近日，在樓市成交量一路走高的背景下，排隊(duì)過(guò)戶、黃牛售號(hào)、坐地起價(jià)、捂房惜售等現(xiàn)象再次出現(xiàn)，受預(yù)期影響較大的二手房市場(chǎng)尤為明顯。

對(duì)此，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市可能在2013年有所反彈，宜在抑制投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅、信息聯(lián)網(wǎng)等政策“逼出”存量房，增加有效供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

現(xiàn)象

買賣雙方認(rèn)同上漲態(tài)勢(shì)

27歲的王虹已經(jīng)在上海打拼了5年之久，因?yàn)橐獪?zhǔn)備結(jié)婚，買房成為王虹生活中重要的一部分。

“從6月到現(xiàn)在我總共看了二三十套房，感覺(jué)房?jī)r(jià)一直在漲。”王虹稱，曾經(jīng)看到自己中意的房源，但父母在安徽老家，等他們趕到上海來(lái)談價(jià)格的時(shí)候房東已等不及先賣掉了，還有的房東可能是看到她買房心切，突然加價(jià)兩三萬(wàn)元。她現(xiàn)在最擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

像王虹一樣有同樣經(jīng)歷的人并不在少數(shù)。據(jù)中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介紹，王虹這樣的剛性需求購(gòu)房者是二手房市場(chǎng)的主力軍。

為了一探究竟，記者以買家身份去看房，也同樣遭遇房東漲價(jià)和取消掛牌惜售的情況。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，特別是近兩三個(gè)星期，可能是看到行情起來(lái)了，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就打電話來(lái)說(shuō)不賣了，有的直接加價(jià)5-10萬(wàn)元。“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數(shù)的比例在10%-15%，而漲價(jià)房源的漲價(jià)幅度在5%-10%左右。”

的確，截至1月14日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市二手房掛牌量為13 .88萬(wàn)套，較2012年高峰時(shí)逾17萬(wàn)套的掛牌量減少了3萬(wàn)多套。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，2013年初，市場(chǎng)基本延續(xù)了2012年末的火熱氣氛。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)新增房源出現(xiàn)明顯下降，與2012年相比，下降幅度約為4%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，二手房較新房來(lái)說(shuō)價(jià)格波動(dòng)較為劇烈，最容易受到市場(chǎng)影響。“新房?jī)r(jià)格還會(huì)受到庫(kù)存、企業(yè)資金鏈等方面的約束，但二手房不會(huì)。再加上我國(guó)消費(fèi)者看漲不看跌，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價(jià)空間。”

“從另一個(gè)角度我們可以看到，買賣雙方對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)均持上漲態(tài)度。”張大偉認(rèn)為，從觀望到急買，從急賣到惜售的轉(zhuǎn)變我們可以看到消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)

剛性需求入市節(jié)奏加快

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為7940套，環(huán)比上月同期的網(wǎng)簽量上漲了6 .6%，與去年1月同期的網(wǎng)簽量相比則大幅上漲了360%。

價(jià)隨量升，北京市二手房房?jī)r(jià)一路走高。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月上半月，北京二手住宅交易均價(jià)為25475元/平方米，比去年12月份的房?jī)r(jià)上漲了3.5%。

不僅僅是北京、上海，2012年石家莊二手房全年成交13256套，同比增長(zhǎng)24.11%，價(jià)格同比上漲11%。福州二手房房?jī)r(jià)大約漲了15%，總體上勢(shì)頭向好。廣州方面，則顯示2012年四 季 度 二 手 住 宅 成 交 套 均 總 價(jià) 達(dá)157.7萬(wàn)元，較此前的140萬(wàn)以下明顯上升。廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，2012年廣州二手住宅交易量較上年增加五成左右。

“在被壓抑兩年后，剛性需求集中釋放。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出穩(wěn)增長(zhǎng)政策見(jiàn)底，市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期增強(qiáng)，房?jī)r(jià)下降空間減小等市場(chǎng)動(dòng)態(tài)改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。購(gòu)房人群也從首次置業(yè)擴(kuò)展至改善性需求。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，二手住宅成交越來(lái)越向城市核心區(qū)集中，交易熱點(diǎn)區(qū)域的業(yè)主普遍提高報(bào)價(jià)，議價(jià)空間縮小；另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

而從今年二手房市場(chǎng)來(lái)看，成交量繼續(xù)增加。申銀萬(wàn)國(guó)證券研報(bào)顯示，申萬(wàn)所跟蹤的15大城市2013年1月7日至13日二手房合計(jì)成交19099套，環(huán)比上升207%，同比上升304%，1月上半月累計(jì)同比增長(zhǎng)219%。從城市類型來(lái)看，一線、二線、三線城市分別合計(jì)成交7576套、9752套，1780套，環(huán)比分別上升175%、257%、141%。

張旭表示，以北京市場(chǎng)為例，年初新房市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，新開(kāi)樓盤也普遍在五六環(huán)以外，這促使部分購(gòu)房需求從新房市場(chǎng)流向二手房市場(chǎng)。另外，新開(kāi)通地鐵周邊區(qū)域的購(gòu)房需求增長(zhǎng)了20%左右，而且房源也比較緊俏。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年1月份，北京二手房市場(chǎng)新增客源與2012年12月平均水平相比，上漲11%。

除此之外，作為二手房另一風(fēng)向標(biāo)的傭金收入也超過(guò)預(yù)期。一家中介公司的總經(jīng)理稱，去年其在郊區(qū)的門店平均單店收入達(dá)200萬(wàn)元，遠(yuǎn)超預(yù)期。“每個(gè)員工都有幾十萬(wàn)元的傭金收入，這在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市場(chǎng)反彈帶來(lái)的客戶。”

中原地產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)也透露，去年中原地產(chǎn)在內(nèi)地傭金收入達(dá)47.4億元，超額完成公司年度目標(biāo)，創(chuàng)歷年新高，其中12月單月收入達(dá)5.7億元。

預(yù)警

謹(jǐn)防樓市全面反彈

一方面，二手房供給不斷減少，另一方面，購(gòu)房需求卻與日俱增。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔稱，二手房和一手房市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的，一手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快就會(huì)把需求擠壓到二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快同樣會(huì)分流部分需求到一手房市場(chǎng)，最后整個(gè)樓市量?jī)r(jià)齊升。

據(jù)了解，2012年部分一線城市二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新建住房。例如上海去年新房成交量不足8萬(wàn)套，而二手房則成交20萬(wàn)套；北京2012年全年成交新房9 .4萬(wàn)套，二手住房13.6萬(wàn)套。張大偉表示，前些年成交的一手房現(xiàn)已紛紛流入二手房市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的成交重心也正逐步向二手住宅轉(zhuǎn)移。以上海為例，2012年全市新房、二手房成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也表示，二手房市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定樓市有著重要作用，當(dāng)一手房市場(chǎng)供應(yīng)不足時(shí)，二手房市場(chǎng)可以緩解需求壓力；一旦二手房市場(chǎng)供應(yīng)不足出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房時(shí)，對(duì)樓市影響更大。因此還應(yīng)從增加供給的角度出發(fā)，逼出存量空置二手房住宅。

“供需關(guān)系決定二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)。”顧云昌認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期管理，加大普通住宅供應(yīng)以平抑房?jī)r(jià)。

除此之外，專家認(rèn)為，應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善宏觀調(diào)控政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投資投機(jī)性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善性需求的及時(shí)釋放。適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯隊(duì)消費(fèi)。

例如對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)簡(jiǎn)并，降低交易成本，或?qū)I(yíng)業(yè)稅滿5年免征改為2年或3年免征，釋放部分房源。

“應(yīng)對(duì)存量房進(jìn)行征稅，逼出空置房。”張大偉表示，對(duì)持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)進(jìn)行征稅，增加房產(chǎn)持有成本，讓空置房進(jìn)入流通環(huán)節(jié)。國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部主任祝寶良解釋說(shuō)，如果保持現(xiàn)行的調(diào)控政策，明年房地產(chǎn)剛性需求會(huì)不斷釋放，推動(dòng)房?jī)r(jià)溫和上升，但大漲概率不大。如果推行了房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致二手房供應(yīng)量的增加，可能會(huì)使得房?jī)r(jià)有所回落。

另外，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。“如果房產(chǎn)增值空間縮小，沒(méi)有人會(huì)選擇一直持有。”張大偉說(shuō)。上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，應(yīng)加快推進(jìn)全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，將個(gè)人名下房產(chǎn)與身份信息掛鉤，為房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作提供重要數(shù)據(jù)“信息聯(lián)網(wǎng)能有效消除異地炒房，逼出大量存房，起到平抑房?jī)r(jià)的作用。”