(guò)去了。要拼眼力拼技術(shù)拼水平。2013年一線城市的房?jī)r(jià)可能漲幅可觀，三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度有限，一些鬼城空城永遠(yuǎn)爬不起來(lái)。剛需不要對(duì)房?jī)r(jià)下跌抱有幻想，應(yīng)及早入市，落袋為安。