宏觀大勢
今天擁有10套8套房的人還有不少，社會上商品房空置率其實并不低。這才是中國樓市的不正常處。如果樓市調(diào)控政策不能觸及這部分人的利益，樓市不見這部分空置房吐出來，中國樓市很難平穩(wěn)健康的發(fā)展。
2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了新的樓市調(diào)控五項措施（新五條），即完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管。
新五條的重點在限購、房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍。雖然目前這五條還是比較原則，其具體實施細(xì)則還有待于各地出臺執(zhí)行，但是就大體來說，這新五條大概是能夠在短期內(nèi)稍微抑制住目前樓市蠢蠢欲動的漲勢，起碼使樓價的漲幅顯得平緩。然而要說這新五條是樓市調(diào)控的重拳，能夠根本改變現(xiàn)狀使中國樓市正常起來、穩(wěn)定下來，那是言過其實。
為了中國樓市平穩(wěn)健康的發(fā)展，國務(wù)院常務(wù)會議十年來有9次會議以樓市調(diào)控為主題。早在2003年6、7月間國務(wù)院常務(wù)會議就決定樓市調(diào)控，以后幾乎年年都有新的樓市調(diào)控政策出臺。
這些政策的大致內(nèi)容可以分作兩個部分，前幾年主要著眼點在控制樓市需求方，逐步收緊房貸優(yōu)惠條件，增加房產(chǎn)交易稅費(fèi)增加交易成本；后幾年開始注意控制樓市的供應(yīng)方。
這個劃分不是絕對的，前幾年也有控制房地產(chǎn)商的措施，后幾年仍然有控制需求方的措施出臺，最厲害的控制需求的措施限購令就是在后幾年出臺的。十年來樓市宏觀調(diào)控措施除了有這個前后劃分的特點，還有一個明顯的特征就是，調(diào)控措施的重點始終在需求方一邊。
這樣抑制需求的調(diào)控在某種意義上也是正確的，因為它非但抑制了樓市的投機(jī)也抑制了樓市的投資，這是從另一面支持了樓市的正常的剛需。
從市場法則來說，市場調(diào)控?zé)o非是從供需兩方面著手。從供應(yīng)一方來說有兩大困難，一是中國農(nóng)耕地有限，政府不能完全滿足市場需要供應(yīng)土地；二是保障房尤其是經(jīng)適房情況較為復(fù)雜，而足以能夠影響樓市的保障房數(shù)量如果完全靠新建，那將曠日持久。因此，只有將重點落實在需求一邊。
然而，從需求方面來說，中國樓市始終存在著巨大的剛性需求，且加上近年貨幣超發(fā)，嚴(yán)重的通脹形勢及一直存在的通脹壓力，因此每次以控制樓價為目的的增加房產(chǎn)交易成本都能輕易地轉(zhuǎn)為需求者的售后價格。即使有了最嚴(yán)格的限購令，樓市的價格也只是表面被管制住，內(nèi)部的潛在漲價壓力隨著限購令的展期則越來越大。而近期樓市的“量價齊升”其實是這種越來越大的壓力的外部的輕微表現(xiàn)。
調(diào)控樓市不是說，房價不能漲。問題是中國樓市十多年來只漲不跌，或者說跌的幅度很小時間很短，以致人們根本不覺得，這是不正常的。而這個不正常其實就在需求的投資投機(jī)一方。
歷年來樓市調(diào)控措施雖然也有許多是針對投資投機(jī)方的，但是那些措施基本上是為今后的樓市投資投機(jī)增加交易難度和交易成本，沒有真正觸及他們的既得利益。我們當(dāng)然不能取消交易原則以往投資者購買的房屋漲了，那是他們投資的成功。但是，當(dāng)宏觀調(diào)控提高房貸首付比例和房貸利息，為什么不能向他們追加呢？
今天擁有10套8套房的人還有不少，社會上商品房空置率其實并不低。這才是中國樓市的不正常處。如果樓市調(diào)控政策不能觸及這部分人的利益，樓市不見這部分空置房吐出來，中國樓市很難平穩(wěn)健康的發(fā)展。
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