2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，并頒布新“國五條”。其后，北京、廣州、深圳等城市明確表示，將盡快制定本年度商品住房價格控制目標。上述一線城市無疑面臨著巨大的調(diào)控壓力。本報獲得的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京主城區(qū)二手房同比上漲18.8%，深圳、廣州、上海也均超過12%。三年前出臺的限購政策帶來的穩(wěn)定房價效果，已經(jīng)被跳漲的房價吞噬殆盡。

 

下一步調(diào)控政策將向何處去？綜合本報對住建部、中房協(xié)、銀行相關部門、北京房協(xié)、銀行等部門采訪獲得的信息，一線城市政策調(diào)控力度可能持續(xù)加大，兩會之后的3月到5月將是地方政策落地的窗口期。

 

一線房價“跳漲”

 

備受關注的北、上、廣、深，此輪房價再度成為焦點。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1月，北京主城區(qū)二手房同比上漲18.8%，與此同時，深圳、廣州、上海等一線城市也不甘落后。深圳主城區(qū)二手房價格同比上漲14.28%，廣州上漲14.26%，漲幅最小的上海主城區(qū)二手房價格也同比上漲12.20%。也就是說，一線城市北上廣深主城區(qū)，沒有一個城市主城區(qū)二手房價格同比漲幅低于12%。

 

中國指數(shù)研究院由國務院發(fā)展研究中心、住建部、中國房地產(chǎn)協(xié)會于1994年發(fā)起，是目前中國最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機構，依托搜房網(wǎng)在130個城市建立了中國信息最全的房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫，其月度交易數(shù)據(jù)均為各地交易中心審核過的數(shù)據(jù)，并納入國家統(tǒng)計局出版的《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

 

2013年開年，正值政府換屆之際，北、上、廣、深房價猛躥，將成為房地產(chǎn)市場的又一個標志時點。

 

單是春節(jié)一個月，北京中心城區(qū)房價每平米上漲一萬已不是新鮮事。不少希望今年購房的北京居民發(fā)現(xiàn)，年前看的很多二手房，過了年每平米都漲了8000到10000元。這意味著北京好區(qū)位的房子在一個月之內(nèi)，就上漲了20%。本報記者在海淀區(qū)柳林館親歷了購房者與房產(chǎn)主談判、毀約的反復過程。蜂擁而至的買房者，令房主不斷提價，但仍難擋住更高的出價者。

 

很多購房者擔心，如果不在2012年末和2013年初買房的話，會重蹈2009年的覆轍，再一次錯失有能力購房的可能性。年前，一張北京朝陽區(qū)過戶大廳下班時間依然熱鬧非凡的圖片傳遍網(wǎng)絡。著急過戶的購房者擠滿了房管局大廳，整個大廳人山人海。一位中介告訴記者，這種景象在北京各區(qū)房管局，非常普遍。

 

地價的攀升同樣超出想象。一位央企高管告訴記者，“年前幾次拍賣，我們?nèi)ジ偱?，反復計算了很久，發(fā)現(xiàn)遠超周邊房價，除非是房價暴漲，否則沒辦法賺錢。這樣下去，肯定會引發(fā)調(diào)控新政出臺。”這家央企眼下正在密切關注政策走勢，同時放慢了投資步伐。

 

決策層的底限

 

面對一線房價的脫韁，相關各方都在小心地揣摩政府對房價的容忍度。

 

2011年初，各城市地方政府根據(jù)“新國八條”要求的“當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，來制定本地的房價控制指標。業(yè)內(nèi)人士介紹，“新國八條”出臺后，住建部曾召集18個城市研究如何制定房價控制目標，最后確定按不超過GDP和人均收入增長水平來制定。此后，10%成為制定政策時官方和地產(chǎn)界都看重的房價漲幅心理上限。

 

2月22日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布了2013年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。其中，環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。與去年同月相比，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個，上漲的城市有53個。1月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.7%，漲幅比去年12月份回落的城市有1個。

 

按照目前鼓勵剛需為主，首套房優(yōu)惠利率等相關政策的變化可能性不大。由于部分一線城市房價上漲，二套房等非剛需的購房交易將可能成為政策瞄準的“靶心”。

 

瑞銀證券發(fā)布的報告稱，如果政府不出臺抑制重點城市購房需求的措施，房價快速上漲的風險仍然存在，甚至可能加速上漲。政府當前的態(tài)度仍較溫和，但中央相關部門和地方政府或陸續(xù)出臺跟進措施，政策收緊的真實力度屆時方能顯現(xiàn)。

 

對一線城市房價大幅上漲表示擔憂的，還有易居中國研究院副院長楊紅旭，他稱“國五條”是一個重要信號。他認為，調(diào)控若不升級，一線城市房價將失控。國五條只是啟動新一輪調(diào)控，還要持續(xù)關注后續(xù)配套政策。

 

政策組合拳

 

記者從接近決策層人士獲悉，新的重大調(diào)控政策出臺，都是經(jīng)過國務院副秘書長牽頭，通過財政部、國稅總局、國家統(tǒng)計局，以及發(fā)改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯(lián)席會議才能做出最終決議。這是過去數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控出臺的常規(guī)程序。不出意外的話，對于“國五條”的進一步執(zhí)行及細化，也將在全國兩會結束，新一屆政府“內(nèi)閣”正式落定之后，逐步出臺。

 

一線城市房價尤其是核心區(qū)漲幅遠超官方容忍限度，勢必“倒逼”一線地產(chǎn)調(diào)控新政的后續(xù)推出。北京最大的地產(chǎn)經(jīng)紀機構，鏈家地產(chǎn)的董事長左暉認為，房價持續(xù)上漲，肯定會引發(fā)新的調(diào)控。而政策組合無非是幾個方面：第一就是財稅方面的政策，過去的政策主要是在流轉(zhuǎn)稅上面，比如說再增加流轉(zhuǎn)稅，改變評定標準，比如免稅年限可以變得更嚴格等；其二是金融政策上。這類政策，無非在利率、年限、首套、二套，這里面有各種各樣的排列組合，也有各種各樣的工作可以做；第三是在市場準入上，也就是限購。但他認為限購持續(xù)收緊的可能性不大。

 

中國房地產(chǎn)協(xié)會理事、重鋼朵力房地產(chǎn)公司董事長黎偉認為，回顧過去的調(diào)控歷史，最高的時候曾經(jīng)是在交易的增值部分征收了20%左右的稅。而將已有稅種的稅率提高相比出臺新稅種，例如房產(chǎn)稅，更容易被大眾接受。黎偉認為，地方政策出臺會集中在今年的二三季度。

 

而近期昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，與去年下半年30多個地市紛紛松綁公積金政策形成反差。似有三四線城市主動抑制購房需求之勢，引發(fā)了市場的熱議。渤海證券對此解讀為，這些小城市房價上漲壓力并不大，而且地方政府并無率先調(diào)控房地產(chǎn)的意圖，因此預計主要原因可能是房地產(chǎn)市場回暖后，公積金貸款申請較多導致額度供不應求。多數(shù)三四線城市并無一線城市房地產(chǎn)供應不足導致的房價上漲壓力，一二線與三四線城市樓市存在分化。渤海證券預計房地產(chǎn)調(diào)控即便升級也將從一線城市開始。

 

如果調(diào)控繼續(xù)加碼，從歷次調(diào)控中的“殺手锏”銀行信貸成數(shù)以及利率浮動入手的可能性有多大？一家股份制銀行總行分管零售的副行長接受記者采訪時稱，目前沒有收到監(jiān)管層關于調(diào)整放貸政策的通知，也未獲得這方面的信息。然而，從此前歷次房地產(chǎn)調(diào)控的變動看，最有效果的調(diào)控舉措往往來自于金融環(huán)節(jié)的一錘定音。

 

綜合記者采訪來看，一線城市在兩個環(huán)節(jié)上調(diào)控加碼將成為可能：一是流轉(zhuǎn)稅提高，較出臺新稅種更易為大眾接受，而房產(chǎn)稅近期大范圍出臺的可能性較低；二是金融政策，比如近期熱議的二套房首付由六成提至七成，以及利率由1.1倍提至1.3倍，均是政策設計中可能出現(xiàn)的方案之一。未來的兩三個月內(nèi)，這些政策的全部或部分就可能走到前臺。