昨日 （1月9日），瑞安房地產(chǎn)（00272，HK）主席羅康瑞連同董事總經(jīng)理兼行政總裁李進港在上海宣布，擬于今年3月1日成立一家名為“中國新天地”的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理公司，將打包收購瑞安房地產(chǎn)旗下總金額680億元的商業(yè)物業(yè)，將涉及上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等項目。
根據(jù)計劃，上述“中國新天地”商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司將擇機在港交所上市。而李進港則進一步透露，完成拆分后，瑞安房地產(chǎn)將專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，爭取在周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上追趕內(nèi)房企。睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在完成對新天地的拆分后，瑞安房地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率將大大提速。
拆分將利于瑞安盈利
作為瑞安房地產(chǎn)旗下最賺錢的房地產(chǎn)項目上海新天地一直備受業(yè)界關(guān)注。早在2012年5月28日，瑞安房地產(chǎn)就計劃拆分新天地，出售瑞安房地產(chǎn)在其附屬子公司中國新天地有限公司的部分權(quán)益，并向香港聯(lián)交所建議分拆新天地上市。
昨日，羅康瑞透露，完成拆分后，瑞安房地產(chǎn)將專注房地產(chǎn)開發(fā)。包括持有、運營商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)將融入到中國新天地。
據(jù)透露，上海新天地、企業(yè)天地、武漢天地、虹橋天地等已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項目，將被首先注入到中國新天地。而目前瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的其他商業(yè)地產(chǎn)項目，也將被出售給中國新天地。
瑞安房地產(chǎn)2012年半年報顯示，上述天地系列公司擁有的投資物業(yè)總價值為426.55億元人民幣。但羅康瑞透露，未來中國新天地將從瑞安房地產(chǎn)收購的已竣工物業(yè)總價值將達到280億元，另有價值400億元的正在開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)也將在竣工后，出售給中國新天地。根據(jù)半年報，上述正在發(fā)展中的物業(yè)中有91.37億元是以成本價計算的。這部分物業(yè)在竣工后的溢價出售，將向瑞安房地產(chǎn)提供不菲的利潤。
瑞安房地產(chǎn)1月7日發(fā)布盈利預(yù)警稱，由于交付物業(yè)減少，2012年的經(jīng)營溢利將比2011年明顯下調(diào)。其半年報顯示，拆分新天地，并不僅僅是短期提升瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績。投資物業(yè)占到瑞安房地產(chǎn)總資產(chǎn)比重的54.1%，但來自投資物業(yè)的各項收入總和卻只有5.63億元，不到其總收入的34.27%。
薛迥文告訴記者，拆分將大大提升瑞安房地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，使其物業(yè)銷售收入大幅增長，從而提升瑞安房地產(chǎn)的盈利能力。李進港也表示，拆分之后，瑞安房地產(chǎn)將減少投資物業(yè)對資金的占用。根據(jù)安排，未來瑞安房地產(chǎn)旗下的各類商業(yè)物業(yè)將優(yōu)先出售給中國新天地。
新天地上市尚待市場認(rèn)可
雖然對中國新天地的拆分，將有利于瑞安房地產(chǎn)的盈利能力提升。但對瑞安房地產(chǎn)來說，決定拆分成敗的關(guān)鍵，在于中國新天地是否能按照瑞安房地產(chǎn)的價格目標(biāo)成功上市。此前，由于港股市場走低，曾經(jīng)傳出將于年末上市的新天地，延后了上市時間。
如果僅以半年報的租金收入看，擁有新天地的中國新天地的租金回報水平并不算高。雖然已完工投資物業(yè)的總價值高達216.32億元，但取得的各項租金收入不過5.63億元，半年回報率僅為2.6%。
而仲量聯(lián)行昨日發(fā)布的報告也顯示，受制于上海浦西非核心商務(wù)區(qū)的大量竣工，以及跨國公司的謹(jǐn)慎租賃，目前核心商務(wù)區(qū)的少量甲級和超甲級項目通過降低租金來留住客戶，進而拉低了平均租金。由于非核心商務(wù)區(qū)寫字樓對租戶的爭奪，核心商務(wù)區(qū)的租金價格還有可能進一步下跌。
不過，李進港對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，還是會有一些投資者希望選擇回報穩(wěn)定，但風(fēng)險比較小的項目投資。而未來中國新天地也有望在商業(yè)物業(yè)市場上購入一些投資前景非?？春玫奈飿I(yè)。
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