盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大,一些地產(chǎn)商仍然熱衷于此,整個(gè)行業(yè)已開(kāi)始顯現(xiàn)高熱跡象。究其原因,最根本的動(dòng)力還是圈地圈錢,尤其是圈地。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的大背景下,房地產(chǎn)金融政策一直從緊,開(kāi)發(fā)商尤其中小開(kāi)發(fā)商獲得融資的難度普遍較大。再加上由于多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展,大量的住房需求被提前釋放甚至被提前透支,商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)基本飽和,甚至在一些地區(qū)已經(jīng)供大于求,使得未來(lái)的發(fā)展空間被壓縮。于是,原本專注于住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,紛紛謀求轉(zhuǎn)型,其中,旅游地產(chǎn)正成為眾多開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型所向。
最新消息表明,萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、中弘、中鐵、恒大、富力、龍湖、雅居樂(lè)、金融街、中坤等眾多企業(yè),均已將觸角伸向旅游地產(chǎn),甚至在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山都有相關(guān)投資,預(yù)計(jì)投資規(guī)模接近1900億元。其中長(zhǎng)白山項(xiàng)目計(jì)劃投資200億元,占地面積18.34平方公里;瑯岐島計(jì)劃投資300億元;武漢東湖中央旅游文化區(qū)的總投資約500億元,瑯岐島總投資約300億,武夷山項(xiàng)目總投資約30億元。
2010年10月,保利地產(chǎn)(600048,股吧)與德陽(yáng)正式簽約保利國(guó)際城項(xiàng)目,總投資150億元,建設(shè)用地2150畝;在成都東村打造涉及舞臺(tái)藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易、文博旅游等多個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目,投資126億元,面積約41平方公里。2011年6月,保利地產(chǎn)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目位于廣東海陵島的保利銀灘開(kāi)盤,總占地約3000畝,總投資約60億元。此外,2011年在東莞開(kāi)發(fā)建設(shè)26.6平方公里的東莞保利生態(tài)城項(xiàng)目,投資100億元。
早在2007年,萬(wàn)科地產(chǎn)曾投資10.05億元強(qiáng)勢(shì)入駐海南浪琴灣項(xiàng)目。2009年12月,競(jìng)得煙臺(tái)市區(qū)北部的海面芝罘島31.2萬(wàn)平方米地塊。海南三亞萬(wàn)科森林度假公園項(xiàng)目,占地2000多畝。廣東惠州雙月灣項(xiàng)目,規(guī)劃建筑面積130萬(wàn)平方米。今年4月,分別拿下了包括青島、唐山以及南充等5個(gè)項(xiàng)目,基本用于開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。
碧桂園堪稱中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的先驅(qū)之一,曾自稱有約20年的旅游度假項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。2005年,碧桂園開(kāi)始發(fā)力于旅游地產(chǎn)。當(dāng)年,碧桂園首次推出旅游度假項(xiàng)目清遠(yuǎn)假日半島,并由此開(kāi)始布局全國(guó)。2011年7月30日,碧桂園在惠東開(kāi)發(fā)的超級(jí)旅游大盤十里銀灘開(kāi)盤。在廣東清遠(yuǎn)市的清泉城項(xiàng)目,2011年5月份推出首期。2012年,在海南文昌,碧桂園打造的首個(gè)旅游度假城邦碧桂園椰城,10月10日開(kāi)盤。目前,還有張家界(000430,股吧)碧桂園超級(jí)大盤等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)、銷售。
恒大地產(chǎn)在2008-2011年間,就成功打造了多個(gè)世紀(jì)旅游城系列精品。據(jù)恒大地產(chǎn)發(fā)布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中,旅游度假產(chǎn)品占比已達(dá)到15%。
2006年,富力地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入海南。短短幾年間,富力在海南攻城略地,拿下2萬(wàn)余畝土地,建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)了海南富力灣、富力紅樹(shù)灣、富力盈溪谷等大型旅游度假項(xiàng)目。其中,富力在香水灣打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目富力灣,總投資從最初的15億元變更為40億-50億元,并吸引了13家大公司進(jìn)駐。
2010年8月,此前一直沒(méi)有土地入賬的龍湖地產(chǎn),在煙臺(tái)養(yǎng)馬島圈下33宗地塊,總占地2048畝,斥資15.2億元。龍湖地產(chǎn)在2010年的短短約三個(gè)月內(nèi)就斥資54億元,共拿下8000多畝土地,方向全部是指向旅游地產(chǎn)。
2011年4月份,雅居樂(lè)將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下,用作大型休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目。不久前,佳兆業(yè)高調(diào)宣布,未來(lái)6-8年,將在遼寧葫蘆島綏中縣東戴河新區(qū)斥資500億元,圈地11平方公里,建造建筑總量為1000萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
事實(shí)上,近些年,將觸角伸向旅游地產(chǎn)的還有更多房企。
在不久前舉行的2012年國(guó)際旅游財(cái)富峰會(huì)上,國(guó)家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長(zhǎng)張堅(jiān)鐘稱,今年旅游全行業(yè)投資有望繼續(xù)超1萬(wàn)億元(2011年已過(guò)1萬(wàn)億元)。包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,成為服務(wù)業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí),旅游地產(chǎn)也正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)包括城市建設(shè)在內(nèi)的投資,而發(fā)展旅游地產(chǎn)契合了很多地方政府的施政思路。目前,云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產(chǎn)的集中區(qū)。
據(jù)悉,從山西煤炭行業(yè)撤出的3000億元資金正在尋找新出路,旅游地產(chǎn)成了這些游資的共同選擇。旅游地產(chǎn)事實(shí)上正成為眾多資本的淘金地,也是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的目的地。有資料顯示,在房企百?gòu)?qiáng)中,有近1/3已擁有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
顯而易見(jiàn)的是,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,帶薪休假越來(lái)越被重視,老百姓收入不斷提高,對(duì)旅游的需求日益增長(zhǎng)。旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?,也預(yù)示著旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿薮螅熬皹?lè)觀。
眾所周知,由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量大,對(duì)資金的實(shí)力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的要求高。有業(yè)內(nèi)人士指出,如果企業(yè)沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式,盲目投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,很容易拖垮企業(yè)。事實(shí)上,旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期取決于銷售速度。如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,銷售速度緩慢,一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,將會(huì)形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。
而且,由于目前傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地往往賣不動(dòng),而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不但能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)卣顿Y,又能夠增加GDP和就業(yè),因此地方政府對(duì)旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資力度很大,給出的優(yōu)惠力度也很大。
地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的土地不但是大宗地塊推出,而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往大多離市區(qū)較遠(yuǎn),地方政府開(kāi)出的土地價(jià)格比傳統(tǒng)的住宅及商業(yè)地塊要低很多,這就吸引了眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)投身于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以大大低于住宅項(xiàng)目用地的拿地成本拿地。而開(kāi)發(fā)商一旦獲得廉價(jià)土地,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可實(shí)施分期開(kāi)發(fā)策略,分批做項(xiàng)目,同時(shí)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝和宣傳,提升區(qū)域地塊品牌知名度,可享受土地增值帶來(lái)的利益,獲取多方面的滾動(dòng)收益。于是,部分房企由此借道旅游地產(chǎn),低價(jià)圈地獲取土地等資源,利用市場(chǎng)調(diào)整期獲取低價(jià)土地,然后“合理”地囤積起來(lái)。
事實(shí)表明,很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候,僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低,其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做,顯得很盲目。旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè),還包括商業(yè)、酒店,旅游度假等元素,這些都需要開(kāi)發(fā)商具備很強(qiáng)的資源整合能力。如果缺乏資源整合能力,即便造出來(lái)也很難銷售出去。
已有人擔(dān)心,房地產(chǎn)市場(chǎng)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn),可能已經(jīng)就此形成。目前來(lái)看,盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大,一些地產(chǎn)商仍然熱衷于此,整個(gè)行業(yè)已開(kāi)始顯現(xiàn)高熱的跡象。究其原因,最根本的動(dòng)力還是圈地圈錢,尤其是圈地。
這波旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮,會(huì)否演變成新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”?
對(duì)于旅游地產(chǎn),我們既要看到其樂(lè)觀的前景,巨大的發(fā)展空間,也要防止出現(xiàn)新的投資開(kāi)發(fā)泡沫,積極防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),尤其要防止演變成新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”—— 防止一些開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的名義再行新的圈地、囤地之實(shí)。
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