20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議在肯定了前期房地產(chǎn)市場調(diào)控取得積極成效的同時(shí)指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。會(huì)議確定了完善穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品房和保障房供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管等多方面措施。

 

本次會(huì)議傳遞出的信息是，要“保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則”，“保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)要建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。這表明，中央政府對保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則是一貫的、堅(jiān)定的。如果房價(jià)過快上漲，調(diào)控力度和手段加碼都是題中應(yīng)有之義。

 

數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份新建商品住宅價(jià)格延續(xù)普漲格局。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的有54個(gè)城市，持平的城市有8個(gè)，價(jià)格下降的城市只有8個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市占比77.14%；整體漲幅比11月有所擴(kuò)大，自四季度以來上漲城市呈持續(xù)增加趨勢。同比來看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有26個(gè)（比11月份大幅減少15個(gè)城市）；上漲的城市有40個(gè)（比11月大幅增加15個(gè)城市）；持平的城市有4個(gè)。同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅比11月份回落的城市僅1個(gè)，其余漲幅都不同程度擴(kuò)大。如果將去年12月房價(jià)與2010年調(diào)控時(shí)的房價(jià)比較，房價(jià)漲幅更為擴(kuò)大。

 

如果從待售面積指標(biāo)來看，當(dāng)前商品房和住宅的待售面積同比增速均處于相對高位，與2008年相當(dāng)，但需要注意的是，在持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控后，市場積累了大量延遲需求，這與2008年需求面根本不同。2012年下半年房地產(chǎn)銷售持續(xù)改善，導(dǎo)致住宅銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速雙雙由負(fù)轉(zhuǎn)正。2012年底，住宅銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速分別由上半年的-11.2%和-6.5%上升到2%和10.9%。房地產(chǎn)市場的景氣度回升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)和房價(jià)持續(xù)反彈。

 

百城住宅價(jià)格指數(shù)自去年下半年以來環(huán)比持續(xù)上漲，今年1月份環(huán)比漲幅更是大幅上升1%。其中一線城市1月份環(huán)比、同比分別上漲2.23%和4.56%，漲幅比上月分別擴(kuò)大約1.4和2.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比、同比分別上漲0.42%和1.02%，環(huán)比漲幅有所收窄；三線城市環(huán)比、同比分別上漲0.09%和下跌2.86%，房價(jià)呈基本穩(wěn)定態(tài)勢。

 

經(jīng)過數(shù)年調(diào)控下的等待，在房價(jià)調(diào)整遠(yuǎn)達(dá)不到需求者預(yù)期的情況下，大量被延遲的剛性需求開始持續(xù)爆發(fā)，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)價(jià)量齊升的局面。在北京等熱點(diǎn)城市，1月份甚至又出現(xiàn)排隊(duì)購房的景象。

 

“新國五條”的出臺(tái)，一方面反映了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的重視，也反映出持續(xù)近三年的樓市調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期，房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制仍待健全，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制尚未建立。

 

理論而言，樓市調(diào)控具體路徑不外乎供需管理，同時(shí)還需輔以市場監(jiān)管和權(quán)力問責(zé)。在供給遠(yuǎn)不能滿足各類需求的前提下，需求管理就成為樓市調(diào)控的主要工具。本次會(huì)議也再次強(qiáng)調(diào)，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。

 

這次常務(wù)會(huì)提出要“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)自2011年初在上海、重慶啟動(dòng)以來，效應(yīng)初顯但并非房價(jià)“殺手锏”，因此也就無法取代抑制投機(jī)投資的限購政策。上海房產(chǎn)稅征收主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔；重慶則偏重對存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%-1.2%。某種程度上這更像是二次分配環(huán)節(jié)的收入調(diào)節(jié)過程，而不是抑制投機(jī)投資需求、遏制房價(jià)過快上漲的樓市調(diào)控措施。此外，由于個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)仍未完善，局部征收房產(chǎn)稅對抑制投機(jī)投資需求效果更大打折扣。當(dāng)前試點(diǎn)地區(qū)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅覆蓋面和征收規(guī)模都非常有限。

 

長期來看，開征房產(chǎn)稅合理引導(dǎo)住房需求是大勢所趨，但房產(chǎn)稅的推出將是一個(gè)漸進(jìn)過程，雖對購房預(yù)期作用較大，但短期內(nèi)難以承擔(dān)樓市調(diào)控的重任。因此，房地產(chǎn)調(diào)控具有長期性，以執(zhí)行相對便捷、見效相對迅速的限購限貸政策為主導(dǎo)，仍是中國樓市調(diào)控的顯著特點(diǎn)。在可供替代的經(jīng)濟(jì)調(diào)控（房產(chǎn)稅）手段推行之前，行政性調(diào)控不可避免，限購限貸仍是當(dāng)前樓市調(diào)控的主要政策選項(xiàng)。