昨日，廣州市地稅局用案例解釋二手房交易稅收規(guī)定時明確，購買了5年以上的二手房，如果無法提供購房發(fā)票，繳納營業(yè)稅時需要全額征收。
案例
錢經(jīng)理2007年3月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為160平方米，套內(nèi)建筑面積為130平方米的商品房，支付房屋價款150萬元。契稅完稅證日期為2007年3月29日，《商品房買賣合同》約定的交樓時間為2007年4月5日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2009年1月4日。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為錢經(jīng)理本人，錢經(jīng)理還擁有另外一套住房。
2012年4月5日，錢經(jīng)理將此房賣給陳先生，申報價格為200萬元。房管部門4月6日受理交易申請，經(jīng)地稅機關評估200萬元的申報價格明顯偏低而無正當理由，核定其計稅價格為250萬元。錢經(jīng)理無法提供2007年購入房產(chǎn)的發(fā)票。
土地增值稅和印花稅：暫免繳納
市地稅介紹，賣方錢經(jīng)理應繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。買方陳先生應繳納契稅，暫免繳納印花稅。
案例中交易的住房建筑面積超過144平方米，且套內(nèi)建筑面積超過120平方米，不符合普通住房的認定條件，屬于非普通住房。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其轉(zhuǎn)讓收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。但由于錢經(jīng)理不能提供購買房屋時取得的稅務機關監(jiān)制的發(fā)票，只能按照全額征收營業(yè)稅，同時應以地稅機關核定的250萬元為其計稅價格。
應繳納營業(yè)稅及附加＝計稅價格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝ 140000元
個稅：無發(fā)票需核定征收
市地稅進一步介紹，由于該房產(chǎn)不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個人所得稅優(yōu)惠政策。同時，由于錢經(jīng)理遺失了購房發(fā)票，即未能提供構(gòu)成房產(chǎn)原值相關憑證，不能正確計算房產(chǎn)原值，應實行核定征收。對于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房，適用5%應稅所得率。由于稅率是20%，這相當于按照轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入全額的1%征收。
應繳納個人所得稅＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應稅所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元
市地稅強調(diào)，二手房交易中有多個稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實性和公平性，納稅人務必妥善保管好購房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務機關審核通過后才能在稅前據(jù)實扣除。當納稅人無法提供合法、有效的售房合同；或合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關憑證等的；或者納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，都要實行核定征收。
契稅：不能享受減半征收優(yōu)惠
根據(jù)財稅〔2010〕94號規(guī)定，對2010年10月1日以后個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能適用優(yōu)惠稅率。另根據(jù)穗國房字〔2005〕375號和粵府辦〔2005〕56號規(guī)定，本例中陳先生購買的住房建筑面積超過144平方米，套內(nèi)建筑面積超過120平方米，不屬于普通住房，不能享受契稅優(yōu)惠政策，應按照稅務機關核定成交價格的3%繳納契稅。
應繳納契稅＝計稅價格×3%=2500000×3%＝75000元。
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