廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 趙卓文

 

進(jìn)入2013年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“逆增長(zhǎng)”特別引人注目。

 

依然嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策和依然處于“供大于求”階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都不支持樓價(jià)大漲。以廣州為例，2012年廣州一手住宅銷量為768萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量為1131萬(wàn)平方米。商品住宅存貨足夠市場(chǎng)消化一年。

 

不同尋常的是，進(jìn)入2013年，樓價(jià)上漲的預(yù)期卻已經(jīng)具有普遍性。連一貫比較謹(jǐn)慎的中科院都預(yù)測(cè)，2013年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比要上升7.6%。過(guò)去幾個(gè)月國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”，樓市虛火很旺。

 

出于對(duì)貨幣貶值的擔(dān)心和投資保值增值的需要，城市居民正陷入新一輪恐慌性購(gòu)房的熱潮。但是，地方政府難以通過(guò)干預(yù)樓市的供應(yīng)體系來(lái)達(dá)到調(diào)控樓市的目標(biāo)。

 

首先，地方政府沒(méi)有辦法通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量來(lái)控制房?jī)r(jià)。以廣州為例，2010~2012年總共公開(kāi)出讓住宅類土地465萬(wàn)平方米，新增土地供應(yīng)難以保證廣州樓市一年700萬(wàn)~800萬(wàn)平方米建筑面積的成交量；其次，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與政府的調(diào)控政策沒(méi)有發(fā)生關(guān)聯(lián)性。市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系的話語(yǔ)權(quán)在大開(kāi)發(fā)商手上；第三，2013年，房地產(chǎn)壟斷時(shí)代提前到來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入真正的資本時(shí)代，大開(kāi)發(fā)商掌握話語(yǔ)權(quán)。

 

2013年上半年，國(guó)內(nèi)一線城市樓價(jià)有大幅上漲(超過(guò)20%)的風(fēng)險(xiǎn)和可能性。政府調(diào)控樓價(jià)，將不得不嘗試新的工具和手段。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的逆襲，隨時(shí)會(huì)到來(lái)。最快在全國(guó)兩會(huì)前后就可能有新的調(diào)控政策出臺(tái)。

 

如果樓價(jià)漲得過(guò)快，將直接導(dǎo)致兩大舉措的推出，其一，國(guó)內(nèi)一線城市將對(duì)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)實(shí)行“限售”、“限價(jià)”等非常規(guī)手段。其二，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，有望在年內(nèi)重新鋪開(kāi)，通過(guò)增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本，將有力抑制投資需求。

 

微觀點(diǎn)

 

@興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委：當(dāng)前依然以數(shù)量為主的調(diào)控工具與融資渠道多元化現(xiàn)實(shí)潮流的不匹配日益彰顯。數(shù)量管理、嚴(yán)堵其他融資方式，本身也與緩解企業(yè)融資難的政策取向矛盾。逐步改弦更張到利率吧，讓價(jià)格促使資金供求雙方來(lái)“協(xié)商”解決融資難吧，而不是以數(shù)量來(lái)單邊逼供方就范。

 

中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)譚雅玲：聽(tīng)到很多關(guān)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)悲觀是基本論點(diǎn)。其實(shí)真實(shí)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)并非如此脆弱和糟糕。美國(guó)經(jīng)濟(jì)悲觀源于美元貶值，這正好是美元貶值的最好理由，因?yàn)閰R率基礎(chǔ)已不是經(jīng)濟(jì)。