20日召開的國務院常務會議提出了包括抑制投資投機性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施（簡稱“新國五條”）。由于這些措施偏窗口指導，具體力度和效果取決于地方如何落實，還有今年3月“兩會”政策定調(diào)的不確定性，且涉及到房產(chǎn)稅試點擴容如何落地等問題，因此盡管大多數(shù)機構(gòu)認為“新國五條”弱于市場預期（二套房貸收緊），調(diào)控政策走向及其影響還應當深入分析。

 

從“新國五條”出臺背景來看，這涉及到此輪政策的基調(diào)以及其最后落地的效果。樓市在2012年下半年一改上半年的“頹勢”，特別是四季度出現(xiàn)了爆發(fā)性上漲，但這種爆發(fā)主要發(fā)生在一線城市和主要二線城市，特別是北京、上海、廣州等一線城市10月份以來的新房價格同比漲幅超過10%，二手房價格漲幅更高，北京三環(huán)以內(nèi)二手房價格全年上漲30%。而且，一線城市這種爆發(fā)已經(jīng)開始向二、三線城市蔓延，突出的例子就是全國百城房價在2012年12月同比止跌回升后，2013年1月同比漲幅在擴大。更重要的是，土地市場的繁榮、政策見底的預期以及貨幣政策的全面寬松（國內(nèi)和國際），都極有可能讓這種爆發(fā)形成燎原之勢。在輿論壓力和房價事實上快速上漲的面前，中央需要作出明確的表態(tài)和應對措施。

 

但是，當前房地產(chǎn)市場的爆發(fā)也僅限于一線城市和部分二線城市，其他二線城市和廣大的三、四線城市仍舊在去庫存的泥潭里不能自拔，2012年這些城市的房價并沒有上漲，部分城市房價還在下跌。政策必須要分類指導，重點調(diào)控的是一線城市和部分二線城市。因此，不管是制定房價控制目標，還是限購政策的從嚴強調(diào)，這兩項“重磅”措施還是投放在了一、二線城市。值得注意的是，房價控制目標的制定限定在了一、二線城市，這與2011年這一政策在全國大中城市“廣撒網(wǎng)”明顯不同，凸顯了本輪調(diào)控的重點區(qū)域。

 

盡管調(diào)控重點在一、二線城市，但管理層對于調(diào)控的難度看得很清楚，正如會議一開始指出，“我國正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。這一信息一方面反映出，即使在國家實施平衡大中小城市合理布局的“新型城鎮(zhèn)化”背景下，資源和人口向一線和主要二線城市集中和集聚的趨勢在短期內(nèi)很難改觀，即一、二線城市房價上漲具有長期性和必然性。另一方面，這一信息折射出，房價上漲深層次原因還在體制改革，如中央地方關系、財稅制度、收入分配、要素市場化等改革不到位或者難以推進。這些深層次的體制性矛盾的負面影響只是在房地產(chǎn)領域得到更直接的體現(xiàn)和釋放。也就是說，房價上漲只是深層次矛盾下游的爆發(fā)點而非矛盾源頭的制造點，問題的關鍵還在于上述深層次、體制性問題的解決。這就是近年來大家都認為收入分配改革、要素市場化改革、財稅體制改革、反壟斷等改革如此急迫的主要原因。

 

因此，政策不僅要解決燃眉之急（房價快速上漲下的民生和輿論壓力），也要進行長期制度建設，即短期應急問題解決與長期制度建設同步推進。這便是當前在房產(chǎn)稅推出的條件還不完全具備的情況下，決策層堅定地提出了“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”的主要理由。特別值得注意的是，本次會議將這一措施放在了第二條——“堅決抑制投機投資性購房”中，題中之意是，由于是作為保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅種，房產(chǎn)稅征收能夠切中住房投機投資行為的要害，這一預期效果（如之前對于房產(chǎn)稅所言的“殺手锏”、“狼來了”）為業(yè)內(nèi)很多人士所認同。在當前需要影響市場預期的情況下，需要這一措施的威懾作用。更為重要的是，房產(chǎn)稅措施以擴大改革試點范圍的名義出爐，具有長期制度建設和建立長效調(diào)控機制的意義，因為以房產(chǎn)稅為核心的財產(chǎn)稅改革是我國當前財稅體制改革的重點內(nèi)容。

 

加強住房保障是長期制度建設的另外一個內(nèi)容，盡管全國在2010-2012年相繼開工建設了2300萬套保障房，但保障房供給的有效性值得擔憂，突出的問題是資金來源、公平分配和公共配套問題。很難想像國家如此緊迫的一項長期任務卻沒有穩(wěn)定的資金來源支持，背后的問題是在目前中央、地方關系下，地方政府建設保障房的積極性不高。因此，近年來保障房新開工規(guī)模下降的同時，更加強調(diào)公共配套要同步，資金來源要納入公共財政預算，分配問題要靠法律。但這些問題的解決在短期內(nèi)難以實現(xiàn)，保障房分流住房需求和緩解房價上漲的作用難言樂觀。

 

因此，不管是房價控制目標的制定，還是限購要從嚴，抑或是房產(chǎn)稅試點擴容，這些政策在地方的“落地”情況還需要觀察。以限購政策為例，各地將重申現(xiàn)行限購政策嚴格執(zhí)行，但按統(tǒng)一要求完善限購和省級政府負責新增省內(nèi)限購城市的“限購新意”很難實現(xiàn)；房產(chǎn)稅也將參考重慶和上海模式，范圍和力度上不會太大。由于今年2月份橫跨春節(jié)，樓市維持甚至低于1月份的房價水平是有可能的，市場變動對政策再調(diào)整的參考性較低。今年4月份的國務院常務會議和10月份的十八屆三中全會將是決定調(diào)控房地產(chǎn)走向的兩個重要的時間窗口，這需要引起注意。