面對城鎮(zhèn)化引發(fā)的房價再次暴漲風險,高層要隨時準備出臺預防性的政策。
獨立經(jīng)濟學家、經(jīng)濟學博士
2012年的樓市,在政策的高壓下走出了近年來最為靚麗的行情,一線城市的成交量和房價從6月份開始明顯回升,在年底,更是出現(xiàn)井噴式的一輪行情。以北京為例,從11月開始,無論是新房還是二手房市場,簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲,廣州更是出現(xiàn)好幾個樓盤排隊哄搶的場面。
城鎮(zhèn)化噱頭
國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示,2012年11月全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市超過75%,達53個,房地產(chǎn)在2012年年底超預期回暖已經(jīng)成為不爭的事實。
就開發(fā)商情況來看,2012年也是中國地產(chǎn)銷售相當好的一年。萬科[簡介 最新動態(tài)]、招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]等全國知名的開發(fā)商幾乎都提前完成銷售任務。房地產(chǎn)龍頭萬科在三季度就超過1000億元的銷售大關(guān),中海地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)也離此目標不遠。而一線城市的成交,更是創(chuàng)下近年來的新高。在北京,2012年前10個月完成的商品房銷售面積就已經(jīng)超過2011年全年完成量??梢哉f,在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,開發(fā)商通過讓利、打折等促銷方式,以價換量,度過了銷售的寒冬。
這樣,中國的房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)政策從未松動,但整個市場全面回暖的狀況,特別是在2012年年底,一線城市又出現(xiàn)了恐慌性的購買,排隊買房的場面不再是個別現(xiàn)象。在這種不正常的景氣行情的背后,最大的推手就是開發(fā)商等利用“城鎮(zhèn)化”的概念做噱頭,制造恐慌性的購買。在很多開發(fā)商的邏輯中,城鎮(zhèn)化必然推動住房需求大增,而住房需求大增又必然導致房價的暴漲,在一些開發(fā)商“2013年3月房價暴漲”的蠱惑下,觀望者開始倉皇入市。
高房價重擊城鎮(zhèn)化
然而,事實上,無論是城鎮(zhèn)化的加快,還是房地產(chǎn)政策,本身都并沒有助長房價的暴漲,這是簡單的常識。城鎮(zhèn)化是要讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,進入城市的農(nóng)民當然需要房子,但就目前的房價而言,不僅進入城市的農(nóng)民根本無力購買房子,即便城市的中、高收入階層也無力購買。無論是先前召開的中央政治局會議,還是在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上,政策層面都一直強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,這也體現(xiàn)出高層擔心開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”進行炒作的先見之明。不出意外,2013年限購政策將繼續(xù),這將大大抑制房地產(chǎn)的真實投資需求。在這種情況下,僅靠自主需求,要想撬動房價上漲無疑是癡人說夢。
據(jù)統(tǒng)計,中國城鎮(zhèn)住房擁有率即將達到90%,而在2000年前后已達到80%以上,10年時間,不過提高了10個百分點。這意味著,在中國擁有多套住宅的家庭比例不是一個小數(shù)目。在房價和大多數(shù)人口的收入距離太遠的情況下,單靠無房一族支撐中國房價,不過是個笑話。政策如果不出現(xiàn)大的波動,中國房價這場拔河游戲?qū)⒉辉偈且贿叺沟慕Y(jié)局,僵持大格局下的溫和上漲也許會是各方都能接受的。
筆者一直強調(diào),在城鎮(zhèn)化還沒有完成的情況下,房地產(chǎn)的黃金期雖然已經(jīng)過去,但即將走向白銀時代,而這并不意味著房價還有暴漲的可能。未來10年,中國要加快城鎮(zhèn)化的步伐,必須確保房價的穩(wěn)定,否則,任由地產(chǎn)商借由這一概念炒高房價,很多進入城市的農(nóng)民將沒有任何可能買得起住房,城鎮(zhèn)化將會受到沉重的打擊。在政府無法提供大量保障房的情況下,無房人口將成為社會不穩(wěn)定的最大隱患。
面對城鎮(zhèn)化引發(fā)的房價可能再次暴漲的風險,高層一直強調(diào)要確保城鎮(zhèn)化的質(zhì)量,并且明確指出,城鎮(zhèn)化不是簡單的造城,這極為明智。對于2012年年底地產(chǎn)的異?;馃嵝星?,高層要隨時準備出臺預防性的政策,防止開發(fā)商利用城鎮(zhèn)化進行炒作,推高房價,避免使加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略敗于再次暴漲的房價。
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