廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文

 

進入2013年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“逆增長”特別引人注目。

 

依然嚴峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策和依然處于“供大于求”階段的房地產(chǎn)市場，都不支持樓價大漲。以廣州為例，2012年廣州一手住宅銷量為768萬平方米，新增供應(yīng)量為1131萬平方米。商品住宅存貨足夠市場消化一年。

 

不同尋常的是，進入2013年，樓價上漲的預期卻已經(jīng)具有普遍性。連一貫比較謹慎的中科院都預測，2013年全國商品房平均銷售價格同比要上升7.6%。過去幾個月國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“量價齊升”，樓市虛火很旺。

 

出于對貨幣貶值的擔心和投資保值增值的需要，城市居民正陷入新一輪恐慌性購房的熱潮。但是，地方政府難以通過干預樓市的供應(yīng)體系來達到調(diào)控樓市的目標。

 

首先，地方政府沒有辦法通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量來控制房價。以廣州為例，2010~2012年總共公開出讓住宅類土地465萬平方米，新增土地供應(yīng)難以保證廣州樓市一年700萬~800萬平方米建筑面積的成交量；其次，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與政府的調(diào)控政策沒有發(fā)生關(guān)聯(lián)性。市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系的話語權(quán)在大開發(fā)商手上；第三，2013年，房地產(chǎn)壟斷時代提前到來。中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入真正的資本時代，大開發(fā)商掌握話語權(quán)。

 

2013年上半年，國內(nèi)一線城市樓價有大幅上漲（超過20%）的風險和可能性。政府調(diào)控樓價，將不得不嘗試新的工具和手段。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的逆襲，隨時會到來。最快在全國兩會前后就可能有新的調(diào)控政策出臺。

 

如果樓價漲得過快，將直接導致兩大舉措的推出，其一，國內(nèi)一線城市將對開發(fā)商樓盤實行“限售”、“限價”等非常規(guī)手段。其二，房產(chǎn)稅試點擴大，有望在年內(nèi)重新鋪開，通過增加不動產(chǎn)的持有成本，將有力抑制投資需求。

 

微觀點

 

@興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委：當前依然以數(shù)量為主的調(diào)控工具與融資渠道多元化現(xiàn)實潮流的不匹配日益彰顯。數(shù)量管理、嚴堵其他融資方式,本身也與緩解企業(yè)融資難的政策取向矛盾。逐步改弦更張到利率吧,讓價格促使資金供求雙方來“協(xié)商”解決融資難吧，而不是以數(shù)量來單邊逼供方就范。

 

中國外匯投資研究院院長譚雅玲：聽到很多關(guān)于美國經(jīng)濟的評價，美國經(jīng)濟悲觀是基本論點。其實真實的美國經(jīng)濟并非如此脆弱和糟糕。美國經(jīng)濟悲觀源于美元貶值，這正好是美元貶值的最好理由，因為匯率基礎(chǔ)已不是經(jīng)濟。