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  • 被“平均”的地價 揭秘低地價

    2013年01月21日 17:24
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
    被“平均”的地價 揭秘低地價 地王豪庭
    為什么官方的數(shù)據(jù)總與市場的感受不同?
     
    日前,國土部發(fā)布《2012全年及第四季度重點城市地價監(jiān)測成果》(下稱“報告”)顯示,2012年末,全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米,商服、 住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米,同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。
     
    中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松強(qiáng)調(diào),去年的地價年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位,僅略高于2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低。
     
    然而,據(jù)記者采訪多位房地產(chǎn)企業(yè)人士,均表示他們的感受是目前主要城市地價越來越高。來自民間統(tǒng)計機(jī)構(gòu)——中國指數(shù)研究院的研究報告指出:北京2012年的住宅用地樓面均價較2011年上漲了27%,達(dá)到每平米6484元;上海同期的住宅用地樓面均價上漲了25%,達(dá)到每平米4982元。
     
    一位接近國土部的專家表示,雖然二三線城市地價漲幅較小,但是整體都是小幅上漲的趨勢,而且2012年前三季度各地成交土地規(guī)模并不大,都集中在第四季度,而第四季度正是全國地價上漲的時期。如果要計算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數(shù)據(jù),那必然需要有地價下降的城市。國土部統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)必然是各個城市和各類土地平均之后的數(shù)據(jù),而這樣的數(shù)據(jù)并不具有說服力。
     
    重點城市未單列
     
    上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示,或源于統(tǒng)計口徑的差異,根據(jù)用途劃分,工業(yè)地價的價格較低,平均地價中被供給總量較高的工業(yè)用地價格拉低;另一方面,住宅地價中,低價或者免費供的保障房用地或被算進(jìn)去,拉低整體價格。
     
    單獨從住宅地價來看,郭玉良介紹,一方面,低價或者免費供的保障房用地或被算進(jìn)去,拉低整體價格;另一方面,目前各地土地市場的熱度不一,一線城市好于二線,二線又好于三四線城市,一線城市的住宅地價也存在被平均。
     
    蘭德咨詢總裁宋延慶告訴本報記者,從2012年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來看,成交量漲了,房價漲了,但是上市房企公布的業(yè)績卻顯示,利潤率下降了,其中的主要原因就是地價購置成本在不斷上漲。
     
    趙松在上述“報告”發(fā)布會上介紹,地價的同比增速放緩,年度漲幅也處于近10年來的歷史低位,僅略高于2008年。
     
    郭玉良提醒,從實際感受來說,檢測的地價數(shù)據(jù)似乎存在一些統(tǒng)計口徑的差異,比如住宅地價放緩,這兩年大力推的保障房用地地價是否被列為住宅地價的統(tǒng)計口徑中,從而拉低整體漲幅。
     
    郭玉良介紹,地價和樓市以及土地供應(yīng)的稀缺程度息息相關(guān),相比之下,一、二、三、四線城市的地價漲幅將呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢,一線城市的住宅地價或許被平均。
     
    記者注意到,和2011年發(fā)布地價數(shù)據(jù)不同的是,重點檢測城市的地價水平并未被單列。
     
    趙松表示,2012年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價水平處于調(diào)控以來的低值;僅有兩宗“地王”地塊;與此同時,2012年全年上報異常交易地塊275宗,較去年的609宗相比,大幅下降;此外,2012年上報異常交易地塊平均溢價率同比降低了30%。
     
    “依然存在統(tǒng)計口徑過嚴(yán)的情況”,以“地王”為例,北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹,國土部認(rèn)定的“地王”僅指單價創(chuàng)歷史新高,刨除了區(qū)域單價或者總價地王,也剔除了當(dāng)年“地王”等。
     
    規(guī)避“溢價率”調(diào)控
     
    相比地價漲幅,“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的重要信號,更受國土部重視,國土部亦要求,各地把單價或者總價地王地塊,溢價率超過50%的地塊上報。
     
    江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹,作為房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門,國土部對三個指標(biāo)非常敏感,一個是地王地塊,包括單價地王和總價地王;一個是溢價率超過50%的地塊;一個是流標(biāo)、流拍地塊。
     
    “在樓市逐漸轉(zhuǎn)好之后,土地市場自去年三季度開始逐漸轉(zhuǎn)好,地方政府也開始加大供地力度,尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供給,流標(biāo)、流拍地塊減少了,與此同時,高溢價的地塊的數(shù)量和頻次也隨之增加。”張大偉如是說。
     
    或因為此,“地王”和“溢價率”作為土地市場熱度的在重要信號,成為國土部重點督辦對象,國土部要求各地把地王地塊或者溢價率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報。
     
    “監(jiān)管層比較看重單價地王,不過在2012年的土地市場上,單價地王出現(xiàn)的數(shù)量和頻次并不明顯,”江蘇國土廳的一位相關(guān)人士介紹,按照樓面地價創(chuàng)歷史新高的標(biāo)準(zhǔn)計算,地王地塊數(shù)量較少,而且,“地王”地塊更多是源于地塊的區(qū)域優(yōu)勢等價值明顯,地價面積也較小,對整個土地市場的影響不大。
     
    另外,上述人士解釋,對于地方政府來說,規(guī)避“地王”的措施很多,也相對容易。“可以通過地塊弄大一點、調(diào)整容積率或者一塊優(yōu)質(zhì)的宅地搭配很多商業(yè)辦公用地以及不優(yōu)質(zhì)的地塊捆綁出售,從而攤平地價。”
     
    全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生認(rèn)為,溢價率和實際地價水平毫無關(guān)聯(lián),雖然“地王”、“高溢價率”地塊名義上減少了,但是地價成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過抬高底價、調(diào)整土地出讓方式(限地價競配保障房、公共設(shè)施、好地差地捆綁出售等)化解、拉低的。
     
    相比之下,讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價率“紅線”。
     
    “一旦溢價率連續(xù)三次超過50%,就要向上級單位匯報,解釋原因,并可能被問責(zé)。”上述江蘇省國土廳有關(guān)人士向記者介紹,也正因此,一旦連續(xù)出現(xiàn)兩宗溢價率超過50%,地方就要考慮暫停出售,研究創(chuàng)新土地出讓方式,以免被上級調(diào)查、問責(zé)。
     
    以北京為例,經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,去年北京有12宗地被暫停出讓,其中,繼9月份通州臺湖鎮(zhèn)兩地塊,一個以88%的溢價率出讓,一個以122%的溢價率出讓后,北京國土局即宣布暫停十宗地塊的出讓。
     
    “要不就先推一個溢價率低的差地,再推一個溢價率高的好地,避免連續(xù)的高溢價地塊,避免問責(zé)”,上述江蘇省國土廳有關(guān)人士解釋,“但是溢價率頻次出現(xiàn)多了,也很難交差。”在國土部看來,溢價率高說明地方政府不了解當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?,對底價評估過低,沒有很好的參與宏觀調(diào)控。
     
    隱形成本增加
     
    在國土部嚴(yán)控溢價率的背景下,北京1月供應(yīng)的土地近七成選擇以招標(biāo)方式出讓,防止高溢價、地王地塊。
     
    1月18日,備受矚目的北京玉淵潭鄉(xiāng)地塊爭奪結(jié)果揭曉,該地塊的土地一級開發(fā)企業(yè)——北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以22.4%的溢價率競得,此前報出最高價52億元的的首開[簡介 最新動態(tài)]聯(lián)合體意外敗北。
     
    令人吃驚的是,該公司母公司是上市公司京投銀泰(600683.SH),在消息公布前一天(1月17日)其股票漲幅高達(dá)10.10%,強(qiáng)勢漲停。
     
    蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者,土地一級開發(fā)商去二級市場是獨具優(yōu)勢的,不過,從土地供應(yīng)方式公平公正的角度上說,應(yīng)該防范出現(xiàn)一二級土地市場聯(lián)動的可能性。招標(biāo)出讓方式雖然可以避免價高者得,但是其中涉及評分指標(biāo)、評分專家是否公允,卻不得而知。
     
    宋延慶強(qiáng)調(diào),“價高者得”的拍賣方式雖然會推高地價,但是相比招標(biāo),更為公開、透明,也更符合市場規(guī)律。
     
    湖北省一位土地估價師告訴記者,定一個合理底價,可以確保溢價率穩(wěn)定在50%之下,但并不容易,“定低了,溢價率就會過高,被問責(zé),定高了,很可能流標(biāo)流拍,影響后期的土地出讓收益。”
     
    在溢價率紅線的問責(zé)大旗下,郭玉良介紹,據(jù)其了解,各地都加大了對于土地價格評估力度,以求設(shè)立一個更為合理的定價機(jī)制。一方面是強(qiáng)化了研究人員的專業(yè)和對土地市場的判斷;另一方面,也開始主動的找第三方機(jī)構(gòu),以及開發(fā)企業(yè)進(jìn)行初步的征詢,以了解市場的定價情況等。
     
    上述湖北省土地估價師告訴記者,可能會出現(xiàn)一些違反先行以公平公正的土地出讓供應(yīng)制度,“為了防止溢價率過高,會抬高底價,但為了避免流標(biāo)流拍,可能會找一些關(guān)系不錯的開發(fā)商托底,比如國企,或者是承諾調(diào)整容積率等”。
     
    黃金灣投資有限公司董事長申威亦擔(dān)心,推廣招標(biāo)的土地供應(yīng)模式,將會提高拿地的門檻,很多中小企業(yè)將被剔除在拿地門檻之外,而更多的是由具備先天優(yōu)勢的國企和大型房企競地,加劇房地產(chǎn)市場“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象。
     
    工業(yè)地推高住宅地
     
    除了住宅用地真實漲幅被掩蓋以外,工業(yè)用地的出讓規(guī)模過大和價格偏低的問題,也始終是土地調(diào)控的硬傷。
     
    “報告”顯示,2012年全國工業(yè)地價均價僅為670元/平米,漲幅2.7%,而在2012年的工業(yè)用地供地當(dāng)中,中西部地區(qū)占了三分之二。
     
    在郭玉良看來,住宅地價不斷上漲,其中一個重要原因就是我國供地結(jié)構(gòu)存在的問題,工業(yè)用地數(shù)量過多,特別是在新增建設(shè)用地中占比過大,價格也較低。
     
    國土部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國工礦用地供應(yīng)率一般占到國有建設(shè)用地供應(yīng)量的40%-50%,而歐美市場經(jīng)濟(jì)國家工業(yè)用地只占20%到30%。
     
    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文稱,每年大約40%左右的土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地,同時,工業(yè)用地價格僅相當(dāng)于商服及住宅用地七分之一不到,地方政府在工業(yè)地塊上損失的土地出讓收入就通過提高居住和商服地塊的價格補(bǔ)回來。
     
    從全國84個城市地價變動看,2000年到2010年,全國綜合地價水平、商業(yè)地價水平和居住地價水平分別提高了297%、309%、528%,工業(yè)地價水平僅提高了71 %。
     
    “商業(yè)、住宅地價同比增速均處于近10年來低位,僅略高于2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低,這也是近兩輪市場波動中的首次出現(xiàn),”趙松介紹,從2009年以來的商住倒掛,住宅地價增速超過商服地價,到今年的接近工業(yè)地價增幅,地價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
     
    國土部部長徐紹史在日前召開的全國國土工作會議上表述,將在2013年推關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革,將推進(jìn)工業(yè)用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業(yè)用地退出機(jī)制。
     
    聶梅生認(rèn)為,解決地價之困的根本還在于加快土地供應(yīng)制度改革的步伐,一方面是加快推集體土地入市;另一方面,加快研究存量工業(yè)用地的退出機(jī)制,逼出更多的供地指標(biāo)。
     
    與此同時,1月18日,深圳市宣布,深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場流通。
     
    在此之前,重慶和成都也在探索“地票”入市的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式。上述接近國土部的專家表示,穩(wěn)步有序推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)和入市,可以從根本上解決建設(shè)用地由政府一家壟斷供應(yīng)的問題,在有立法支持的情況下,可以解決地價只漲不降的死結(jié)。
     
    正在進(jìn)行的《土地管理法》修訂當(dāng)中,也將縮小征地范圍和促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)作為重點突破方向。 
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