有人說，現(xiàn)行的招拍掛制度是高地價的主要推手，然而在浙江大學土地管理系教授楊遴杰看來，地價上漲的根本原因在于城市化進程中不斷增加的需求，而非是土地招拍掛制度。
“現(xiàn)行的招拍掛制度是我國特有的土地管理方式下不得不采取的土地供應方式，可以防止腐敗等，假如延續(xù)過去的協(xié)議出讓方式，防止官員腐敗的成本更難計量。”楊遴杰如是說。
楊遴杰進一步指出，除了城市化帶來的新增真實需求以外，影響供需失衡的另一大原因就是貨幣超發(fā)，導致大量投資投機性需求入市，“從土地供應端來看，土地供應的彈性很小，但在貨幣超發(fā)的背景下，導致大規(guī)模的熱錢流動，并持續(xù)不斷進入樓市。”
調控變成了數(shù)字游戲
《21世紀》：“地王”和“溢價率”總被國土部督辦，你怎么看？
楊遴杰：地王和高溢價率會影響購房者預期，的確需要特別關注，但上述兩個指標不能很完整地表現(xiàn)土地市場的熱度，也無需被督辦。
溢價率其實與起拍價設定的高低有更大關系，想要溢價率低一點，抬高起拍價就好了；至于地王，如果面積足夠大，總價地王意義也不大，單價地王更能表現(xiàn)市場對當前地塊的認可程度，但是它與宗地的區(qū)位也有很大的關系，用它反映市場整體涼熱還是顯得不足。
其實，真正市場是否過熱，只要觀察一下近期土地市場參與競爭的企業(yè)多少就能有比較直觀的感受。
《21世紀》：限制溢價率能否起到抑制地價的作用？
楊遴杰：地方政府本質上是希望土地市場保持一定的熱度，不管是土地出讓金收入，還是地方融資平臺的抵押品估值都有賴于此。
現(xiàn)在管理部門有眾多的管理要求，尤其是在指標上，那么通過各種手段來實現(xiàn)指標數(shù)值，從來都是我國地方政府擅長的，但是這樣的操作，對于實質性的降低房地產市場熱度基本沒有意義。
就以達到限定地價后競配建保障房面積為例，從數(shù)值上看，地王是不會出現(xiàn)了，但是由于可建商品房的土地面積減少，要在更少的面積內平衡成本，未來房屋建好上市的時候房價一點都不會低，甚至由于建設過程變得更加復雜，交易成本增加，房價只會更高。這等于是地方政府把自己需要建設的保障房任務通過控制土地供應的壟斷地位轉嫁出去，所有增加的中間成本都追加到最重要銷售的地塊上，到底是降火還是升溫，一目了然。
《21世紀》：那溢價率還有必要嚴控嗎？
楊遴杰：既然溢價率僅僅是土地市場供求關系的一個表象，控它本身意義不大，最后變成了在數(shù)字上做游戲，大可不必。
現(xiàn)在弄得地方需要設定一個所謂“合理底價”，實質是在部門管理的要求和市場的供求關系之間做一個權衡。高了，怕市場不承認流拍，影響供地率，又要受懲罰；低了，又擔心溢價率過高，也要受懲罰。
這種本身已經與調控無關，與市場無關，而是在于高層管理部門博弈。歸根結底，影響土地供求關系的主要因素并不由地方政府掌握，而其表現(xiàn)結果又要由地方政府來承擔責任，最終就變成了地方政府通過數(shù)字上下功夫來完成本不屬于自己的任務。
“新招兒”不能降地價
《21世紀》：你如何看待現(xiàn)行的土地出讓招拍掛制度？
楊遴杰：招拍掛制度是在我國特有的土地管理方式下不得不采取的土地供應方式。
國外私人供應土地，自己對土地收益有無限責任，不需要通過外界力量來約束。在我國地方政府是土地的供應者，但是具體管控的官員并不是土地的直接權利人，這就帶來一個代理人的道德風險問題，如果不通過公開的程序來盡可能約束一些私下交易和利益輸送行為，官員們會通過土地供應過程來獲取私利。
如果不能從產權制度和市場規(guī)則上建立起土地權利人來供應土地的制度，還是政府作為一級市場壟斷供應者來招拍掛供應，那么只能依靠嚴格的監(jiān)督程序來盡量減少違規(guī)行為。
《21世紀》：北京推行的“限房價、競地價”，“限地價、競保障房”等招拍掛的改革方式，能否真正起到降地價的效果？
楊遴杰： 這樣的變形招數(shù)不能降低地價，上火的原因不解決，光是削平一個個的包，不管用，還會在其他地方長出包來。
而且這種操作的后果很復雜，比如“限房價，競地價”或者“競地價，限房價”造成未來的房屋供應價格往往會低于當時的市場價格，這時候政府又要 面臨新的問題，遠低于市場價格的房子究竟賣給誰合理呢？
到時候又要考慮如何防止官員的侵占，要防止二級市場上的暴利。一個扭曲操作，往往需要一系列的扭曲來給它做后續(xù)處理。而每一個扭曲又可能會帶來更多的負面效果。
《21世紀》：近幾年，地價上漲了幾十倍，你覺得是什么原因導致地價上漲？
楊遴杰：本質上還是由供求關系引起的，土地供應受其自然供給彈性以及規(guī)劃的約束，本身的供給彈性就很小，加上一些地方政府主觀上縮小土地供應或者管理上由于土地指標下達較晚，很多地方實質上供應數(shù)量不夠，這只是一部分原因，而且不是主要原因。
上漲多年，只能說是需求上漲過快。需求上漲除了經濟發(fā)展帶來的需求增加外，我國過去這些年對土地需求的上漲還來源于房價快速的攀升，導致開發(fā)商對土地需求的增加。任何時候房價停漲或者下跌，土地價格就無法上行。
《21世紀》：應該如何解決高地價難題？
楊遴杰：要調控地價，先要看地價是由什么因素引起的波動，答案很簡單，歸根到底，是由土地的供求關系引起的，尤其是在供應的彈性較小的土地市場，更多是由需求的波動引起。供求關系體現(xiàn)在價格上用來衡量的話，就引申出地王和溢價率的概念來。
如果不針對供求關系做調節(jié)，而去調控指數(shù)，就像人上火了，不去調節(jié)身體內部的平衡，而是去削那個上火長起來的包一樣，土地市場的熱度不會變，還會扭曲更多的關系。
《21世紀》：你覺得，怎樣才能做到國土部部長徐紹史要求的防止地價房價互助式上漲？
楊遴杰：這件事不是單一的一個土地或者房屋管理部門能管理好的，不控制貨幣供應量，不減少流動性，同時不給出更廣的投資空間，房地產市場是無法平靜下來的。
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