我國(guó)樓市亟待新的宏觀政策來改變正在形成的上漲預(yù)期，這樣的不合理預(yù)期越晚改變，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)就會(huì)在莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的黑洞中越陷越深！為把握住當(dāng)前住房市場(chǎng)所面臨的核心問題以及隱含的莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，牢牢把控住樓市的演變方向，期待決策層抓緊出臺(tái)相應(yīng)政策。

 

易憲容

 

不知不覺間，全國(guó)各地樓市加速反彈的局面已然確立。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格去年12月平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來已連續(xù)7個(gè)月保持上漲，而且這種趨勢(shì)已經(jīng)延續(xù)到今年1月。有數(shù)據(jù)顯示，1月國(guó)內(nèi)一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。比如，北京1月二手房平均房?jī)r(jià)突破每平方米3萬(wàn)元，同比上漲36%；上海1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲8.1%，創(chuàng)近4個(gè)月來新高；深圳、廣州1月的成交量或也將達(dá)到歷史最高水平，“量?jī)r(jià)齊升”也已成了這些市場(chǎng)的主旋律，更讓整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格再度形成上漲預(yù)期。如果這種情況向全國(guó)市場(chǎng)蔓延，勢(shì)必又將2010年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控推到十字路口。

 

近十年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策從來就沒有停止過，但不爭(zhēng)的事實(shí)卻是房?jī)r(jià)越調(diào)控越高。本來，2010年國(guó)十條頒布后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有根本上的改變，國(guó)人也以為在這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下市場(chǎng)會(huì)有所變化，一線城市住房市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了持續(xù)兩年的“量跌價(jià)滯”局面。不過，由于國(guó)十條所要求的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效的經(jīng)濟(jì)杠桿政策（信貸及稅收政策）遲遲沒有落實(shí)，反之逐漸被一些地方政府的行政干預(yù)所取代（限購(gòu)政策等），進(jìn)而使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)有的效應(yīng)不斷被弱化。2012年穩(wěn)增長(zhǎng)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期便全面逆轉(zhuǎn)。

 

對(duì)于當(dāng)前一線城市樓市的“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象，一些人又在老調(diào)重彈，認(rèn)為這是由于住房市場(chǎng)長(zhǎng)期供求失衡導(dǎo)致的結(jié)果，不從供求關(guān)系入手，不解決這種住房供求關(guān)系失衡，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不上漲也難，高房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)下去。這是一種嚴(yán)重的誤導(dǎo)。因?yàn)?，住房作為一種商品與其他商品有個(gè)完全不同的特性，它不僅是價(jià)值高的耐用消費(fèi)品，而且也是投資品（問題在于政策如何界定）。對(duì)于這樣身兼兩種性質(zhì)的商品，因?yàn)樾再|(zhì)不同，其價(jià)格形成機(jī)制、定價(jià)基礎(chǔ)、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制也是完全不同的。如果住房作為投資品，如其他投資品一樣，其價(jià)格很大程度上取決于投資者的預(yù)期，而這種預(yù)期又由投資者個(gè)人心理因素、市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)金融條件來決定，在這種情況下，投資者對(duì)住房需求是相當(dāng)不確定的。它可能在零到無(wú)窮大區(qū)間徘徊。當(dāng)投資者都預(yù)期住房?jī)r(jià)格會(huì)上漲而又有好的金融市場(chǎng)條件時(shí)，那么這時(shí)住房需求可以無(wú)窮大。市場(chǎng)是根本無(wú)法通過增加住房供給來滿足這種投資需求的。

 

還有，住房是不動(dòng)產(chǎn)，其任何一個(gè)產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場(chǎng)只有需求線而沒有供給線。房地產(chǎn)開發(fā)商是住房?jī)r(jià)格定價(jià)者而不是價(jià)格接受者，他們能透過行業(yè)慣例共同定出較高的一手房?jī)r(jià)格，也可能通過一手房?jī)r(jià)格的指標(biāo)性效應(yīng)引導(dǎo)二手房市場(chǎng)價(jià)格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商具有很強(qiáng)的托市能力。所以，住房市場(chǎng)的供求關(guān)系是無(wú)法解釋價(jià)格變化的。比如早兩年國(guó)內(nèi)不少城市住房銷售量大跌而價(jià)格不變，即“量降價(jià)滯”。產(chǎn)生這樣局面的原因，筆者認(rèn)為就在于我國(guó)眼下的住房市場(chǎng)不僅是投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而且是房地產(chǎn)企業(yè)可主導(dǎo)定價(jià)的市場(chǎng)。

 

當(dāng)前那些在各種網(wǎng)絡(luò)媒體上高調(diào)預(yù)估今年樓價(jià)會(huì)暴漲的人，或許就在打賭管理層不想改變住房市場(chǎng)性質(zhì)，所以試圖通過預(yù)期來左右房?jī)r(jià)，讓投機(jī)性需求、投資性需求及恐慌性住房需求等涌入市場(chǎng)。當(dāng)這些人涌入市場(chǎng)時(shí)，住房?jī)r(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步上漲，從而使無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是早期進(jìn)入的投機(jī)炒作者都可盡早落袋為安，退出市場(chǎng)。至于今后住房市場(chǎng)如何洪水滔天，對(duì)他們來說都沒有什么關(guān)系了。房地產(chǎn)泡沫破滅所造成的損失，只能讓那些新進(jìn)入者及整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)了。

 

實(shí)際上，無(wú)論從當(dāng)前的住房市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)看，還是從新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的大方向看，當(dāng)前我國(guó)樓市根本就沒有暴漲的理由。中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化實(shí)質(zhì)是縮小幾大差距并讓農(nóng)民成為市民。而過高的房?jī)r(jià)農(nóng)民根本不可能進(jìn)城，房?jī)r(jià)的暴漲只能給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難與毀滅。當(dāng)前某些網(wǎng)絡(luò)媒體及一些人在炒作今年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，正是利用了政策真空期來左右市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)這樣的言論也符合一些地方政府官員希冀以此推高GDP的愿望。對(duì)此，不可再任由這種言論來左右市場(chǎng)了，無(wú)論如何得給今年的住房市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期，以牢牢把控住樓市的演變方向。

 

由此再深究下去，看近期被揭露出來的“房叔”、“房姐”、“房妹”等事件，凸顯出當(dāng)下的中國(guó)住房市場(chǎng)，誰(shuí)的權(quán)力大，誰(shuí)交易的標(biāo)的就越大，誰(shuí)持有更多有價(jià)值住房的可能就越高的怪狀，這正是由政府為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)所滋生的嚴(yán)重分配不公，因?yàn)樵谶@種市場(chǎng)格局下，通過高房?jī)r(jià)只會(huì)把有限的住房供應(yīng)分配到“有錢人”手上，而不是“有住房需求”的人手中，并進(jìn)而使住房市場(chǎng)分配結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲，住房供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，而住房的價(jià)格則繼續(xù)上漲。

 

更為重要的是，近十年來國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)基本上還只經(jīng)歷了價(jià)格上漲周期，但住房市場(chǎng)一定還會(huì)出現(xiàn)下跌周期，房地產(chǎn)泡沫也會(huì)有周期性變化，最后其泡沫破滅同樣是不可改變的。如果相關(guān)決策者深入反思當(dāng)前住房市場(chǎng)及宏觀調(diào)控政策，就能把握住當(dāng)前住房市場(chǎng)所面臨的核心問題以及隱含的莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而抓緊出臺(tái)相應(yīng)的政策。有鑒于房地產(chǎn)企業(yè)及住房投機(jī)炒作者利用住房宏觀調(diào)控政策的真空期在極力左右市場(chǎng)預(yù)期，留給決策層的時(shí)間或許已經(jīng)不多了。樓市亟待新的宏觀政策來改變正在形成的預(yù)期，這樣的不合理預(yù)期越晚改變，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)就會(huì)在莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的黑洞中越陷越深！

 

（作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）