國務(wù)院總理溫家寶2月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，從政策或制度走向來看，全國住房信息互聯(lián)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大、讓更多存量房入市等方面的政策或制度有可能會(huì)在今年會(huì)全面鋪開，以此從長遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價(jià)格的走勢。

 

那么，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大究竟該如何走？房產(chǎn)稅擴(kuò)圍之后“限購”會(huì)不會(huì)取消？其中牽扯眾多關(guān)系層面，這些問題都值得我們思考。

 

第一、房產(chǎn)稅試行將近兩年，各界反響不一，這兩年房產(chǎn)稅是否確實(shí)起到了一定的調(diào)節(jié)房價(jià)作用？

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，細(xì)察這兩年的試點(diǎn)落實(shí)情況，房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)單獨(dú)的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔梅浅Ｓ邢?，甚至?dǎo)致有些開發(fā)企業(yè)為了吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號(hào)。這一定程度上說明房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。

 

從房產(chǎn)稅試點(diǎn)對市場可見的影響來說，主要還是來自房產(chǎn)稅與樓市限購、限貸等其他政策性措施的疊加而執(zhí)行的效果。

 

從短期來看，土地財(cái)政下的房產(chǎn)稅仍然是一個(gè)為房價(jià)做加法的政策，征收房產(chǎn)稅之后，買房的成本被推高了。雖然，政策的本意是要淡化房地產(chǎn)的投資價(jià)值，強(qiáng)化它原本的居住價(jià)值，但這是一個(gè)長線性的影響，目前還沒有很好地凸顯出來。

 

第二、房產(chǎn)稅對什么階層、什么樣的市場有比較大的影響？

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅對于兩類市場需求影響比較大：

 

改善類需求。由于其收入本身并不是太寬裕，改善型需求有可能因?yàn)樵谫徶玫?-3套房的時(shí)候超過房產(chǎn)稅規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)，他們可能要以繳納房產(chǎn)稅為代價(jià)來改善自己的居住品質(zhì)。

 

投資性投機(jī)性需求：由于其投資多套房產(chǎn)，對這類人群要繳納房產(chǎn)稅，盡管征收的幅度不是很大，或多或少影響了這些客群的投資回報(bào)。

 

第三、試點(diǎn)和探索階段之后，房產(chǎn)稅將如何進(jìn)行？

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)稅仍然處于試點(diǎn)和探索階段，今后擴(kuò)大征收范圍和對象、征收稅率幅度調(diào)整是遲早的事情。筆者認(rèn)為，可分為三個(gè)階段進(jìn)行。

 

第一個(gè)階段，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍，如可對房地產(chǎn)市場投資相對較熱的一線城市及其重點(diǎn)周邊城市開展房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。

 

第二個(gè)階段，只針對新房，在征收范圍和對象、征收稅率幅度等方面逐步進(jìn)行調(diào)整。

 

第三個(gè)階段，對存量房開征房產(chǎn)稅。

 

第四、房產(chǎn)稅代替“限購令”是解決土地財(cái)政問題的長期趨勢，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅代替“限購令”，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，因此，限購令有可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而“微調(diào)”，但不一定會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換“限購令”，盡管給業(yè)內(nèi)一個(gè)“限購令”即將取消的比較利好市場預(yù)期，但房產(chǎn)稅替換“限購令”短期內(nèi)來講解決不了“高房價(jià)”，要解決“高房價(jià)”問題還是要從根本上解決當(dāng)前的土地財(cái)政的問題：

 

第一、2011年各個(gè)地方政府土地財(cái)政收益大幅減少，誘發(fā)地方政府微調(diào)限購政策松綁“限購令”，預(yù)計(jì)2012年地方政府還將增加土地出讓收益，平衡財(cái)政收入減少的局面。這種局面我們基本上可以判定當(dāng)前乃至今后3-5年內(nèi)甚至更長一段時(shí)期內(nèi)地方政府依賴土地財(cái)政的局面不可能改變。

 

第二、從短期內(nèi)來講，房產(chǎn)稅代替“限購令”是解決土地財(cái)政問題的長期趨勢，而不是短期內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以達(dá)到的市場效果。

 

從短期內(nèi)來講，房產(chǎn)稅代替限購令，由于征收稅率及范圍等原因，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對于投資投機(jī)性的需求影響并不大，因此，不可能通過試點(diǎn)房產(chǎn)稅解決樓市投資投機(jī)現(xiàn)象。此外，在土地財(cái)政不變的市場背景下，征收房產(chǎn)稅是為房價(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房價(jià)上漲的作用。

 

從長遠(yuǎn)角度來講，房產(chǎn)稅真正代替土地財(cái)政的設(shè)想在當(dāng)前執(zhí)行上還面臨征收范圍、征收對象、征收稅率等眾多問題。要從根源上解決房價(jià)高企的市場狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅或其他經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段代替土地財(cái)政。

 

因此，從以上意義角度而言，既然短期內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)難以解決房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，那么，其定位于調(diào)節(jié)市場資金流動(dòng)性“去投資化”的作用也就沒有辦法完全呈現(xiàn)，因此，考慮到調(diào)控政策對于市場的作用的連續(xù)性及穩(wěn)定性，尤其是限購對于“去投資化”及遏制房價(jià)過快上漲的實(shí)際作用，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間，試點(diǎn)城市的限購令不一定會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消，但有可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)，增加了房產(chǎn)稅政策調(diào)控市場的工具而對于限購令進(jìn)行“微調(diào)”。