近日，央行發(fā)布《2012年第四季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，全國66.6%的居民認(rèn)為，目前房價(jià)“太高，難以接受”。在此數(shù)據(jù)下，業(yè)內(nèi)關(guān)于房價(jià)存在泡沫的相關(guān)討論再度火熱，而北上廣深等一線城市房地產(chǎn)市場迅速回暖，也似乎成為“樓市泡沫再度堆積”的強(qiáng)有力證據(jù)。不過，筆者認(rèn)為，價(jià)格只是價(jià)值的體現(xiàn)方式，高價(jià)格并不意味著泡沫嚴(yán)重。就北上廣深等一線城市來說，目前的供求關(guān)系決定其并不存在樓市泡沫。

 

在市場經(jīng)濟(jì)的前提下，房價(jià)的決定者不是政府，也不是開發(fā)商，而是市場。市場的需求強(qiáng)烈、供應(yīng)不足，價(jià)格水漲船高是理所當(dāng)然。就北上廣深等一線城市來說，由于城市的凝聚力相當(dāng)強(qiáng)，不僅本地居民有購房的需求，外來人口也因?yàn)樵诖斯ぷ鳌⒕幼?、生活而逐漸形成較強(qiáng)的剛性需求。同時(shí)，由于這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，不僅中心區(qū)域一地難求，就連外圍地區(qū)也寸土寸金，供應(yīng)逐步減少。在供求關(guān)系出現(xiàn)不平衡的基礎(chǔ)上，房價(jià)自然也就上漲。

 

許多財(cái)經(jīng)學(xué)者以房價(jià)收入比為重要依據(jù)，堅(jiān)定認(rèn)為一線城市的高房價(jià)超出了居民的承受水平，因此有非常嚴(yán)重的泡沫。甚至有不少學(xué)者將北上廣深等城市房價(jià)收入比與國外城市相類比，得出的結(jié)論是上海的房價(jià)收入比為12.4，兩倍于紐約的數(shù)據(jù)。在筆者看來，且不論不同國家的物業(yè)持有成本存在差異，單純從城市的供需關(guān)系來看，大紐約都會(huì)區(qū)面積為17405平方公里，人口1988萬；上海面積為6340.5萬平方米，人口則為2348萬人左右。如此計(jì)算，上海的供需矛盾也是3倍于紐約，供求決定價(jià)格，房價(jià)較高也就不足為奇。

 

在2012年年底的樓市報(bào)告中，眾多媒體都以“翹尾”一詞來形容2012年樓市。事實(shí)上，根據(jù)多家媒體的相關(guān)報(bào)道與相關(guān)中介數(shù)據(jù)，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場早在3月就已悄然回暖，而后甚至出現(xiàn)“搶房”事件。剛需置業(yè)者巴望著樓價(jià)下跌，卻又“盼”來了一起搶房潮，這也說明一線城市泡沫嚴(yán)重是個(gè)偽命題。此前有學(xué)者拋出“一線城市85%以上為投資性需求”的論調(diào)，這個(gè)數(shù)據(jù)是否真實(shí)？筆者認(rèn)為，在限購的基礎(chǔ)上，一線城市的房價(jià)不降反升，就極有力地反駁了這個(gè)觀點(diǎn)投資性需求已失去了買房資格，卻仍然有大波需求，這說明城市的剛需仍是主力。

 

當(dāng)然，筆者認(rèn)為一線城市不存在樓市泡沫，并不表示筆者支持高房價(jià)。但市場經(jīng)濟(jì)是由市場說了算，所謂的“總理房價(jià)”、“政府定價(jià)”等都是美好的愿景，在市場面前并不買賬。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)市場而言，政府的重點(diǎn)應(yīng)該是保障房，而保障房也不應(yīng)僅僅停留于建的階段。如何規(guī)范保障房，讓真正有需求的人能“安得廣廈”，擴(kuò)大保障房的保障范圍，才是政府手段最有力的層面。

 

此外，目前許多開發(fā)商已從三四線城市撤回，重新回到一線城市，筆者認(rèn)為這也將使樓市更加健康。三四線城市并非想象中那么美好，因?yàn)樾枨筝^少更容易滋生泡沫，而這些開發(fā)商回到一線城市，擴(kuò)大一線城市的供應(yīng)，當(dāng)供求關(guān)系維持平衡的時(shí)候，樓價(jià)也將更為合理。筆者認(rèn)為，鼓吹房價(jià)過高、樓市泡沫以及唱空房價(jià)都并非理性的行為，正視一線城市的供需矛盾進(jìn)而切實(shí)解決問題，才是讓樓市健康、平穩(wěn)發(fā)展的良策。